а) Неточные данные при подаче заявки улучшающие положение заемщика. Например, доход. Подали по справке банка 100 тысяч - банк требует это подтвердить - не подтверждаете - банк заявляет что его ввели в заблуждение и требует возврата. Вплоть до обвинения в мошенничестве с целью получения кредита.
б) Незаметные нарушения договора. По платежам как раз как правило можно просрачивать достаточно долго, банк это особо не заботит, т.к. он получит денег со штрафов. Кто-то может страховку просрочить, кто-то дверь не откроет банковским работникам пришедшим проверить состояние помещение, кто-то пропишет кого-нибудь без разрешения банка, кто-то не уведомит банк что на него в суд подали, кто-то новый кредит хапнет без уведомления банка, кто-то в отпуск на месяц уедет не предупредив банк о смене места жительства. Тут у каждого банка свой пунктик, а иногда и несколько.
в) Непредвиденные обстоятельства сильно влияющие на справедливость условий договора. Тот же декабрь 2014. По ипотекам вроде не было нюансов, но по кредитным картам несколько банков (даже авангард) подняли ставки в одностороннем порядке. Можно было не соглашаться, но тогда приходилось гасить досрочно.
г) Ухудшение фин.положения заемщика. У нескольких банков четко прописано это. Уволили, вышла замуж, снизили оплату на работе, родился ребенок - если доход падает ниже определенной отметки по отношению к сумме ежемесячного платежа, то тоже могут докопаться.
С точки зрения закона - в пунктах в и г банку в суде ничего не светит, но многие ли смогут успешно судиться , когда ставку "всего-то" попросят на пару процентов поднять? Пункт Б достаточно важен, в основном опасно просрочить страховку (реально критичный пункт), но остальные пункты тоже могут сыграть - 50/50 если дело дойдет до суда. А самое критичное это конечно пункт А, тут даже в суде почти однозначно признают правоту банка, поэтому "рисовать неподтверждаемый доход" - смертельно опасно, даже если банк сам к этому подталкивает (по 2 документам и т.д.).
При чем банк вряд ли будет пытаться изменять ставку в одностороннем порядке, это запрещено законом и тут ему ничего не светит. Он именно потребует досрочного погашения, а когда ипотечник придет спросить "а как бы досрочки избежать", тут ему и предложат "спасительный круг" в виде допника на повышение ставки.
комиссии все сожрут.
58.9 - вывести по быстрому процента 3 (включая вебманевскую) = 57.133.
p.s.: мы будем ждать 64 для слива:)
Рост цены аренды не берется "из воздуха", потому что "хозяин так захотел", для этого нужны причины. А причина только одна - рост цены недвижимости (обычно коррелирующий с инфляцией), которую Вы же сами и предложили считать константой:)
Так что если мы с Вами хотим начать считать рост аренды, то надо вспомнить и об инфляции и об росте цен на недвижимость и о росте зарплат и плавающих ставках на депозиты и так далее и так далее. Заплетемся:)
p.s.: Если брат "среднестатического человека", то в большинстве случаев у банка есть целый ряд рычагов позволяющих потребовать досрочного расторжения договора (или подписания доп.соглашения на повышение ставки).
Инфляция примерно одинаково влияет и на аренду и на ипотеку, не учтена по предложению оппонента, для простоты. В среднем она коррелирует с ценой на недвижимость, поэтому отдельно учитывать этот фактор действительно нет смысла. Стоимость аренды не одинаковая, но этот фактор производный от цены недвижимости, поэтому отдельно его учитывать нельзя.
А так - да, повышение цены на недвижимость это единственный аргумент, который может объективно играть в пользу ипотеки.
Паритет между ипотекой и арендой достигается при росте цен хотя бы на 12% в год (при ставке по ипотеке тоже 12% в год), так что если ожидать что недвига будет расти быстрее - ипотека это отличный шанс.
Ну разумеется не забываем, что ставки по депозитам это плавающая величина. В декабре 2014 можно было на 3-5 лет закинуть деньги на депозиты под 25% годовых в некоторых банках. Одно удовольствие было бы продать квартиру, кинуть денег на депозит, а сейчас взять в ипотеку под 12.5% 😂
---------- Добавлено 07.07.2015 в 19:12 ----------
Ок.---------- Добавлено 07.07.2015 в 19:15 ----------
Для регистрации - нужно основание, тут Вы правы.
Но основанием является договор найма.
А вот договор найма может быть заключен только с согласия всех собственников.
Таким образом если у Вас официальный договор найма - идете и регистрируетесь на его основании и никаких согласий не надо.
А если договора нет, то тогда тут какбэ проблема покрупнее чем отсутствие регистрации.
Мы уже считали тут /ru/forum/comment/13832511
В Ваших расчетах нас наиболее смущает "строящаяся квартира", ибо во-первых она не уничтожает затраты на аренду (где жить-то если она не построена еще), а во-вторых тут Вы получаете доход от риска недостроя (поэтому для примера можно брать только вторичку).
Кроме того, если брать аренду 12.5, то надо считать цену квартиры примерно 2.5млн, а не 1.8млн, а это уже ипотечный платеж не 24.5, а 35.5 тысяч, т.е. откладывать можно 23 тысячи в месяц, что приведет к 4500 тысяч рублей в конце десяти лет.
Ну а дальше конечно вопрос - будет ли квартира стоящая сейчас 2.5млн стоить через 10 лет 4.5млн. Тут не так все однозначно.
Человек по Вашему накопил 5650 тысяч рублей на первый взнос, но при этом о депозитах он не в курсе, хотя даже при 6 годах всего 12% годовых почти удваивают сумму.
Ошибаетесь. Откуда у Вас вообще 85 тысяч взялось?
В наших расчетах мы взяли абсолютно одинаковый платеж в месяц "на жилье" что для ипотеки, что для аренды, без "текущей" выгодны и результат был 2.7млн в пользу аренды при 4 годах и 36.5млн в пользу аренды при 15 годах.
Если же Вы говорите о строго необходимой сумме в плане "текущего бюджета" при 8млн квартире на 100% в ипотеку, то платеж по аренде будет 35 тысяч, а платеж по ипотеке будет 106 тысяч. Т.е. ущерб "текущему" бюджету будет на 70 тысяч больше в случае ипотеки (если мы говорим о 100% ипотеке).
Если же мы говорим об ипотеке на 2350, то ущерб текущему бюджету будет 35 тысяч при аренде против 65 тысяч при ипотеке, опять же 30 тысяч в пользу аренды.
И даже сиюминутная потеря у человека - при ипотеке 1% в месяц, при аренде 0.5% в месяц - в два раза меньше.
Он теряет и в текущем моменте и в перспективе. Вы что-то не так посчитали.
Ипотечник никаких 20 тысяч в месяц не экономит. Поэтому в графике их нет.
Потому что у банков цель впарить ипотеку, это маркетинг, а не математика. А у нас с Вами тут цель (вроде?) разобраться что выгоднее объективно.
А если все с обрыва будут сигать, Вы тоже придумаете теорию, по которой так и надо? Да, многие поступают нелогично. И что? Из-за этого Вы считаете нужным подгонять цифры (забывая о первом взносе и депозите), что бы оправдать их нелогичность?
А эти люди имеют первый взнос в 5650 тысяч рублей на ипотеку? Но даже если так - каким образом это касается выгодности или невыгодности ипотеки с объективной точки зрения?
Если есть истеричное желание "взять ипотеку прям щаз", то разумеется быстрее ее взять "прям щаз". Этого никто не оспаривает.
Но выгодной и эффективной ипотека от наличия этого желания не станет.
Ошибаетесь. Мы лишь показываем математические расчеты сравнивающие ипотеку и аренду.
Вы же пытаетесь исключить из математических расчетов ряд важных факторов пользуясь аргументом "ну человек же идиот, он же не поступит разумно"© Ну не поступит и не поступит - математику-то это не изменит.
По Вашему же желанию и не учитываем. Вы же сами это предложили.
Инфляция, кстати, ничего принципиально не поменяет. Это фактор примерно одинаково влияющий и на аренду и на ипотеку.
В расчете ипотеки и аренды имеет смысл брать аренду и ипотеку. И только. Личные предпочтения это совершенно отдельный фактор. Как мы уже говорили, если у кого-то личные предпочтения в арендованной квартире каждый день 5 тысячную бумажку сжигать, это конечно сильно повлияет на расчеты выгодности аренды, но какого черта это вообще учитывать?
Личные предпочтения в математике неуместны. А то Вы так дойдете до того, что будете учитывать у арендаторов хобби сжигать 5 тысячную купюру каждый день и запишите это в арендные расходы.
Да и потом - где у Вас логика вообще? Проценты от депозитов Вы посчитали (sic!), но отказались посчитать сложные, т.к. "люди боятся держать депозиты в банках". Это вообще как у Вас согласуется?
Ущерб бюджету от ипотеки в любом случае будет 0.5% в месяц от стоимости квартиры по сравнению с арендой. Так что про "без ущерба" это не про ипотеку.
Другой вопрос приемлим ли для человека такой ущерб или нет.
Нет, не будет меньше. Это чистая математика. Посмотрите внимательно скрин расчетов - именно 2.7 млн и получается разрыв в пользу аренды за 4 года. Или 28.5 миллионов разрыв в пользу аренды за 15 лет.
Какого какого фактора? Фактора "ой, всё, я устала, а значит 2*2=1"© ? Да, такого в наших расчетах нет, а так можно, да?
Ваша "стратегия" сводится к тому, что бы высчитывать выгодность ипотеки не учитывать первый взнос, депозиты и сложный процент. Простите, но это не стратегия, это просто неверные расчеты.
При этом, обратите внимание, мы не призываем арендовать или брать ипотеку. Мы просто говорим, как факт, что аренда объективно выгоднее: в каких-то случаях на 2.7млн за 4 года, в каких-то случаях на 28млн за 15 лет. А уж как действовать - это личный выбор каждого. Кто-то посчитает эти избыточные расходы приемлимыми, кто-то не приемлимыми, кто-то не умеет копить, кто-то панически боится депозитов.
p.s.: Если уж речь идет об уверенности в своей квартире, то ипотека вообще не канает, отберут на раз-два в случае неплатежей. Наберите живых денег, купите себе квартиру не в ипотеку, а дальше пусть за Вами бегают кредиторы, все равно последнее жилье не отберут 😂 Для гарантии еще несовершеннолетнего можно прописать. 5 лет побегаете, а потом все - свободны - закон о банкротстве вон как специально для этого сделан, и не надо 15 лет платить по ипотеке.
Нет:) Ипотека это не рыба, она не бывает второй свежести и не бывает магической суммы, когда выгоднее брать ипотеку.
Она не столько идеальная, сколько упрощенная, но мы согласны с Вами - такое упрощение правильное.
Вы совершаете в этих расчетах один важный просчет, Вы не учитываете деньги вложенные в квартиру... ну и сложный процент по депозитам.
Мы правильно поняли, Вы считаете разумным брать в кредит 2350 под 14% годовых, но считаете глупым брать 2400 или 2600?:) Это же нематематично, ну не может у линейной зависимости быть точки экстремума.
Ок, возьмем Ваши же 2350 взятые в кредит с первым взносом 5650, арендой 35 тысяч, кредитом под 14% и депозитом под 12% и посчитаем их правильно
Вывод: в конце аренды будет 10.7млн чистыми на руках, в конце ипотеки будет квартира ценой 8млн на руках (при первом взносе 5650 тысяч рубелй!).
И раз Вы задали такие ориентиры, заодно посчитаем что будет если брать ипотеку без первого взноса и на 15 лет. 8000 тысяч рублей те же самые, кредит под 14% и депозит под 12% и считаем правильно...простыня будет эпична, поэтому покажем только начало и конецначало
конец
Вывод: в случае аренды в конце 15 лет на руках чистыми будет 36.5млн, а в случае ипотеки в конце 15 лет на руках чистыми будет 1 квартира ценой 8млн и голая жопа.
Даешь ипотеку!---------- Добавлено 07.07.2015 в 15:37 ----------
Цена аренды это производная от цены квартиры. Как отдельный фактор это учитывать смысла нет.
А в своей квартире нужно проводить текущий ремонт, могут залить соседи, надо оплачивать страховки и налоги и так далее. Так что этот фактор учитывать смысла нет, он нейтрализуется.
Эта математика работает на любых цифрах, т.к. в реальности цены на жилье могут как расти, так и падать.
При чем мы этот момент подробнейшим образом осветили выше, если цены на квартиру растут меньше чем на 12% в год - выгоднее арендовать, если растут больше чем на 12% - выгоднее покупать, но... на промежутке за 15 лет было всего 2 всплеска роста цен, когда они превысили 12%, а еще было падение почти 3 летнее на 30%.
Сейчас цены считай 2008 года на рынке - спустя 6 лет почти, т.е. при 12% годовых около 96% от суммы кредита человек отдал банку просто так - т.к. он-то по процентам платил, а цена квартиры не выросла.
Так они растут. Зарплата (даже без учета карьерного роста) растет в год на инфляцию (в среднем), сумма откладываемая на покупку квартиры растет на депозитах на ту же инфляцию (в среднем).
Тут дело не в том кого ты кормишь, а на какую сумму. Банк ты кормишь 1% от стоимости квартиры, арендодателя ты кормишь 0.5% от стоимости квартиры. Выбрать на этом фоне банк может только маркс и энгельс из-за классовой ненависти:)---------- Добавлено 07.07.2015 в 12:22 ----------
Из очевидного - при равном платеже банку по процентам (не по кредиту, а чисто по процентам) можно снимать квартиру в 2 раза дороже, чем если взять квартиру в ипотеку.
Это значит при тех же "выкинутых деньгах" (на аренду или на проценты в банк) можно жить в двушке вместо студии, у метро вместо 20 минутах на 2 транспортах, в новом доме бизнес класса вместо старого хруща, в 5 минутах от работы вместо 40 минутах на электричке, с соседями среднего класса вместо алкашей...
Ошибаетесь. Это опять же рекламная демагогия банков и риэлторов, которая разбивается о цифры, при чем которые мы уже приводили.
Еще раз - аренда 0.5%, ипотека 1%. В месяц. Допустим квартира стоит 4млн. Допустим у Вас есть 50 тысяч свободных в месяц.
Значит в случае ипотеки: Вы платите по процентам 40 тысяч в месяц за пользование кредитом. И 10 тысяч у Вас уходит непосредственно на покупку квартиры.
Значит в случае аренды: Вы платите за аренду 20 тысяч в месяц. И 30 тысяч в месяц у Вас откладывается на покупку квартиры.
Итого при таких исходных данных Вы в случае аренды квартиры через двадцать лет купите ТРИ таких квартиры (ведь на квартиру откладываете 30 тысяч как в случае аренды, а не 10 тысяч как в случае ипотеки). Или же накопите на квартиру в ТРИ раза быстрее при аренде, чем при ипотеке.
Сдать исходя из 6% годовых от стоимости квартиры? Вместо депозита в банке под 12% годовых? Гениальная схема:)
Цифры немного упрощены, но тут смысл состоит в том, что пока ставка по аренде ниже чем ставка по ипотеке - аренда выгоднее.
В чем затык? В росте цен на недвижимость, но это отдельный фактор. Цены могут как расти, так и падать. При этом что бы ипотека была паритетной аренде - цены должны расти хотя бы на 12% в год. И тут опять же - за последние 15 лет цены росли за год больше чем на 12% всего 2 раза... а после кризиса 2008 даже падали пару лет упав в сумме на 30%.
При этом аренда имеет кучу других плюсов. Так, например, можно арендовать хату близко к работе и сменив работу - снять хату в другом месте ближе к новой работе. А это экономия денег на таксо и экономия времени на дорогу, опять же - плюс в копилку. Можно уехать от соседей алкоголиков или от внезапно выросшей рядом с домом автострады или переехать поближе к хорошей школе для ребенка.. Свобода сэр, priceless.---------- Добавлено 07.07.2015 в 01:23 ----------
По поводу нашей страны и роста - вот график по питеру .
В 2008 году - Вы абсолютно правы, был прыжок. Так же был прыжок в 2006, но все остальное время цены росли весьма неубедительно - явно недостаточно для того, что бы однозначно сказать в пользу ипотеки... а иногда даже падали.
