Квартира для жилья - купить или инвестировать и арендовать?

так то да, а жить эти 20 лет в коробке? -))

Можно в землянке. Только через 20лет на эти деньги туже землянку и купишь, а не две квартиры. Эти егосы только на бумаге все красиво рисуют. Реальность она другая. Совсем.

Не совсем, мы программеры. Но у нас один их клиентов это агентство недвижимости, которое занимается и инвестициями и сдачей в аренду и продажей новостроек/вторички. Поэтому в теме чуть глубже чем хотелось бы.

Имхо - 2-3 года в любом случае будет расти.

Само по себе удорожание ипотеки безусловно (и тут мы с Вами не спорили) это фактор приводящий к падению цен, а удешевление фактор приводящий к росту цен.

Но сейчас почти 5 лет народ не покупал квартир и копил деньги на депозитах и этому всему толком некуда идти из-за низких ставок по депозитам. Ну да, частично ушло на брокерские счета в том числе благодаря ИИС, но осталось еще до фига. И это очень сильный фактор.

15 лет назад ипотека тоже не была единственным фактором.

После кризиса в 98 - народ приходил в себя несколько лет, ситуация устаканилась к 2001 - и тут цены стали потихоньку расти. Обратите внимание - на Вашем же графике цены выросли почти в 2 раза (с 500 до 1000 за метр) с 2001 по 2003 где-то.

И это без всяких ипотек. То есть импульс уже был.

С 2003 по 2006 народ начинает резко богатеть, цены на нефть вырастают с 25 до 75 при сохранении курса рубль/доллар, что выливается в рост количества рублей у населения. Богатеет не каждый, но до фига народу, вспомните сколько было денег в сео в те времена, а ведь сео вторично по отношению к бизнесу.

Банкам не особо верят + ставки по депозитам небольшие + АСВ появилось только в 2004 году и никто еще толком не знает что это такое, поэтому в банки деньги особо не несут.

И народ начинает заносить деньги в недвигу, отсюда и начинается дичайший рост.

Ипотека формально появилась в 98 году, но адекватные процентные ставки появились таки да, в районе 2005 года, это тоже безусловно сыграло свою роль (Вы тут правы), но опять же - в том росте в районе 2006 года в 3-4 раза - доля ипотеки не такая большая как кажется.

---------- Добавлено 26.01.2020 в 18:22 ----------

Если так рассуждать, то надо брать 5 квартир в ипотеку на 20 лет и ждать обесценивания рубля

Я лично вижу, что цены только - только перепрыгнули докризисные 2008.

так он говорит взять ипотеку чтоб сдавать. вот я и пишу что дурная схема, но когда писал про вычеты не учел.

Так надо заплатить 910к подоходного, чтобы его вернуть. Это за какой срок считается?

---------- Добавлено 26.01.2020 в 19:23 ----------

И почему 260+260+390?

вот тут 260+390 и все

https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/informacija-dlja-zaemshhikov/nalogovyj-vychet/

а это банк такие документы дает сколько процентов заплатил за год? там ведь именно проценты учитываются, а не %%+тело?

Там обратная схема. Сначала получаешь право на вычет, потом (с года когда получил право) можешь сколько угодно времени получать деньги (или не уплачивать ндфл). При чем это право не утрачивается никогда, можно хоть через 20 лет об этом вспомнить (правда от даты когда вспомнил задним числом можно будет только 3 года зачесть).

Мы тут немного плаваем, но вроде 260 за покупку, 260 за факт взятия кредита и 390 за проценты. С фактом взятия кредита можем ошибаться, тогда да - 260+390. Но в любом случае это "на нос", так что на семью получается 2*(260+390)=1.3млн.

---------- Добавлено 26.01.2020 в 20:39 ----------

А не проще просто купить долларов =) выйдет за 20 лет куда больше даже если они будут под 2% годовых, учитывая просадку рубля каждые 10 лет в 2 раза.

Их не получится сохранить в целости по ряду причин, а квартиру так просто не продашь. :)