Инвестиции в тайскую недвижимость под 10% годовых чистой прибыли. Вход от $80,000

Оценка платежеспособности у меня одна. Тот у кого есть деньги сначала уточняет информацию, а затем приезжает и смотрит своими глазами и щупает своими руками,если это действительно вызывает интерес.

А все вот эти вот: "А ну-ка приедь ко мне, и покажи что там у тебя", - это я даже не знаю в какой сфере так работают. Вы хоть раз покупали недвижимость за рубежом? И что, каждый раз к вам прямо на дом приезжали через 3 границы и 10-ть часов на самолете в один конец?

Ооооо... Покажите где так делают? Я тоже так хочу. Покажете?

Согласен с Вами разговаривать не о чем.

Когда новоиспеченный риэлтор не хочет дать необходимую для оценки предложения информацию, которую нужно собрать из достоверных источников, а просто сыплет пространными рассуждениями о продажах и доходности - это как торговец на рынке, у которого нет сертификатов, но "клянусь - арбузы астраханские, сам вчера собирал".

При чем тут мои слова? Я же несколько раз уже озвучил что составляется договор... Хм...

Ок, снова... И немного больше инфы.

Покупатель после покупки отдает в аренду свою недвижимость управляющей компании, которая ПО ДОГОВОРУ обязуется выплачивать собственнику помещения 10% от стоимости жилья ежегодно, раз в месяц равными платежами, независимо от того смогли они разместить в вашем номере кого-либо или нет.

То есть эти цифры прописаны в договоре. Это не из головы, не с потолка, а из договора с управляющей компанией, которая одновременно является застройщиком.

Недвижимость в свою очередь представляет из себя номерной фонд в отеле.

Договор составляется на 10 лет.

Вы, как собственник жилья, имеете право расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке. Управляющая компания, в свою очередь, не имеет права расторгать с вами договорные отношения до тех пор пока не истечет срок контракта.

Так как это номерной фонд отеля, то вполне себе яснопонятно что он достаточно активно юзается. Поэтому, после окончания 10-ти летнего договора компания делает ремонт и меняет полностью всю мебель а свой счет.

После окончания договора вы можете либо прекратить договорные отношения с управляющей компанией, либо продлить договор аренды еще на 10 лет. Через 10 лет - все то же самое.

вроде яснопонятно разъяснил. Что-то мог забыть. Если что-то непонятно - спрашивайте.

---------- Добавлено 20.07.2015 в 00:24 ----------

Для того чтобы дать вам информацию, нужно как минимум понимать какия информация вам необходима.

Вам было нужно чтобы я к вам прилетел. Я уже ответил - не летаю. Если есть другие вопросы - вы можете задать их в топике. Относительно региона я уже ответил - Паттайя.

---------- Добавлено 20.07.2015 в 00:38 ----------

Далее может возникнуть вопрос: "А что если управляющая компания перестанет выплачивать сумму указанную в договоре?"

Тут есть несколько путей развития ситуации.

1. Такого не должно случится. Работают 15 лет. Большой номерной фонд (более 6000 номеров). Много клиентов (собственников жилья). За 15 лет не было ни одного случая чтобы не выплатили, иначе про это писали бы уже в интернетах. Сам рынок жилья в Паттайе очень конкурентен - застройщику сделать один неверный шаг равнозначно приговору. Оступился один раз - больше никто не понесет деньги в твои проекты, потому что вокруг полно других проектов с более безупречной репутацией. Поэтому делать неверные шаги очень рисково. Особенно когда ты строишь не первый объект, а когда у тебя 15 лет стажа и 14 зданий на этапе застройки. К слову, за 15 лет таких случаев не было.

2. Если даже вдруг оно случилось. Имея консьержа (сидящего там же на ресепшене, это же номер в отеле, а не жилой дом) и заряжая недвижимость в букинговый мультиченел можно делать те же самые 10% (тут да, стоит признать что сам в аренду именно в Паттайе я недвижимость не сдавал, но я анализировал предложения на эйрбиэнби и прочих букинговых площадках, средней популярности хомстэй может давать в среднем 40,000-50,000 в месяц + на консьержа, могу поделиться чуть позже данной аналитикой. Но сдавал дом в ЧМ, дом который снимается за 15,000 можно сдать примерно за 40,000-60,000 в среднем в месяц + на новогодние около 50,000 за 2 недели, кому интересно в личке расскажу покажу и тд). Ну и суд естессно никто не отменял, о нарушении договора и компенсации.

3. Недвижимость в любом случае это недвижимость. Со всеми вытекающими. Ее можно сдать, продать, жить самому.

---------- Добавлено 20.07.2015 в 00:41 ----------

Таки у меня большая просьба, если есть вопросы, то конкретизировать их.

Постараюсь появиться до пятницы. На данный момент вынужден покинуть топик, впрочем как и интернет.

Всем спасибо за участие в обсуждении. Даже троллям. Ибо в споре рождается истина =)

---------- Добавлено 20.07.2015 в 00:45 ----------

И да, добавлю еще, вдруг кому опять не совсем понятно.

10% в год это чистая прибыль, которая озвучена в договоре.

Помимо прочего застройщик (он же управляющая компания) берет на себя обязательства по страхованию жилья (пожары, потопы), уплату коммунальных платежей и прочие расходы связанные с эксплуатацией номерного фонда.

Список вопросов:

1. в каких районах Паттайи реализуются объекты недвижимости в рамках предложения;

2. какой тип жилья реализуются (на примере российской: жилая/коммерческая, квартиры/апартаменты);

3. где можно посмотреть статистику цен по данным районам Паттайи за м2 по соответствующему типу жилья;

4. кто продавец (вся цепочка от начального инвест контракта, разрешения на строительство);

5. на какой стадии продается объект;

6. есть ли ГАС РФ "Правосудие" в Тайланде для проверки участников цепочки;

7. как оформляется право собственности на объект в какие сроки;

8. какими налогами облагается объект;

9. какой договор заключается с эксплуатирующей компанией;

10. какие эксплуатационные расходы по объекту;

11. на основании чего иностранный гражданин может получать доход в Тайланде;

12. какой порядок уплаты подоходного налога от прибыли со сдачи объекта;

13. облагается ли какими нибудь налогами доход от продажи объекта в будущем

Это первое приближение без изучения конкретных договоров. Что скажите по общим вопросам?

Kinst, знаете, почему вы так агрессивны? Потому, что не уверены в себе.

Любой вопрос эту неуверенность выявляет, вы и злитесь. А чего злиться?

Если инвестор не воспринимает скептически любую новую возможность инвестировать - это не инвестор, а банкрот.

Каширин, а что с вашим инвестиционным проектом случилось? только глянул, столько гнева на последних страницах. :)

Я про этот: /ru/forum/788422

Умер проект? помню как-то следил за ним, потом потерялся.. там вроде 10% в месяц обещали.

Это уже давно не проект, а мои суровые будни последние 3 года. Правда, по 100 долларов практически сразу перестал принимать в работу, это была плохая идея.

---------- Добавлено 19.07.2015 в 23:15 ----------

разрешение на тайском - норм? цепочка с контрактом достаточно проста покупатель-застройщик, о чем было написано уже неоднократно, соппсно говоря

на все остальные вопросы отвечу в ближайшее время, сразу как вернусь с поездки ибо букв много, а с мобильника такие тексты набирать это никаких пальцев не хватит

---------- Добавлено 22.07.2015 в 01:38 ----------

Про инвестора согласен на все 100%, но одно дело скептические настроения и совсем другое говнокаменты типа: "слышь ты, ходи сюда"

Так это же серч! Заходи - не бойся, уходи - не плачь.

очень точно подмечено, да =) я просто обычно привык сразу таких господ обкладывать мужскими половыми членами, да покучнее, ну что бы время не отнимали и прочим приличным людям не докучали. однако, местная цензура сего не позволяет, посему выходит то что выходит

итак, продолжаем разговор об инвестициях в недвижимость на самом популярном тайском курорте под гарантированные застройщиком 10% годовых, где сам застройщик помимо всего прочего является управляющей компанией

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:18 ----------

1. В каких районах Паттайи реализуются объекты недвижимости в рамках предложения.

На данный момент это:

a. 4 квартала района Пратамнак

б.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:27 ----------

2. какой тип жилья реализуются (на примере российской: жилая/коммерческая, квартиры/апартаменты);

a. Жилая недвижимость, которая в свою очередь в дальнейшем становится номерным фондом отеля

3. где можно посмотреть статистику цен по данным районам Паттайи за м2 по соответствующему типу жилья;

a. http://pattayacityhome.ru/search?type=sale&types=0®ion=1&district=10&bedrooms=0&priceFrom=0&priceTo=54000000&areaFrom=0&areaTo=3000&text=&search=%D0%9F%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D1%82%D1%8C

b. Это срез базы по Пратумнаку (по району, но не по данному проекту), БЕЗ выделения отдельной цены кв.м. т.е. придется залезать в каждую квартру и доставать калькулятор.

c. По итогу получится порядка 50,000-110,000 бат за кв.м. в готовых проектах. В зависимости от класса проекта, этажности, близости к морю, вида и т.д.

d. Данный проект продает свои квартиры по цене порядка 100.000 бат за квадрат.

Ах да, сразу хочу заметить, что в данный момент мы рассматриваем один из тех проектов, которые упоминались ранее, а именно Nordic. Помимо этого есть еще пара аналогичных проектов, и есть идея скраудфандить пару уже действующих отелей, но это уже после того как будет наработана определенная репутация по данному вопросу.

Но пока рассматриваем только Нордик, так как это наиболее благонадежный проект из всех имеющихся и предлагающих доходность на данном курорте.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:28 ----------

4. кто продавец (вся цепочка от начального инвест контракта, разрешения на строительство);

a. Продавец – Нордик. Он же владелец земли, застройщик, т.е. компания получающая разрешения и компания организующая строительство (а в дальнейшем – и эксплуатант квартир в виде отеля). Частично своими рабочими бригадами, частично – отдавая часть работ на суб-подряд.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:29 ----------

5. на какой стадии продается объект;

a. На этапе подготовке к строительству. Проекты Нордика небольшие. В этом районе находится резиденция принцессы Таиланда и действует жесткий запрет на высокоэтажное строительство. Посему – 8 этажей и 100-120 квартир в одном здании - максимум. Это приводит к тому, что проект (иностранная квота в проекте) распродается в течении 4х-8ми месяцев, а строительство начинается через год после объявления продаж проекта.

Купить квартиру в построенном проекте практически не реально. Есть минимальное количество перепродаж, как правило связанных с тем, что кто-то апгрейдится вверх, т.е. продает небольшую квартиру в уже готовом проекте, добрасывает денег и покупает большую квартиру в новом проекте, но такое происходит КРАЙНЕ редко и квартиры на рынке не задерживаются, т.к. есть 2 пула клиентов.

i. Желающие купить для собственного проживания.

ii. Желающие купить уже готовую квартиру (как правило – первую).

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:30 ----------

Крайний проект был полностью распродан всего за 4 месяца.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:31 ----------

6. есть ли ГАС РФ "Правосудие" в Тайланде для проверки участников цепочки;

a. Нет. Такой системы, к сожалению, нет. Но все взаимоотношения регулируются законодательством Таиланда, договором и судами. Впрочем, как уже писал ранее - участник цепочки всего один. Он же владелец земли, он же застройщик, он же эксплуатант помещений.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:33 ----------

7. как оформляется право собственности на объект в какие сроки;

a. Стандартное Тайское свидетельство о собственности на квартиру (Чанот) на имя покупателя, в течении 4х-6ти месяцев после приемки проекта в эксплуатацию комиссией City Hall.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:35 ----------

8. какими налогами облагается объект - один из самых интересных пунктов;

a. Недвижимость в Таиланде не облагается налогами.

b. Налоги возникают только при смене права собственности

c. На сегодня это 6.3% от УЧЕТНОЙ стоимости в Land Office. Поскольку эта ставка плавающая и может подлежать изменению (решением кабинета министров), в договоре с Нордиком прописана оплата этого налога при переоформлении квартиры с застройщика на покупателя как 50/50%. Т.е. на покупателя приходится (на сегодня) 3.15% от стоимости жилья при его переоформлении.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:40 ----------

9. какой договор заключается с эксплуатирующей компанией;

a. Как говорил ранее, эксплуатирующей компанией выступает Нордик. Т.е. Он и застройщик и эксплуатант. Поэтому никаких дополнительных договоров не заключается.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:42 ----------

10. какие эксплуатационные расходы по объекту;

a. После введения в эксплуатацию возникает 2 вида расходов.

b. Одномоментные:

i. Оплата установки счетчиков воды и эл-ва – 15000 бат

ii. Амортизационный фонд – 500 бат за кВ.м.

iii. Перевод права собственности – 3.15%

c. Ежемесячные

i. Оплата обслуживания в кондоминиуме (охрана, вывоз мусора, чистка общих бассейнов и т.д) 75 бат за кв.м. – при передаче квартиры в управление Нордику , платится вместе с Нордиком как 50/50, т.е. 32,5 бата за кВ.м. в месяц.

ii. Оплата кабельного ТВ – 350 бат с квартиры в месяц.

d. Итого, эффективная процентная ставка – 10% в течении 2х лет продажи и строительства проекта (обратите внимание, %% платят уже на этапе застройки объекта) и порядка 9.7% (за счет выплат на содержание) – в течении 10ти лет действия договора.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:50 ----------

Тут я хотел бы сделать небольшое дополнение. Финансовая схема сотрудничества с данным проектом подразумевает, что покупатель недвижимости получает 3% годовых при внесении абсолютно любой суммы предоплаты в рамках договора (от 30% от общей стоимости жилья). И начинает получать 10% годовых с того момента как оплата за жилье внесена полностью, не зависимо от того построен ли уже объект или еще находится на этапе строительства. Все это прописано в договоре. Т.е. цифры не из головы.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:53 ----------

11. на основании чего иностранный гражданин может получать доход в Таиланде;

a. Не регулируется законодательством Таиланда. В данном конкретном случае на Нордик ложится вся процедура по налогообложению бизнеса, вы же получаете нечто вроде вознаграждения/арендной платы за то что вашим жилым фондом пользуются.

По-хорошему, наверное, должен быть уплачен подоходный налог на доходы физического лица… но тут возникают нюансы. Где этот налог должен быть уплачен? В Таиланде? На родине? В итоге, все решили, что уплата налогов – это вопросы физического лица, которые он решает самостоятельно. Оно и логично.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:53 ----------

12. какой порядок уплаты подоходного налога от прибыли со сдачи объекта;

a. При включении данной операции в налогооблагаемую базу - согласно законодательству той страны, в которой вы подаете декларацию о доходах.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 04:54 ----------

13. облагается ли какими-нибудь налогами доход от продажи объекта в будущем.

a. Как и при первоначальном оформлении квартиры. При продаже квартиры (при владении квартирой МЕНЕЕ 5ти лет) – 6,3%.

b. При владении квартирой БОЛЕЕ 5ти лет – 3,3%

c. В Тайском законодательстве нет жесткого упоминания о том, КТО должен уплатить этот налог. Посему, это предмет торга и/или соглашения. Как правило – платится 50/50 между покупателем и продавцом.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 05:00 ----------

Очень важный для многих момент - при покупке не требуется доказывать происхождение ваших средств.

Приехали, посмотрели, оплатили (наличные, перевод, и т.д.), получили на руки договор собственности без каких либо лишних вопросов.

---------- Добавлено 25.07.2015 в 05:02 ----------

Надеюсь, ответил на все вопросы.

Если есть еще вопросы относительно инвестиций в доходную недвижимость за рубежом, а если быть конкретнее - в Таиланде, спрашивайте.

Можно в скайп - triparoundthailand