Ипотека: за и против

Конечно минус съемного это школы, детсады,поликлиники, всякие пособия и субсидии. я думаю % арендодателей, которые регистрируют арендаторов стремится к нулю...

Нет:) Ипотека это не рыба, она не бывает второй свежести и не бывает магической суммы, когда выгоднее брать ипотеку.

Она не столько идеальная, сколько упрощенная, но мы согласны с Вами - такое упрощение правильное.

Вы совершаете в этих расчетах один важный просчет, Вы не учитываете деньги вложенные в квартиру... ну и сложный процент по депозитам.

Мы правильно поняли, Вы считаете разумным брать в кредит 2350 под 14% годовых, но считаете глупым брать 2400 или 2600?:) Это же нематематично, ну не может у линейной зависимости быть точки экстремума.

Ок, возьмем Ваши же 2350 взятые в кредит с первым взносом 5650, арендой 35 тысяч, кредитом под 14% и депозитом под 12% и посчитаем их правильно

Вывод: в конце аренды будет 10.7млн чистыми на руках, в конце ипотеки будет квартира ценой 8млн на руках (при первом взносе 5650 тысяч рубелй!).

И раз Вы задали такие ориентиры, заодно посчитаем что будет если брать ипотеку без первого взноса и на 15 лет. 8000 тысяч рублей те же самые, кредит под 14% и депозит под 12% и считаем правильно...
простыня будет эпична, поэтому покажем только начало и конец
начало

конец

Вывод: в случае аренды в конце 15 лет на руках чистыми будет 36.5млн, а в случае ипотеки в конце 15 лет на руках чистыми будет 1 квартира ценой 8млн и голая жопа.

Даешь ипотеку!

---------- Добавлено 07.07.2015 в 15:37 ----------

Нет, это не просчёт. Я намеренно не стал включать сложный процент, так как банковские депозиты это уже личное предпочтение каждого. Уверен, Вы знаете людей, которые просто боятся держать деньги в банках... Я таких знаю.

Если задача состоит в том, что бы как можно быстрее въехать в "собственное" жильё (как любят говорить, "готовы спать даже на матрасах") - то это именно тот случай, когда ипотека выполняет поставленные цели без ущерба текущему семейному бюджету.

На самом деле разрыв конечно будет, но меньше - за счёт высвободившихся 20 000 руб. в месяц, которые можно просто откладывать в кубышку (960 000 руб.), либо положить на счёт с капитализацией 1 268 000 руб. Разница составит от 1,75 млн. до 1,43 млн., но при этом семья будет жить почти, что в "своей" квартире уже 4 года.

Я не в коем случае не говорю, что Ваши расчёты неверны. Но они не учитывают человеческого фактора, а именно желание большинства людей приобрести "собственное" жильё в кратчайшие сроки, но при этом не вешая на себя большой ежемесячный платёж. Не будь этого желания, такой продукт как ипотека не был бы настолько популярен. Если цель стать рантье - вопросов нет, Ваша схема идеальна (если откидываем внешние факторы независящие от нас). Но у большинства людей, как Вы видите, цель всё же иная :) Плюс, учитываем менталитет и стереотип про "лучше хранить деньги в квадратных метрах" и "кто знает, что будет завтра". Кстати, у Каширина есть топик, который частично освещает эту тему.

Так что я считаю, что и моя стратегия и Ваша имеют право на жизнь. Но они для абсолютно разных людей.

Личные предпочтения в математике неуместны. А то Вы так дойдете до того, что будете учитывать у арендаторов хобби сжигать 5 тысячную купюру каждый день и запишите это в арендные расходы.

Да и потом - где у Вас логика вообще? Проценты от депозитов Вы посчитали (sic!), но отказались посчитать сложные, т.к. "люди боятся держать депозиты в банках". Это вообще как у Вас согласуется?

Ущерб бюджету от ипотеки в любом случае будет 0.5% в месяц от стоимости квартиры по сравнению с арендой. Так что про "без ущерба" это не про ипотеку.

Другой вопрос приемлим ли для человека такой ущерб или нет.

Нет, не будет меньше. Это чистая математика. Посмотрите внимательно скрин расчетов - именно 2.7 млн и получается разрыв в пользу аренды за 4 года. Или 28.5 миллионов разрыв в пользу аренды за 15 лет.

Какого какого фактора? Фактора "ой, всё, я устала, а значит 2*2=1"© ? Да, такого в наших расчетах нет, а так можно, да?

Ваша "стратегия" сводится к тому, что бы высчитывать выгодность ипотеки не учитывать первый взнос, депозиты и сложный процент. Простите, но это не стратегия, это просто неверные расчеты.

При этом, обратите внимание, мы не призываем арендовать или брать ипотеку. Мы просто говорим, как факт, что аренда объективно выгоднее: в каких-то случаях на 2.7млн за 4 года, в каких-то случаях на 28млн за 15 лет. А уж как действовать - это личный выбор каждого. Кто-то посчитает эти избыточные расходы приемлимыми, кто-то не приемлимыми, кто-то не умеет копить, кто-то панически боится депозитов.

p.s.: Если уж речь идет об уверенности в своей квартире, то ипотека вообще не канает, отберут на раз-два в случае неплатежей. Наберите живых денег, купите себе квартиру не в ипотеку, а дальше пусть за Вами бегают кредиторы, все равно последнее жилье не отберут 😂 Для гарантии еще несовершеннолетнего можно прописать. 5 лет побегаете, а потом все - свободны - закон о банкротстве вон как специально для этого сделан, и не надо 15 лет платить по ипотеке.

Топик то про ипотеку. Потому в первой схеме я вообще никакие депозиты не учитывал, т.к. уверен, что у большинства ипотечников таких счетов попросту нет. Во второй добавил по просьбе.

Ущерб текущему бюджету от аренды + накоплений будет больше. 85 000 руб. против 65 000 руб. В перспективе заёмщик теряет, в моменте - выигрывает. Вы опять же не учитываете человеческий фактор, кому-то может припереть и "сейчас" сэкономленная копейка важнее, чем полученный в перспективе рубль. Если человек берёт ипотеку он априори готов к потерям в перспективе, либо он в принципе их не видит.

Стоп, Вы сами пишите, что в конце аренды (через 4 года) на руках 10,7 млн, либо квартира за 8 млн. Куда делась та разница в 20 тыс./мес. которую ипотечник экономит после переезда? Я вот этот момент по Вашему графику не вижу.

Этого нет в наших расчётах, но почему-то это есть в расчётах банков. Примерно прикиньте, сколько людей в РФ живут на проценты от вкладов, а у скольких имущество в залоге у банка. Вторых то побольше будет... Или Вы хотите сказать, что я в какой-то параллельной вселенной живу, а в реальности здравый смысл и рациональность победили, все ездят на Убере, не пьют Кока-Колу и живут на одни дивиденды с инвестиций?

Тем не менее, очень многие (либо даже большинство) откладывают именно по этой стратегии. Я вообще по пальцам могу пересчитать людей, у которых есть депозит в банке. Банковская карта - и то одна, зарплатная, с которой в день зарплаты весь кэш снимается.

Потому я написал в предыдущем сообщении - всё зависит от целей, который преследует человек/семья. Если есть необходимость быстрее въехать в жильё, то для достижения этой цели быстрее и эффективнее не копить до конца, а на определённом этапе взять ипотеку. Ипотека с 0% первоначального взноса и рантье - это две крайности в данной системе.

Вы абсолютно во всех расчётах пытаетесь перевести реальную жизнь в чистую математику - такого не бывает. Я не отрицаю, что вклады с капитализацией чисто математически эффективней, но для среднестатистического человека в его понимании и с его целями эффективней всё же ипотека. Тем более, что мы не учитываем такие факторы как инфляция (которая за последние 10 лет составила 144%, сколько будет за 15 лет?) и прочие независящие от нас факторы. Через 15 лет это же будут не нынешние 36 млн, а как минимум в полтора раза меньшая сумма, если оценивать её с точки зрения покупательной способности. Сколько будет стоить жильё через 15 лет - тоже большой вопрос.

И Вы наверное делаете какое-то ошибочное заключение, что я кому-то впариваю ипотеку. Отнюдь. Лично у меня финансовая стратегия другая, например. Но я считаю, что имеет смысл брать в расчёт какого-то среднестатистического человека с его реальными целями, а не сверхрационального хомосапиенса. Я вот вижу, что большинство берёт кредиты и ипотеки, покупает дорогие ломучие тачки, и мало кто откладывает или хранит деньги в банках. Почему бы не брать это в расчёт? Ровно так и делают сами банки, страховые агентства и прочие организации. Если бы всё в мире было по уму, не было бы ни ипотек, ни мерседесов...

Если никому ничего не продаешь, то брать в расчет нужно только себя самого ;)

---------- Добавлено 07.07.2015 в 16:43 ----------

Не вникал.

Но если нет денег и негде жить - то ипотека выгоднее (ну если конечно не 15+%), а хотя бы 12-13%

---------- Добавлено 07.07.2015 в 18:51 ----------

Даже экселя не надо.

Конкретно.

24,5 = ипотека, 12.5 = аренда

имею 12к в месяц лишних при аренде, это 144 в год или 1.44 млн за 10 лет. Если класть на депозиты - лень считать, может edogs посчитает, но думаю (12% кстати уже нет, есть около 10 и дальше только ниже будет) это будет примерно 2,5-3 млн в лучшем случае.

Квартира через 10 лет ценой 1,8 млн (строящаяся) будет стоить 4-5 млн как самый минимум, скорее 6 млн.

Ах да, в неё вложить надо еще с полляма на ремонт, эти полляма могли бы стать еще 1 млн.

Итого - в случае аренды за 10 лет я смогу накопить 3,5-4 млн, в случае ипотеки у меня будет недвижимость стоимостью 4-6 млн.

И это в случае стабильности рубля ближайшие годы, во что я не верю, можно конечно в случае чего переводить в валюту, страховать риски, но тогда ни о каком удвоении речи нет, валютные депозиты менее выгодны, и если рубль все-таки будет более-менее стабилен, эта стратегия (при аренде) даст лишь 2,5-3 млн.

Человек по Вашему накопил 5650 тысяч рублей на первый взнос, но при этом о депозитах он не в курсе, хотя даже при 6 годах всего 12% годовых почти удваивают сумму.

Ошибаетесь. Откуда у Вас вообще 85 тысяч взялось?

В наших расчетах мы взяли абсолютно одинаковый платеж в месяц "на жилье" что для ипотеки, что для аренды, без "текущей" выгодны и результат был 2.7млн в пользу аренды при 4 годах и 36.5млн в пользу аренды при 15 годах.

Если же Вы говорите о строго необходимой сумме в плане "текущего бюджета" при 8млн квартире на 100% в ипотеку, то платеж по аренде будет 35 тысяч, а платеж по ипотеке будет 106 тысяч. Т.е. ущерб "текущему" бюджету будет на 70 тысяч больше в случае ипотеки (если мы говорим о 100% ипотеке).

Если же мы говорим об ипотеке на 2350, то ущерб текущему бюджету будет 35 тысяч при аренде против 65 тысяч при ипотеке, опять же 30 тысяч в пользу аренды.

И даже сиюминутная потеря у человека - при ипотеке 1% в месяц, при аренде 0.5% в месяц - в два раза меньше.

Он теряет и в текущем моменте и в перспективе. Вы что-то не так посчитали.

Ипотечник никаких 20 тысяч в месяц не экономит. Поэтому в графике их нет.

Потому что у банков цель впарить ипотеку, это маркетинг, а не математика. А у нас с Вами тут цель (вроде?) разобраться что выгоднее объективно.

А если все с обрыва будут сигать, Вы тоже придумаете теорию, по которой так и надо? Да, многие поступают нелогично. И что? Из-за этого Вы считаете нужным подгонять цифры (забывая о первом взносе и депозите), что бы оправдать их нелогичность?

А эти люди имеют первый взнос в 5650 тысяч рублей на ипотеку? Но даже если так - каким образом это касается выгодности или невыгодности ипотеки с объективной точки зрения?

Если есть истеричное желание "взять ипотеку прям щаз", то разумеется быстрее ее взять "прям щаз". Этого никто не оспаривает.

Но выгодной и эффективной ипотека от наличия этого желания не станет.

Ошибаетесь. Мы лишь показываем математические расчеты сравнивающие ипотеку и аренду.

Вы же пытаетесь исключить из математических расчетов ряд важных факторов пользуясь аргументом "ну человек же идиот, он же не поступит разумно"© Ну не поступит и не поступит - математику-то это не изменит.

По Вашему же желанию и не учитываем. Вы же сами это предложили.

Инфляция, кстати, ничего принципиально не поменяет. Это фактор примерно одинаково влияющий и на аренду и на ипотеку.

В расчете ипотеки и аренды имеет смысл брать аренду и ипотеку. И только. Личные предпочтения это совершенно отдельный фактор. Как мы уже говорили, если у кого-то личные предпочтения в арендованной квартире каждый день 5 тысячную бумажку сжигать, это конечно сильно повлияет на расчеты выгодности аренды, но какого черта это вообще учитывать?

Инфляция не учтена.

Стоимость аренды в 2005 и в 2015 нифига не одинаковые.

А платёж по ипотеке не изменится.

Мы уже считали тут /ru/forum/comment/13832511

В Ваших расчетах нас наиболее смущает "строящаяся квартира", ибо во-первых она не уничтожает затраты на аренду (где жить-то если она не построена еще), а во-вторых тут Вы получаете доход от риска недостроя (поэтому для примера можно брать только вторичку).

Кроме того, если брать аренду 12.5, то надо считать цену квартиры примерно 2.5млн, а не 1.8млн, а это уже ипотечный платеж не 24.5, а 35.5 тысяч, т.е. откладывать можно 23 тысячи в месяц, что приведет к 4500 тысяч рублей в конце десяти лет.

Ну а дальше конечно вопрос - будет ли квартира стоящая сейчас 2.5млн стоить через 10 лет 4.5млн. Тут не так все однозначно.