Инвестиции в тайскую недвижимость под 10% годовых чистой прибыли. Вход от $80,000

Если задача доказать, что вы - самый честный и открытый, выиграть в споре, то - да, вы доказали. Вы - самый честный и открытый!

Можно закрывать топик?

Чуть позже более подробно распишу сию картину, которая складывается из общения в данной ветке. Сделаю выдержку из топика, так сказать...

---------- Добавлено 01.08.2015 в 14:14 ----------

Константин, предлагаю перестать играться в детский сад. Я задал вполне конкретные вопросы. Вы можете на них ответить? Если нет, то зачем отвечать вопросом на вопрос? По той причине, что сложно признать свою неправоту?

Помимо этого прошу подробно расписать где и какие факты я исказил, где и что именно я передернул в свете общения в данном топике. Полагаю, раз вы взяли на себя смелость утверждать сие, то и пальцем в эти факты вам ткнуть тоже не составит труда. Или это так, для красного словца?

да.

да.

да.

да.

Имею вопрос я. Всего один.

Имеют ли отношение эти четыре банальных, тривиальных вопроса к решению

"вложить или не вложить денег в тайскую недвижимость" ?

Да или нет?

Банальный ответ "нет" объяснений не требует.

Если "да" - попробуйте обосновать.

Таки да, сравнивать Испанию с Таиландом некорректно! ;) Восток вообще дело тонкое и тут все не так как в Европах

Не скажу о пустых отелях в Аликанте или Барсе, но про Паттайю скажу) мы же о ней речь ведем?

В сезон 2014-15 года

Начнем с Адриатика пожалуй, более чем на 30% пустой

Что там рядом еще, оу, новенькая Сентара Пратамнак - если 10-20 человек в ней жили одновременно, то хорошо

Паттайя Парк и тот не полностью заселен был

Азия-Паттайя рядом с "гондонами и капустой" тоже полупустая

Да и Хилтон, Шератон, Сентара Гранд, Пуллман - тоже далеко не битком

Нирвана вообще пустая постоянно.

Перечислять можно до бесконечности.

И даже отчаянная попытка тайцев спасти сезон за счет китайцев провалилась.

Я за время проживания в Тае провел достаточно экскурсий и знаю о чем говорю.

Где ваш застройщик будет брать людей для заселения?

Русские и Китайцы - пакетники в большинстве своем

Европейцы и Американцы - давно забыли что такое турагенства и бронируют перелеты и отели самостоятельно.

И тут еще одна трабла, если ваш номерной фонд без кухонь, то ваш застройщик моментально теряет долю самостоятельных туристов которые едут больше чем на неделю, смотри про Европейцев и Американцев

С другой стороны если кухня есть, то это хорошо, но и кондиков на том же пратамнаке стоит сданных но пустых валом.

За Айярой 2 кондика уже года 2 пустые стоят, напротив новый Аксис, рядом с Адриатиком высотка на берегу стоит пустует, а сколько комплексов сейчас уже сдано типа атлантиса, а каррибеан на Таппрайе...

В Люмпини у меня подруга живет, говорит хожу как по заброшенному зданию, никого... а там территория ого-го

Да квартиры в них проданы, но вот пустуют, незадача.

Я не говорю что инвестиции в Тайскую недвижимость это полная фигня, просто не надо так все приукрашивать.

Жилья в Паттайе пустого очень много уже на данный момент, а стройки все идут.

А вообще если кто интересуется инвестициями в тайскую недвижимость то читать это:

Бангкок — Государственный авиаперевозчик Таиланда Thai Airways отменил прямые рейсы между Бангкоком и Москвой. Аналитики прогнозируют что в следующем месяце Паттайя недосчитается как минимум 100 000 туристов из России.

Кризис в России, созданный снижением цен на нефть и резким обесцениванием рубля как минимум на 40% всё еще продолжается. Многие россияне пытаются продать недавно купленные квартиры в кондоминиумах, что создает дополнительное беспокойство и напряжение на рынке недвижимости Паттайи.

Операторы гостиничного бизнеса надеются компенсировать убытки переориентируясь на «оптовые» продажи, снижая цены на гостиничные номера, тем самым увеличивая заполняемость отелей до 80% низкобюджетными китайскими туристами.

Лоукост-китайские туристы снижают установленную планку стоимости товаров и услуг, денег полученных от них не достаточно, чтобы покрыть расходы на ремонт и содержание отелей.

Плохое состояние отелей в свою очередь серьезно влияет на количество предварительной брони. Плохие отзывы о отелях быстро распространяются в сети интернет, тем самым влияя на выбор туристов, ищущих отель для проживания.

Нет абсолютно никакого улучшения ситуации от двукратного увеличения количества китайских туристов.

Лоукост — китайский туризм это не спасение, это — гвоздь в крышку гроба.

Убытки в туристическом бизнесе и в сфере недвижимости в Паттайе могут достигнуть 1 трлн батов уже к маю 2016 года.

И еще: (не мое, но тоже мнение - выдержки)

1. В целом, рынок не выглядит инвестиционно привлекательным ( для купил сейчас, продал позже). Цены находятся близко к максимумам, особого роста я не вижу.

2. Огромное количество предложения новостроек. В воздухе явно пахнет затовариванием. Везде реклама новых комплексов, в торговых центрах квартиры предлагаются как пирожки. Это не есть нормальная ситуация.

3. Рынок вторички развит не очень хорошо. А если вы хотите удачно вложиться, то состояние вторички должно быть очень актуально.

4. Из проектов которые а слуху: русская деревня Баан Дусит, тут много написано, отдельно писать не буду. Мальдивы с ценой от 800 расположены в данный момент на какой то свалке, болотах. Я когда там был горели вокруг пожары мусора. В общем картинка удурчающая на данный момент.

На пратамнаке норвежцы предлагают комплекс где гарантируют 10% в год возврата от цены. Тут я думаю, не все так сладко: во первых ты 10 лет не сможешь жить в своей квартире, во вторых я думаю что цены под видом этой заманухи там выше чем у конкурентов.

5. Близость к морю, кроме Пратамнака и Вонгамата - не имеет значения, все равно в Паттайе купаться невозможно, а прогуливаться по набережным очень не комфортно ( в отличии от многих других стран)

6. Прогноз: цены в целом расти не будут, цена аренды будет падать, когда люди накупившие этого барахла опомнятся и начнут за копейки сдавать свои хоромы.

---------- Post added 01-08-2015 at 15:42 ----------

Можно я тоже отвечу, нет не имеют, это демагогия в чистом виде.

Нет, не имеют. Эти вопросы были заданы несколько в ином ключе.

---------- Добавлено 01.08.2015 в 18:10 ----------

Нет, это не демагогия. Это было к тому, что некоторые товарищи практикуются тут в софистике и утверждают что доводы у меня жульнические, и о том что я искажаю факты. Но получается очень странно... Если все то что я утверждаю соответствует реалиям (ответы предыдущего оратора это подтвердили), то что же я тогда искажаю?

Сплошное недоразумение прямо какое-то 🍿

---------- Добавлено 01.08.2015 в 18:32 ----------

Тут я мог бы с вами поспорить...

Но, полагаю, вы сами сможете расставить точки над "i" в данных вопросах.

Итак, поехали...

40-50% заполняемости отеля это норма. То что выше это уже заслуга хорошего менеджмента. Это вам скажет любой хотельер. Это то что касается Адриатики.

Сентара... Сентара это вообще отдельный разговор, у них основной упор на корпоративных постояльцев. Тем не менее, если зайти на букинг ком то, например, на завтра мест нет от слова "вообще". Что в одной сентаре, что во второй.

http://joxi.ru/YxAe9NKHMRq6Ay.jpg

это та сама Сентара на Пратамнаке

http://joxi.ru/QY2LZp9ix7DVr6.jpg

Если мы говорим непосредственно про сам район Пратамнак, то вот статистика заселения в 331 отеле на сегодня. И это low-season, между прочим. То есть время когда туристов особо нет.

http://joxi.ru/vn2YNR9Tkb1QA6.jpg

Паттайя Парк это русское гетто. Если владелец недвижимости хочет ориентироваться исключительно на русских туристов, при этом он понимает что в России кризис со всеми вытекающими, это его право.

Pullman - нет мест

http://joxi.ru/QeAO309hv9leAo.jpg

Со всеми остальными вариантами, тоже думаю что все понятно. Везде низкий сезон, а указанные вами "совершенно пустые" отели забиты постояльцами под завязку. Нестыковочка получается между "я думаю, но не в курсе ибо не работаю на ресепшене ни в одном из этих отелей " и между "как есть на самом деле"

Говоря вашими же словами, перечислять можно до бесконечности.

При этом опять же нужно учитывать качество обслуживания. Я, например, никогда не бронирую отели с рейтингом в отзывах менее 8 баллов из 10-ти возможных. Поэтому если отель стоит пустой, значит возможно дело в качестве обслуживания и в качестве сервиса, а не в том что на курорте нет турпотока.

---------- Добавлено 01.08.2015 в 18:37 ----------

Знаете ли вы причину? Есть ли у этих квартир управляющие компании, которые заключив договор с владельцем жилья сдают эти квартиры в аренду, например?

Просто нелепо получается. В low-season больше половины отелей забиты, а там целые здания пустуют. Не кажется ли вам, что причина ни коим образом не касается турпотока и потенциальных постояльцев?

"Есть жилье но оно стоит пустое" - это снова разговор из разряда "ни о чем", так как есть огромное количество причин влияющих на это. Реальные причины в данном топике не приведены, поэтому рассуждать о них не берусь.

---------- Добавлено 01.08.2015 в 18:50 ----------

Я приведу другой пример. Если вы возили туристов как гид не один год, то вы наверное в курсе относительно роста турпотока в Таиланд из России за последние 10 лет, верно?

Не могли бы вы привести статистику? Ну, хотя бы из википедии, куда данные сливает Министерство туризма.

Я помогу.

http://joxi.ru/gV2VyR9TBdzdmv.jpg

За последние примерно 10 лет поток туристов из России вырос примерно в 10 раз. Но тут есть небольшое "НО".

Если говорить о турпотоке, то 1,600,000 русских туристов прилетевших в Таиланд за прошлый год это всего лишь примерно 10-я часть вообще всех туристов, которые посетили Таиланд в первом полугодии 2015-гогода (16,000,000 человек) - http://www.trn-news.ru/news/23884 То есть, всех вместе взятых туристов из других стран прилетает в Таиланд в 20 раз больше чем туристов из России. поэтому не совсем понятно по какой причине вы упоминаете исключительно русских туристов. От туристов из других стран границу Таиланд еще вроде как не закрывал.

---------- Добавлено 01.08.2015 в 18:53 ----------

При этом, тайский Бангкок является 2-м по популярности городом среди туристов в мире (что не удивительно, ибо большинство рейсов прилетают именно в Бангкок) - http://www.gudok.ru/sociaty/?ID=1287584

---------- Добавлено 01.08.2015 в 19:01 ----------

Вот тут я полностью согласен на 100500%%-ов. Это, в том числе, одна из причин по которой некоторые отели стоят пустые или полупустые.

Кстати, про Нордик, где распродано уже более 6000 квартир и который мы здесь обсуждаем, мне так никто и не нашел в интернете ни одного плохого отзыва. Хотя я об этом просил в одном из предыдущих своих постов.

---------- Добавлено 01.08.2015 в 19:08 ----------

Это совсем не удивительно. Знакомый продал трёшку в Москве в свое время за 9млн. Купил две квартиры в Паттайе. После падения рубля одну из этих квартир продал, и снова купил трёшку в Москве в том же районе где продал до этого.

Почему бы не продать жилье в Паттайе, и не купить жилья в родной стране, где это жилье в одночасье подешевело в 2 раза в переводе на иностранную валюту?

Я бы тоже продал свою недвижимость здесь, мне бы хватило денег чтобы купить трешку в пределах Садового кольца в мск, хотя до кризиса этих денег хватило бы в лучшем случае на трешку в Бутово за МКАД-ом.

Но, увы, я не собираюсь в Россию. Не люблю зиму.

---------- Добавлено 01.08.2015 в 19:16 ----------

Есть и еще одна причина, по которой россияне продают квартиры. Дело в том, что многие из этих квартир взяты с рассрочкой платежа.

Грянул кризис - деньги обесценились.

Деньги обесценились - платить рассрочку стало нечем.

По контракту у покупателя есть обязательства перед застройщиком относительно сроков платежа. Если сроки нарушены, и покупатель перестает вносить оговоренные суммы в срок, то застройщик имеет право продать эту квартиру. При этом начальные взносы покупателя сгорают. и их естессно никто не возвращает.

Поэтому сильно проще продать эту квартиру и заработать хоть что-то на этой продаже, чем потерять всё полностью.

Ничего естественного в этом НЕТ. Очередной пункт договора, который пахнет обманом.

По выдержкам:

Цены находились близко к максимуму и 10 лет назад, и 5 лет назад, и сейчас. Тем не менее все это так или иначе продолжает расти. Земля не резиновая ибо, а в воздухе строить еще не научились. Даже если кто-то скажет что цены на жилье в Паттайе за последние 10 лет не изменились, я ему возражу тем, что рубль за эти 10 лет упал по отношению к бату в 2,37 раза, статистику относительно этого безобразия я приводил ранее.

Так было всегда, сколько я себя помню в Таиланде. В Паттайе особенно. Я, наверное, открою секрет, но количество агентств недвижимости в Паттайе превышает количество всех вместе взятых агентств недвижимости во всем остальном Таиланде. Посему неудивительно что реклама недвижимости на каждом углу.

Согласен полностью.

Не совсем понятно зачем упоминать Мальдивы (кто не вкурсе, это название жилого комплекса в Паттайе) и Дусит, если о них вобщем-то нет совсем речи, поэтому совсем не важно где они там стоят. Хоть посреди кладбища =) Относительно норвежцев, это и есть тот самый Нордик, о котором я вещаю. "10 лет не сможешь жить в своей квартире"... Кто мешает? Никто. Хочешь жить? Живи. Не хочешь жить? Заключи контракт на 10 лет и получай каждый год 10% от ее стоимости равномерными ежемесячными платежами. Относительно цен я высказывал свое мнение уже не один раз.

Адлер и Сочи, например? )))) Паттайя по сравнению с ними - райский уголок с тремя бычками на 100 квадратных метров =) Опять же, жилой комплекс про который я вещаю стоит именно на Пратамнаке. То есть, близость к морю имеет значение.

Тут нестыковочка.

1. Когда земля постоянно растет в цене, цены на недвижимость не могут падать.

2. Стоимость аренды это головная боль управляющей компании/застройщика, а не ваша. Если бы у них не билась арифметика, то они бы таких условий не предлагали. Ибо в конце концов это чревато отзывом лицензий, потерей репутации, кучей негативных отзывов в интернете после чего хрен чего продашь дажееслиоченьсильнозахочешь, и т.д.

3. Судя по ранее описанным утверждениям (никто не едет, кондики стоят полупустые, в гостиницах 10 человек на 15 этажей) очень странно что еще никто не опомнился. Не находите? Но по гостиницам я уже привел примеры с booking.com. На дворе low-season, а у них нет мест.

---------- Добавлено 01.08.2015 в 19:33 ----------

Разговор не про Нордик, про который я вещаю, а про стандартный договор с каждым первым застройщиком в Таиланде. Каждый кто подписывает такой договор - проинформирован заранее. Если человек изначально знает что он подписывает, то не совсем понятно где здесь обман.

Или насильно заставляют? С утюгом на пузе?

Каждый сам решает соглашаться на подобные условия или нет. Если согласился - кто ж теперь виноват что у тебя денег нет? Застройщик? Возьми кредит в банке в таком случае.

---------- Добавлено 01.08.2015 в 20:22 ----------

Кстати, за неделю рубль потерял по отношению к доллару примерно 5%. Пока мы тут с вами разводили дебаты, всего за неделю каждый ваш миллион "похудел" на 50,000 рублей по отношению к USD.

http://joxi.ru/qVrwPWvUo7GJmX.jpg

Я не юрист, но в Гк Рф имеется понятие "кабальная сделка".

Предполагаю, что и тайском законодательстве имеется что-то аналогичное.

Для примера: можно в договоре прописать наказание за просрочку платежа в размере 1000% от суммы сделки.

Но любой суд при разборках отменяет этот пункт договора.

Хм. Интересно. Я никогда над этим не задумывался. Могу попробовать уточнить у знакомого лоера.

Вот за это спасибо. Просто как солнце из-за туч: просветлело как-то сразу.

Почему же "никто не опомнился"? Вы же здесь, "работаете"...

— Ты действительно думаешь, что человек поднялся в результате эволюции выше животных?
— Конечно, — ответил я. — А разве нет?
— Нет, — сказал он. — Он опустился гораздо ниже. Сегодня только ушедший от дел миллионер может позволить себе образ жизни животного: жить на природе в самых подходящих для организма климатических условиях, много двигаться, есть экологически чистую пищу, и при этом вообще никогда ни о чем не волноваться. Подумайте: ведь никто из животных не работает.
— А белочки? — спросила Гера. — Они ведь собирают орехи.
— Милая, это не работа. Вот если бы белочки с утра до ночи впаривали друг другу прокисшее медвежье говно, это была бы работа. А собирать орехи — это бесплатный шоппинг.