пересекающаяся тема. Не претендуя на полноту. Может кто добавит уточнений и сцылок на нормативную базу.
Например фаза "квартира с долгами" – народный вымысел.
Если сделка совершается двумя сторонами (продавец и покупатель), без привлечения той, которой должны, то никаких долгов субъектов эта сделка не регулирует (на долги нужен договор цессии – переуступки права требования... с участием лица, которому должны – ТСЖ, УК, РСО).
Но есть например часть 3 ст 158 ЖК: «При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме...»
взнос на капремонт – это достаточно маленькая часть квартплаты, ну около 10%
А конкретного дома вообще может не быть в “региональной программе капитального ремонта [название региона]” – гуглите эту фразу и там вбиваете часть адреса.
Может быть что-то ещё 'по закону' переходит, но самая большая доля кв.платы состоит из:
- содержание и ремонт (уборка, аварийка, обслуживание лифтов... длинный список),
- коммунальные услуги (ГВС, ХВС, водоотведение, отопление, электро.., газо...) регулируется 354 постановлением правительства.
Вся кв.плата регулируется в т.ч. и ст 153 ЖК, из части 2 и п 5 которой следует:
- Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у... собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Т.е. долги предыдущего собственника – предмет его отношений с УО/РСО дома.
В действительности собственникам могут быть и 3 платёжки – от двух расчётных центров и нескольких РСО, о которых вы ещё и не быстро поймёте, но в справке из пас.стола "об отсутствии зарегистрированных" подпись об отсутствии задолженности делает бухгалтерия лишь одной организации (если вы и захотите чтобы предыдущий собственник всё заплатил – надо его послать во все организации, выставляющие счета. В сложных сделках это может быть и не реалистично, поэтому просто знайте в каких пределах и на каких основаниях вам возможно придётся малость поругаться с некоторыми организациями).
В акте передачи квартиры выписываете номера и показания всех ИПУ... это может пригодиться в последующих разборках... но чаще – организация может пытаться пугать взысканием с вас / отключением света...
Ну им / суду надо отнести 2 экз (с их подписью на вашем) возражений со ссылками на ст ЖК / с приложением копии передаточного акта – почему это им должен продавец.
Отв.лицо оганизации догадается, что вас пугать бесполезно / само испугается вам чего-то отключать, вдруг вы сможете нажаловаться [в ГЖИ, МВД, прокуратуру].
По ПП 354 собственник обязан ежемесячно подавать показания ИПУ (это можно делать и с сайтов, и отдельно от оплаты, даже если не платите, даже с их подписью на вашем экз).
Если не поступило показаний – софт начислит по нормативу.
Продавцу, оплачивающему свои долги – надо сначала подать показания ИПУ, потом сформировать платёжку и оплатить (а то в необитаемой кв можно и переплатить "за воду", и покупатель, подавший потом показания ИПУ – получит отрицательное начисление, один раз видел такое).
И если есть минимальный конфликт по коммунальным услугам, полистайте ПП 354, оно написано правильно, и обычно организации его не выполняют (это им не удобно) буквально – есть к чему докопаться. Например отключить могут за долг в 2 месячных норматива (включая ОДН, и только то, за что долг).
Если не потребляете, но подаёте показания, то и контора может быть не права.
Паспорта ИПУ и акты их установки/проверки – продавец должен передать (если нет, можно попросить его принести копии из УО, будет понятно когда платить за их замену). Все ИПУ, включая электросчётчик – обычно уже собственность владельца.
Если в кв делался ремонт и сохранились планы разводки коммуникаций (где провода, трубы, тёплый пол), требуйте их передачи и возможных объяснений... это может быть долго.
Если сами планируете делать ремонт, а продавец может вам объяснить местные особенности – выслушайте/запишите, в современных/старых домах бывают необычности.
Все платёжки продавца – это его отношения с организациями, передавать их он не обязан, они могут ему понадобиться.
Покупатель может отксерить что его интересует, например последние (а любители ругани с УО – список странных начислений, не входящих в перечень минимального набора) договор управления может быть на сайте https://dom.gosuslugi.ru/
В договорах бывает обязанность владельца уведомить УО о смене собственника / с выпиской ЕГРН, можно напомнить это продавцу, но это его отношения с УО.
А почему вы – во множественном числе? Мы, Николай II...
ps Эта тема напоминает спор продвигать что легче или что эффективнее.
А вы с краснодарскими судьями работали? И сколько это стОит, знаете?
А кому-то хочется обойтись без судов, мошенников и правовых дебрей.
Потом вписать. Народ ведь нормальный: "мы подпишем дкп в Краснодаре, а он в мск"... А где была сделка?
А фактически, с ячейкой просто не должно быть неожиданностей, действовать надо ровно так, как договорились, и не пытаться получать расписку о деньгах в обмен на ключ, если это не оговорено заранее. Тупо соблюдать достигнутую договорённость. Не подталкивать ситуацию к спору на тему "в моей голове тараканы правильнее ваших!".. год судов тоже вряд ли кому нужен.
В некоторых регионах народ нормально расплачивается при подписании договора и не требует никаких справок, кроме как из паспортного стола.
ps Щас по инерции (после кучи судов) медитирую на некую общедомовую ситуацию... так вот там дойдёт до актов передачи / расписок в полученнии... фактическая цена которых превысит цену нормальной квартиры.
Ну и есть же формулировки "договор переуступки... договора переуступки..."
Чем больше дублей вы позакрываете, тем меньше надо костылей rel canonical.
rel=canonical – не для исключения из индекса, а для указания поисковикам – какой из дублей ПОКАЗЫВАТЬ в выдаче.
На закрытых в robots.txt страницах – не важно что...
Поисковики давно грозились учитывать rel=canonical только в случае реальных дублей контента (а не потому, что на серче что-то писали).
В типовой форме дкп:
"Стороны договорились ... через ячейку.
После получения денег – продавец должен написать расписку... передаточный акт".
Т.е. вообще говоря, вокруг ячейки остаётся некая неопределённость + трудности с доказательной базой в случае конфликта, если например продавец не напишет расписку.
И риелторы предлагают после регистрации ... требовать расписку в получении денег, а потом отдавать ключ (я бы не писал, а пошёл бы на долгое расторжение. Мог бы написать расписку о передаче КЛЮЧА, а не денег, ибо "Банк не знает о содержимом ячейки, и ответственности не несёт").
Нормально ключ передаётся продавцу сразу после закладки, но доступ по условиям... но если сделка не состоится... то у покупателя нет ключа (заявлять банку о потере ключа).
Ну или расписку надо писать заранее и закладывать в другую ячейку...
При расплате через ячейку остаётся большой элемент "на доверии"... если и не о купюрах, то о подтвержении их получения ... ---------- Добавлено 18.03.2020 в 08:20 ----------
В целом, в XXI веке вовсю безбумажная технология и увеличение % запросов в эл.виде... в процессе отъедания нотариусами рынка риелторских услуг.
ps когда я появился на сделке с одной бумажкой... у нотариуса уже были ответы из неизвестного мне количества инстанций...
Если тот контент (уже давно) по дорам не растащило. ---------- Добавлено 18.03.2020 в 07:37 ----------
Какой механизм, кроме автоматической исповедальни, вы подразумеваете?
А ты не покупатель, а риелтор.
Риелторов надо посылать на 3 буквы на стадии первого звонка.
Это общее правило, известное всем риелторам тоже. Они признавались.
Ну у меня действительно случайно, по ошибке, так было, что на сделку я появился с единственной бумажкой из пас.стола. И сделка у нотариуса прошла...
А общий уровень некой условной культуры таков, что... потом покупателю ещё объснял "надо чтобы я тебе написал расписку и передаточный акт... а твоё агентство всё бросило"... А он не понимал зачем это всё. И вот в такой среде – твои пожелания чтобы тебе в клювике принесли все бумаги – ведёт лишь к ... дополнительной занятости твоих конкурентов.
И подписанная кровью клятва, что кредиторы (включая будущих) в течение 3х лет не добьются признания тебя банкротом / разворота всех сделок...
В типовых формах "утверждённых минюстом" есть типа гарантии продавца, что по данному объекту нет судебных споров. Но это не про будущие.
В книжках ещё и нарколога на сделку советуют звать, чтобы он засвидетельствовал, что продавец не спохмела всё это...
Предела фобий нету. И на все перестраховки умирающему рынку бабла не хватит.---------- Добавлено 17.03.2020 в 15:03 ----------
А тому, кто от вас откажется – не важна ваша вера...
Демонстративный отказ выполнять какое-либо ваше условие – может быть например по общему впечатлению / совокупности признаков / когда у продавца есть ещё несколько не озвученных условий, а покупатель уже фактически отказывается договариваться – под озвученными выше лозунгами.
Ну сколько таких риелторов нормальному продавцу заявляли типа "без этого ты не продашь", а он нормально продавал...
Да я в курсе.
Но вы вот прикиньте какой % сделок в 2020г обходится без выяснения списка прописанных (и несовершеннолетних) на момент приватизации в 1993г... "чьи права могли быть нарушены".
Это в утешение https://www.irn.ru/news/129726.html
судебной практики наверное нету пока.
Знакомый говорил, как в 90х он оформил приватизацию и купил, а владелица решила покончить с собой, но её спасли, признали недееспособной... в итоге объект в его собственности... но это 3.14здец.
Ну или если недееспособный принесёт на сделку поддельную справку якобы из ПНД, его уголовкой пугать?:
"А вдруг у вас 10 ипотек?.. и кредиторы развернут все сделки за 3 года", – не самая популярная фобия.
А вот пишущий процитированное – в МВД/прокуратуру обращался хотя бы раз 10?
Статистику их отписок сказать?
А какое впечатление все эти выкладки произвели на тех, кто обращался?
А в практическом плане, ориентироваться приходится на что-то ещё, кроме бумаг.
И если риелтор покупателя воздвигает много условий – недели через 3 придёт другой покупатель.
Авито уже не пользуются (в некоторых регионах).
Нормально, продавец слышит о необходимых справках только от агентства за неделю до сделки. А справки из ПНД – агентство предлагает (наверное допуская вариант согласия сторон обойтись и без). А о возможной нестыковке ещё отсутствующего техпаспорта с выпиской... тоже не парится.
А представьте себе дом, в котором планировки не удобны людям (проектировщик выполнял некие требования тех.регламентов).
С вероятностью 99% там будут "несогласованные перепланировки", которые при сделках почти никто не скрывает...
С вероятностью 30% это будет напрягать покупателя, особенно ипотечника... но часто лишь теоретически, поскольку с вероятностью 80% риелторы помогут это обойти за лишних 3тыр "на взятку БТИ".
...бОльшая часть реальных сделок обходится без 100% проверки всего, что только возможно проверить.
У реальных риеторов иногда стоит задача "оформить имеющийся вариант", даже видя некие его издержки.
