Стоит ли вкладываться в новостройки сегодня?

так нельзя считать. надо считать только по продаже квартиры. а сколько она стоит в текущий момент - это совсем другое.

вобще недвижкой надо все времяя управлять, смотреть тенденции.

например раньше в СПб центр всякие убитые старый фонд стоили минимум в 2 раза дороже, а теперь одинаково..

с чего это доходность упала?

еще как увеличилась. продай хату - вот тебе и 100% за год.

понабежали инвестары :D

Тут разговор скатывается к реальной доходности или номиальной. Номинально - мы в плюсе. Реально, при росте $ - растет и инфляция, которая съедает весь наш номинальный доход.

Не, с валютой отдельный разговор, учитывая, что у нас по сути все привязано к $, но покупаем мы это за фантики, зовущиеся рублями (а отражают они исключительно ценность нефти на международном рынке).

В моем примере $ = константа.

И в этом случае в моем примере, я бы считал доходность следующим образом:

15 млн - сделали на росте цен на недвигу

0,7 млн - получили от сдачи в аренду за год

15,7 к 15 вложенным - более 100% доходности.

В следующий год, вероятно цены на недвигу скорее упадут, соответственно, скорее всего будем считать убыток. И сумма, полученная от аренды будет вероятно слабо влиять на общую картину.

а при чем тут вобще доллар?

фиг там. с чего бы ей падать?

Ну не знаю как где, а в Мск. ценник идёт вниз очень бодро.

Нет продаж, стоит всё...

Знакомый сейчас по поводу покупки двух зданий общается, на одном сторговал уже с 23кк до 18, другое с 16,5кк до 14.

И есть куда двигаться ещё, однозначно.

Это нежильё.

Но с жильём, судя по отзывам риэлторов, та-же история.

Вы аккуратнее слушайте москвичей рассказывающих о падении цен, нас они уже задолбали если честно:)
Там как правило два варианта только

Первые рассказывают о падении цен, а потом "вдруг" выясняется что они говорили о ценах в долларах (первый график). Мрак конечно, но ***, видно же что это из-за падения бакса, а рублевые цены никуда не упали.

Вторые рассказывают о падении цен, а потом "вдруг" выясняется что они говорят о последнем годе беря за отсчет осень 2014 (второй график). Мрак конечно, но ***, видно же что это из-за неадекватного прыжка цен осенью 14, когда москвичи попытались в баксах остаться задрав цены почти в 2 раза вверх, а теперь рассказывают что "цены упали надо брать".

На самом деле есть плавный рост в рублях. 5-10% в год. Третий график - мск, четвертый - спб (там по оси Х не видно годов, график от осени 13 года до осени 15).

При чем ликвидное жилье с рынка сейчас почти полностью ушло, т.е. эти 5-10% роста цен это рост на неликвид, ликвид же подорожал где-то на 10-15% в год (мы по ряду причин очень мониторим цены последние несколько лет).

Отдельно отметим, что говоря про рост цен на недвигу, мы говорим о росте цен на недвигу. Не на новостройки-котлованы, которые по определению суть есть казино и там правила чуть другие. Там доход за счет рисков, а не за счет роста цен (что подтверджается в частности тем, что у г-но застройщиков цены от ямы до дома росли всегда сильно, а у нормальных застройщиков роста почти не было).

Я дал реальный кейс, который происходит прямо сейчас, практически онлайн.

Октябрь 2015, цена в миллионах рублей.

Не индексы и графики, а живые люди и реальные метры.

У Вас тут логика второго типа описанного нами ранее:)

Каким боком образом торг одного конкретного объекта с 23кк до 18кк за один месяц свидетельствует о том, что "в Мск. ценник идёт вниз очень бодро. Нет продаж, стоит всё..."©

Мы планшет вон продаем - неделю назад выставляли за 10, вчера переставили на 8. Мы реальные люди, это реальный планшет, это реальный кейс который происходит прямо сейчас, практически онлайн, октябрь 2015, цена в тысячах рублей. Стоит ли нам заявлять что "в СПб ценники на планшеты идут вниз очень бодро. Нет продаж, стоит всё..."©

Вы скажите за сколько такой объект можно было купить в 2012-2013 году и посмотрим.

А пока что типичная ситуация для Вашего реального кейса (при чем мы не отрицаем его реальность, заметьте), это то, что в 2013 году этот объект продавался за 18кк с торгом, в 2014 в конце его переставили на 25кк, а сейчас скинули до 23кк и готовы торговаться вниз, вот уже даже до 18кк сторговались.

ты бы еще не здание, а вокзал какойнить продавал и привел в пример -))

речь то за хаты.. покажи мне однушку у метро просевшую? ага..