Погрешности все мимо кассы, т.к. мы взяли самый дешевый на сейчас вариант в сравнении с реально хорошими аналогичными вариантами на осень 2013. Т.е. все погрешности будут в пользу увеличения цены на текущий вариант.
С целью "закопать деньги" вторичка чуть ли не проще чем новостройка. Делается тупо выборка "безпроблемных по оформлению квартир недалеко от метро" и первые 10 вариантов наиболее низких по цене объезжаются и торгуются, потом в росреестр и через месяц - вуаля.
Да, если в сделке встречка, несовершеннолетние, дарение, нет 3 лет, цепока, совместная собственность и прочий геморой - вторичка напряг. Но ктож заставляет искать такие варианты? С тем же успехом можно в новостройке поискать варианты с продажей по предварительным договорам и от неизвестного застройщика. Кстати, регистрация новостройки в фрс затягивается нередко на полгода (в питере по крайней мере), а вот вторичка проходит достаточно быстро, а уж ипотечная так вообще пролетает со скоростью света.
Между прочим, сейчас с рынка почти все безпроблемные варианты уже подвымели, что как бы ярко свидетельствует о том кто и для чего покупает.
О ликвидности речь не идет конечно, хотя она в общем-то неплохая, при разумной цене и правильно купленном варианте продать можно за месяц без проблем. Опять же, Вы же продаете инвест-квартиру, а не "5 несовершеннолетних детей просят титьку квартира по наследству плюс доля по дарению плюс отец алкоголик плюс сын в армию ушел прописанный"©
Акции - это те же деньги в плане рисков потери умноженные на риски изменения курса акций. Не то.
Драг.металлы - если это реальные слитки, то как их хранить и сразу ндс, если омс - то это опять же риски банкротства банка. Не то.
А квартира это "пенсионерский актив" - в крайнем случае со сдачи в аренду с голоду не помрешь, при этом не уменьшающийся со временем... попробуйте скажите это про что-либо другое?
Мы исходим из того, что кризис в частности и упавшие в валюте в 2 раза цены подтолкнут к покупке квартир тех, у кого есть деньги и кто либо очкует их потерять (кризис) либо тех кто хочет купить в 2 раза дешевле пока есть (валютчики). Когда эти две категории кончатся - на рынок придут люди с постепенно проиндексированными на уровень инфляции зарплатами и подхватят эстафету, но это будет года через 2.
Прибавьте к этому тот факт, что новостроек будет сильно меньше (кредиты строительные компании брать не будут, кому-то не дадут, кому-то будет дорого), т.е. предложение сожмется.
В питере такого практически не было и вообще не было от банков (пара агентств так баловалось, условия были неадекватными вообще).
Банк не учитывал старую квартиру никак, а на первый взнос хотел видеть наличку. Взять в ипотеку большую квартиру расплатившись по первому взносу маленькой квартирой нереально было в принципе, даже схемы такой у банков не было. Ну а продавать старую, арендовать другую до покупки новой - это самая обычная ипотека.
Плюс такой еще момент. Апгрейд-то квартиры по доступности сильно хуже не стал, взять в ипотеку 1млн на апгрейд (как раз 1 комната по питерским ценам) даже при нынешних 20% ставках не такая уж проблема. Да и на спрос не влияют апгрейды. Поменять 2 боттла пива на три - дык на рынке так 5 боттлов пива и останется.
Если мы говорим чисто о спросе, то мы опять кивнем в сторону автомобилей. В 2014 автос стоил 880 и подарков на 60к давали, сейчас такой же стоит 1150 и подарков не дают. А платежеспособный спрос стал меньше. Вах?
На цену квартир влияет то сколько люди готовы платить, а не столько сколько они могут платить. Т.е. все же спрос, а не платежеспособнй спрос.
Будут.
Во-первых, если продавать помидорки по 200р вместо прежних 100р, то прибыль с них будет 20р, вместо прежних 10р. Так что деньги для повышения зарплат будут. И даже если помидорок будут покупать в 2 раза меньше, то это просто вернет прибыль фирмы к прежним 10р, но при увольнении 5 бухгалтеров из 10 - денег все равно на зарплату у фирмы будет в 2 раза больше.
Тут вопрос скорее в том, что фирма будет пытаться заработать пользуясь кризисом как поводом, но вечно у нее это получаться не будет.
Ну не будет хороший спец работать за 1000 баксов, если раньше он получал 2000 баксов, даже если он получал в рублях. Не поднимут зарплату - уйдут люди, вообще фирмы не будет. А смысл в сокращениях прост - иметь возможность поднять зарплату тем, кто реально делает работу, за счет тех, кто не дотягивал.
Там ссылка просто на статистику была. Надо было период выбрать как мы в тексте писали - с начала года допустим.
Плюс надо учитывать вымывание из статистики последних месяцев 1 комнатных квартир. Понятно, что метр в многокомнатных стоит дешевле. Однокомнатные раскупили - их доля дорогих метров в статистике уменьшилась, получился перекос. Мы имеем ввиду что в 1-шке метр допустим 100 тысяч, в 4-ке 50 тысяч. Если в стате 10 однушек и 10 4-шек, то средняя 75 тысяч. А если 9 однушек купили, то средняя как бы 50 получилась. Хотя по факту средняя-то та же. Есть там такой недостаток в выборке.
Если смотреть реальные варианты, то 15-20% за последний год как раз и есть.
Из 10 Ваших знакомых хотя бы 5 хотели бы сменить жилье на лучшее? Если да, то вот Вам и дефицит:)
Это настолько другая недвижимость, с настолько другими правилами, что с тем же успехом можно было цену статуи свободы приводить в пример:)---------- Добавлено 24.02.2015 в 00:27 ----------
Реальная цена аналогичных вариантов осени 2013 года.
Да, потому что с нашей точки зрения это не имеет отношения к дискуссии.
Нене. Как Вы выше верно заметили - мы про Ваш опыт и не спрашивали. Это Вы начали, а мы просто подчеркнули нелепость этих требований отзеркалировав Ваши требования с легким усилением.
Это не общий постулат, вот в чем дело. Это одна небольшая частность.
Наша мысль сводится к тому, что недвига будет дорожать из-за того, что в нее будут прятать деньги и из-за того, что новостроек будет меньше и из-за того, что в нее будут инвестировать "баксовики".
Вы сослались на пример ипотечного кризиса в сша, заявив что одной из его причин был кризис неплатежей ипотечников. Вы в этом абсолютно правы.
Но, мы говорим о том, что этот пример нельзя переносить на россию.
Ибо если в сша ипотечных квартир (от общего количества) грубо говоря 90% и поэтому кризис неплатежей влияет на рынок сильно, то в россии ипотечных квартир (от общего количество) нет и 10%, поэтому кризис неплатежей на рынок сильно не повлияет.
Тут еще в другом дело.
Если человек может найти только 500 тысяч для ПВ, то вряд ли он найдет белое подтверждение дохода для выплаты кредита в 4.5млн. Тем более что доход надо показать намного выше, чем при 50% ПВ. К тому же при 10% ПВ ставка обычно окажется на 2-3% выше, что повысит требования к доходам еще сильнее. В общем 10%-тщиков так мало, что ими можно пренебречь.
По поводу утрирования, ну, этож для упрощения, а не со зла. Но обратите внимание, из этих предыдущих 10 человек пусть останется даже 5, но этим 5 повысят зарплату, а квартиру в ипотеку собирался покупать дай бог 1 из этих 10. О чем и речь - сокращения не затронут ЦА которая собиралась брать ипотеку или уже взяла ее. В россии ставки по ипотекам ниже 9% в рублях не были, это Вам не 3-6% в европах, она была доступна только хорошим специалистам, которых не выкидывают вот так просто, которых в кризис холят, лелеют, нагружают работой и поднимают им зарплаты... пусть даже увольняя всех остальных.
Инфляция быстрая, а рост цен на квартиры медленный. Тут вопрос в сроках. Инфляция 40% в этот год, допустим, квартиры на 50% поднимутся за 2 года, к примеру, эти 50% в любом случае перебьют депозиты, особенно если учесть аренду, да и вообще неплохо.
10-20% уже отыграл за полгода. Еще полгода и будет еще 10% минимум
Мы бы поставили скорее на 50% в пределах 2 лет. Это не мегапрофит, но это выгоднее нынешних депозитов, а с арендой так вообще. К тому же в контексте топика и покупки недвижимости - явно лучше взять сейчас за 4млн, чем через 2 года за 6млн, разве нет?
Но опять же, если бакс откатится к 45 (считаем это критичной точкой), то подорожания не будет вообще.
Э, а когда мы перешли от обсуждения "бедного бухгалтера с ипотекой на грани увольнения" к "мажору задумывающемуся о покупке дачи за 56млн"? Мы говорим только о "рядовой" недвижимости. Цена кремля и эрмитажа не обсуждается:)
Правильно. А в условиях недоступности кредитов для застройщиков - кол-во новостроек уменьшиться и как следствие предложение будет ниже, а в условиях кризиса - надежный пассив в виде недвиги будет более востребован - спрос увеличится. Профит:)
Уже давали выше, раза 3, отмотайте топик, не превращайте обсуждение в сказку про белого бычка.
Ну раз так, Вы наверное сможете аргументированно убедить владельца http://www.bn.ru/detail/flats/721995.html?from=search продать его квартиру за 5млн?
Так же как и Вы. И даже если Вы ответите про опыт - без подтверждения это всего лишь слова. Так что или давайте банковские выписки со счетов и свидетельства о регистрации недвижимости в топик выкладывайте или завязывайте предъявлять фигню.
Как раз Вы смешали все в кучу. Речь шла о том, что "ах кризис ипотеку никто платить не сможет все продадут квартиры". В этом контексте доля в количестве новых сделок не важна, важна доля в количестве квартир всего. А она в россии (в отличии от сша) крошечная.
Вы просто не понимаете о чем говорите.
4.5млн (90%) на 30 лет под 15% дает 56 тысяч. 2.5млн (50%) на 15 лет под 15% дает 35 тысяч.
Люди с меньшими доходами никуда ничего растянуть не могли, т.к. им не по карману было 90% брать в кредит.
Да и растягивать им смысла не было, ибо 4.5млн на 15 лет давало 62 тысячи вместо 56 - разница порядка 10% всего при в 2 раза большем сроке.
Спрос не падает и еще долго не будет падать. В россии катастрофическая нехватка метров по сравнению с другими странами.
В испании в кризис переезжают из 100м в 50м, в россии же и 25м не у каждого есть.
Аргументировать что простите? Необходимость наличия бухгалтера в фирме? Ну давайте - предложите ленте там или окею уволить бухгалтерский отдел, посмотрим на результат Вашей идеи о оптимизации расходов.
А разве мы говорили про 40% в недвижимости? Впрочем, чего тут аргументировать http://www.bn.ru/graphs/index.php?singlgraph=main - рост с 98 до 108 за метр за год по питеру и это оптимистичный график, т.к. мелочь всю скупили и она в стате сейчас почти отсутствует.
Величина роста вопрос отдельный.
Единственное что сможет остановить рублевый рост - это если бакс откатится хотя бы до 45р. Но это уже немного другой вопрос.
Лучше засуньте всю таблицу в память (вирт. диск в памяти, таблицу на вирт. диск - раз уж мемори не канает) и всего делов. А кэш можно увинтить до нормальных значений обратно.
Реально, для небольших таблиц, которые легко помещаются в оперативку, проще поступить прямо и тупо - засунуть их в оперативку.
Вас похоже эта пропаганда убедила, хотя Вы так и не сказали где ее смотрели. Иначе Вы бы понимали, что когда рубль падает - цена товаров выраженная в рублях должна расти, а квартиры это тот же товар.
Еще раз ссылку на cbr дать? Или напомнить, что те кто получал зарплату в баксах - у тех она подпрыгнула в 2 раза в рублях?
Именно поэтому это медленный процесс. Но даже не смотря на это - цены уже выросли.
А давайте обойдемся без Ваших домыслов в наш адрес?
Посчитайте долю покупок недвижимости от количества людей которые нуждаются в улучшении жилищных условий и тогда Вам станет понятно, что это никак не массовый продукт.
Не расширял вообще ни разу. 10% взнос обычно подразумевал высокую ставку и естественным образом увеличивал сумму взятого кредита, с 10% первым взносом могли брать только ну очень богатые люди. Потому что показать официальную зарплату в 250 тысяч для 10% первого взноса и платить 150 тысяч в месяц это одно, а показать официальную зарплату в 100 тысяч для 50% первого взноса и платить 50 тысяч в месяц это другое.
В ипотеку куплено очень мало квартир относительно объема всего рынка. В россии это погоды не сделает. Да и отбирать квартиры начнут не раньше чем через год-два.
Кроме того, тут есть еще смешной момент. Вот допустим ипотека взята под 10% годовых. При том что инфляция под 40%, а проценты по депозитам под 20% - это получается мегапрофит за который будут цепляться всеми зубами.
Не, ну лол же. Чего несете-то вообще?
С ура-патриотами спорить бесполезно.
Особенно с теми, которые в упор не видят роста рублевых цен на все в магазинах
Еще раз - при чем тут средний?
Про АСВ вспомните, в 2014 и раньше он 700к был всего. Так что среднее 300-700 и должно быть.
Дык? Вот Вы сами и объяснили почему будет спрос.
Ипотека в россии никогда не была массовым продуктом. Позволить ее могли себе только хорошие спецы (у которых критичной проблемы с понижением зарплат не будет).
В сша была принципиально другая ситуация. Там ставки были привязаны к ... ну грубо говоря "ключевой ставке ЦБ". Поэтому когда случился кризис и ставка поперла вверх - выплаты увеличились в несколько раз.
Плюс в сша в собственности дай бог 10% недвиги, а в россии вряд ли и 10% в ипотеку наберется. Речь именно о текущей собственности, а не о новых покупках. Ситуация опять же совсем другая.
Была же выше по топику ссылка на статью. После падения рубля - 3/4 иностранцы, в основном из ближнего зарубежья.
Не затратные, а малоэффективные и не приносящие мало прибыли.
Ну да, аналитическая компания выгнавшая единственного аналитика и оставившая 5 дворников безусловно вырвется в лидеры рынка 😂 Оставив далеко позади тех, кто выгнал 3 дворников и оставил аналитика.
Скорее Вы этого не понимаете. Именно сильная завязка мировой экономики и не позволит рублевым ценам оставаться прежними или падать. В мировом эквиваленте недвига в россии упала в 2 раза. У недвиги в основном рублевая цена, но есть корреляция (именно в меру завязки) и с валютными ценами, поэтому при настолько сильно упавшем рубле валюта потянет за собой рублевые цены вверх. Упрощенно говоря, недвига это некий аналог мультивалютной корзины. Рубль упал в 2 раза - ок - но мультивалютная корзина в 2 раза не упадет от этого.
В каком конкретно телевизоре Вы смотрите пропаганду про 10000р за бакс?
В каком конкретно телевизоре Вам показывали радужную перспективу рынка недвижимости?:)
То что в конце 2013 года стоило 5млн, сейчас дешевле 6.3млн не купить. Штиль? Может быть, но в высокой воде.
Про белорусов и таджиков скупающих квадраты тут уже писали выше.
Кроме того - настоящей загранице - по фиг куда инвестировать, лишь бы доход был. А 5% в год для "заграницы" вполне себе хороший процент.
Так Вы определитесь - 80/20 или средний размер?:)
Шутите? Задаетесь вопросом почему люди в ситуации когда рубль летит в тартарары будут покупать недвижимость?---------- Добавлено 23.02.2015 в 02:01 ----------
На самом деле не так. В кризис вкладывают в надежные активы. При гете это были деньги, потому что деньги были золото. Сейчас деньги это фантики, особенно рубли, поэтому хранение их в сундуке может аукнуться... очередным 93 или 98 годом.
---------- Добавлено 23.02.2015 в 02:05 ----------
Ссылочку-то посмотрите на cbr ? Какие единицы?
При чем не забывайте про заграницу. Там рубли не особо в ходу.
Потому что инфляция. Сейчас жирок обрежут и лишних выкинут. При чем выкинут и урежут тех, кто в принципе вряд ли себе ипотеку-то и квартиру мог позволить, ну урезали дворнику васе с 15 тысяч до 10 - и че? А вот нужным и полезным придется добавить, ибо за прежние деньги (т.е. 1000 баксов вместо прежнеих 2000) они работать не будут.
Опять же - вся россия так или иначе работает на запад, или напрямую или опосредовано. Вон Евген с адсенса думаете больше стал в рублях получать или меньше? А официант в ресторане хоть и в россии работает, но получает с Евгена денег сколько ему не жалко - т.е. опять же, баксовый эквивалент. А потом официант едет домой на такси и отдает денег таксисту. И вот так баксовая цепочка тянется и тянется.
денег http://www.cbr.ru/statistics/print.aspx?file=bank_system/4-2-1a_14.htm&pid=pdko_sub&sid=dpbvf навалом. А еще есть заграница для которой квартиры в россии стали в 2 раза привлекательнее.
Рубль слишком упал. И баксовые люди купят квартиры и боящиеся обесценивания рубля люди купят квартиры - всех этих денег до фига... а тем временем и зарплатки подрастут. Сошлемся на старую утрированную аналогию. Если завтра бакс по 10000р будет - тоже цены на квартиры расти не будут?
Это не 2008 когда рубль всего на 30% просел.
