Вы там покурили что-ли? То живые деньги в ячейку закладываются, то теперь оказывается что живых денег нет:)
Давайте мы Вам попроще объясним. Вы пришли покупать шоколадку, дали кассиру 5 тыщь, он Вам дал расписку на 5 тыщь и шоколадку за 50р, че, правда не увидите больше свои 4950р? Вот никак никак? А не хотите нам расписку на полученных 5млн написать, получив в обмен пачку жевачки строго по договору?😂 Ну раз это так безопасно?
Во-первых, на поток это никто не ставит, это наименее выгодный вариант. Продать до регистрации недвиги или хотя бы без ремонта конкретно выгоднее. Во-вторых, мы изначально сказали что такие ситуации надо фильтровать, поэтому непонятно чем Вы нас хотели удивить сообщив о наличии таких ситуаций:)
Допущений там вообще никаких не заложено. Задача не простая, но решаемая. Погрешность на выходе порядка 5%, что допустимо и значительно меньше чем по статистике размещенных объявлений, где сейчас вообще треш творится.
По этим самым:)
Именно что "продали купили". А не просто продали и не просто купили. Потому что речь идет в топике о вложениях с целью дохода. А разбежка между продали и купили в виде комиссий портит всю малину.
В каком блин питере? Вы в интернете, а не в питере. Доплату 1% вообще не проблема получить при крупных суммах.
В интернете можно легко 1.5-2.5% иметь крутя от 10квмз тратя на каждый оборот сутки-двое, мы реализацию схемы выше описали, но единственное что стремно это на карандаш финмониторинга попасть.
Между прочим эта схема отчасти собственно и держит на плаву курс ВМР, иначе при текущих проблемах с выводом он бы давно рухнул значительно ниже курса бакса.
1) Если квартира больше 3 лет то смысла в занижении вообще нет, поэтому в дкп будет реальная цена и тогда просто нет предмета для обсуждения. Расписка на 4млн при том что сделка на 1млн - и Вы не видите проблемы, шутите что-ли? Если суд не сочтет сделку подозрительной и не отменит ее, то покупашка свои "лишние" 3млн на раз-два вернет оставшись при этом с квартирой.
2) Да редкий. Купили в бетоне - как правило продадут до регистрации, по п/у. Или если после регистрации, то ремонт не будут делать. Что бы покупали бетон, регистрировали, делали ремонт и после это продавали - редкость по отношению к общему количеству сделок на вторичке да и маразм по большому счету:)
3) Это не погрешность, это фильтр. Разница в том, что левая цена в подавляющем большинстве случаев за пределы 30% отклонения выпадет. По мелочи занижать смысла нет - риски есть, а экономии особой нет.
7% не особо фантастика, бывает. Вы полистайте объявления, одна и та же хата зачастую выставляется одновременно за 4, 4.4, 4.6 разными агентствами. Как думаете какая комиссия при таком раскладе у агентства которое выставило... ну пусть даже не за 4.6, а хотя бы за 4.4?:)
Там правило одно - содрать максимум со сделки. С закрывающей цепочку квартиры могут вообще символически тысяч 50 взять, а вот со сложных вариантов и 10% отрежут не постесняются. Тот "торг" который в объявлениях указан обычно - он нередко до продавца даже не доходит, по сути торгуетесь Вы с агентом который скидывает со своей комиссии.
Плюс оформляют эту комиссию все по разному, кто-то включает в дкп, а кто-то нет.
Эта проблема к сожалению не решаема и тут остается только брать среднее по палате, закладывая погрешность минимум 5%, что при почти стоящих ценах достаточно существенно.
1. Умудрятся не надо, кидалы на занижаек очень охотятся:) В договоре проставлен 1млн - каким образом продавашке выбивать 4млн если что? Лакомый кусок ведь.
2. Крайне редкий случай, к тому же если брать за основу Вашу теорию стоячих цен, то откуда вдруг +40% роста за 2 года?:)
3. Это еще и на уровне закона. Если ДКП отличается от кадастра больше чем на 30%, то налог могут доначислить, как-то так, в детали не вдавались. И что удивительно, кадастр действительно точен в пределах 30%, поэтому его за базу брать можно - большие отличия от него можно просто выкидывать из статы совершенно смело.
Так о том и речь, что в дкп не факт что окажется сумма которую платит покупатель (комиссию он возможно заплатит мимо дкп), а кроме того если в дкп оказывается сумма с комиссией агентства (т.е. то что платит покупатель по факту) то в чистую стоимость недвижимости подмешивается цена грязных аппетитов агентств.
Сегодня они берут 2%, завтра 7%, по факту квартиры не подорожали, а поднялись лишь аппетиты агентов, но в статистике получится 5% рост цен.
Тут явно не хватает рефки на "нормальное надежное место" для пущей убедительности 😂 Ну реально, эта байка "я деру 10% зато у меня надежно" со стороны обменников уже даже не баян, а что-то еще более печальное.
А это достаточно несложно фильтруется.
Во-первых, сейчас очкуют указывать левую сумму в ДКП, и налоговая докапывается (по мск преценденты были) и сделку могут расторгнуть (при чем с хорошим шансом) и денег недодать (легко при чем) да и фрс может не провести откровенную лажу (откажет в регистрации и привет).
Во-вторых, занижайки распознаются на раз-два, они все по ДКП проходят за миллион, как раз за необлагаемую сумму, что бы даже декларацию не подавать. Вообще рай для налогового инспектора.
В-третьих, можно сравнить с кадастровой стоимостью. Сильное отклонение можно фильтровать, по многим квартирам больше чем на 30% рыночный ценник не отклоняется (среди ширпотреба разумеется).
В общем реальные суммы найти не сложно, сложнее найти точные адреса, т.к. статистика слишком общая, но это тоже решаемо в общем приближении.
С АН еще другая проблема, комиссии.
В одной сделке продаван получил 4млн, агентство 0.5млн, покупашка заплатил 4.5млн которые и указаны в дкп. В другой сделке продаван получил 4.2млн, агентство 0.2млн, покупашка заплатил 4.2млн которые и указаны в дкп. И как считать?:)
Так в глубинках не выкупают:) Выкупает город в фонд соц.жилья или как-то так, пока этим только спб и мск промышляют, при чем не каждую квартиру одобряют и не каждого пенсионера. Плюс выкупают только у лиц старше 75 лет, так что надо сначала дожить, а потом умудрится в этом возрасте еще банк найти который ипотеку даст.
И вряд ли с новым законом (перелицованным старым) что-то принципиально изменится в плюс по деньгам, что бы аж пирамиду построить - сдал в ренту - купил еще одну - ее сдал в ренту - купил еще одну😂
Привяжут скорее всего к кадастру, он чуть завышен в среднем, так что это даже неплохо.
За 3млн реальных рублей в обмен на ВМР Вас обменники попу расцелуют, не то что доплатят:) Лениво далеко ходить, вон пожалуйста /ru/forum/917531
ВМР всегда (и особенно сейчас, на фоне истерии "ай мои вмр-ки пропадут") были чуть дешевле реальных рублей и чем больше надо было вмр, тем сильнее дешевле (в разумных пределах).
Вывод ВМЗ на банковский счет у ВМ сделан хитро, там 13% не грозит.
Другие есть. Есть росреестр с реальными сделками, есть личный опыт с недвижимостью. Мы же писали уже.
Первое всегда к Вашим услугам, правда придется напрячься на выборку, уж "извините" что не бежим делать для Вас работу, что бы что-то доказать, сами как-нибудь.
Вторым никогда не поздно обзавестись - проверьте реальные цены сейчас, через полгода повторите и будете иметь представление о ситуации, а если у нотариуса заверите информацию, то даже на форум сможете пруфы предъявлять достаточного уровня, что бы Вам верили😂
Проблема с этими инструментами, что инструменты работают в стабильной ситуации, когда нет структурных изменений. Статистика хорошо показывает рост цен с 00 до 08, 08-10 годы уже колбасит (кризис), 14-16 тоже колбасит (кризис).
Достоверен. Мы привели только те ссылки, которые знаем что достоверны.
Вернуться в прошлое и убедиться:) Или раздобыть где-то старую базу объявлений и сравнить хотя бы с текущей (старые конечно не прозвонишь, но даже по описанию можно выводы сделать: одно дело когда на 10 объявлений 9 аукцион, другое дело когда 2).---------- Добавлено 09.05.2016 в 16:29 ----------
+10-20%, а не +20%.
Сомневаемся что нерепрезентативная. Однушки и двушки классических советских серий, это считай единица измерения рынка. Но может и так, можем ошибаться.
Но при этом заметьте, даже зпифн сбербанка по жилой недвижимости и то показывают рост, что за 3 года, что за полгода.
Все к чему мы призываем, так это к обсуждению на основе реальных цен репрезентативной выборки, а не к обсуждению на базе "тыкания в какие-то индексы". Сделайте свою выборку, скажите какие по ней будут показания. Делов-то?
Не учли то, что ежемесячных выплат за старую квартиру не хватит для гашения ипотеки на новую.
Допустим квартира 4млн, взнос 10%, при 12% одни проценты будут составлять 36 тысяч.
