Выгодно ли делать вклады в банках? Куда инвестировать средства без опыта?

Каким образом?

Аренда дает 6% годовых, ипотека допустим 12% годовых. Это значит что при 50% первом взносе (2 квартирах) аренды будет хватать только на выплату процентов по ипотеке, но не основного тела долга. Т.е. упрощенно говоря 50% так и останутся непогашенными за счет аренды сколько бы времени не прошло. А при 3 квартирах первый взнос будет 33%, т.е. даже на проценты не хватит.

Идея "куплю 2 вместо одной но в ипотеку" имеет смысл только при условии что ожидается рост цен на недвигу выше чем ставка по ипотеке.

И если уж говорить про ипотеку, тут часто упускают самый интересный вариант - ипотека имеет смысл для тех кто работает на хорошей зарплате ради налогового вычета в размере процентов уплоченных по ипотеке, благо по текущему законодательству там даже лимита нет на вычет. А это уже считай фактически беспроцентный кредит, а не ипотека.

Кап.ремонт понятие относительное.

Если это к/р 50-60 годов, то иногда лучше что бы без капремонта, ибо уже давно все сгнило и проржавело.

Если это к/р 70-80 годов, то это паритет где-то с обычными панельками тех годов постройки.

Если это свежий к/р - этого века, то ценник на квартиры в таких домах в 2-3 раза выше чем в соседних без к/р и сдавать их таджикам - ну, соседи отдавшие по 200-300к за метр не поймут:)

ага. и по цене тоже такие же огромные разницы ;)

В недвижке на данный момент хорошо то, что если рубль дальше посыпется, то столичная недвига должна дорожать, пусть не синхронно с евро и долларом, но дорожать. Если в феврале-марте однушки стояли по 8-8.2 лимонов в Москве у метро в новых панельных домах, то сейчас уже 8.5-9.5. Хотя это, конечно, ценники предложений, ценники реальных сделок могут быть ниже, но тренд удорожания именно данных типов квартир я заметил.

А недополученную прибыль в размере 10% годовых (депозитная ставка) на сумму первоначального взноса будем учитывать?

А евры и доллары злой участковый покупать не велит?

Вы сейчас говорите о вторичке или строящихся домах?

Если вторичка, отчасти это объясняется не столько ростом бакса, сколько паникой народа из серии "все пропало клиент уезжает", как только паника схлынет - может быть откат назад. Ведь предыдущие годы сколько бы бакс не колбасило - на цене это не отражалось вообще.

Если строящиеся дома, то цены на них можно сравнивать в разное время только при условии одинакового времени оставшегося до сдачи (например разные корпуса). Поскольку стройка дорожает в большей части не потому что дорожает недвижимость, а потому что чем больше построено, тем ниже риски недостроя.

я же писал, что если не понимаете, то лучше не надо :)

50-60 годы в питере не было капремонтов. были восстановительные работы после войны, во время которых распланировались санузлы и в лучшем случае выборочно в деревянных перекрытиях менялась "плохая" балка и заводился металл. Настоящий капремонт идет с 60-х годов. Оставлялись капстены и лестничные клетки, а остальное все выносилось и делалось заново. Перекрытия сборные плиты. стены кирпичь 250 даже на межквартирных. Проводился газ и центральный водопровод. В отличии от ранних капремонтов, в таких домах нет газовых колонок ( что лично я считаю минусом, при нынешнем качестве ГВС). При этом капремонт после 90-х годов, хоть и стоит в 2-3 раза дороже по рынку, но лично не взял бы, так как перекрытия уже по металлическим балкам.

Основная суть откапиталеных домов 64-89 годов :

- жб перекрытия с хорошим пирогом пола, это вам не современные дома, где слышно как кошка двумя этажами выше топает. здесь по плите утеплитель, лаги, черновой пол, паркетная доска. в среднем от плиты до чистого пола 30-40 см. Звукоизоляция такая, какой в современных домах просто нет и не будет никогда.

- межквартирные стены от 72 см если старые и 38 если новые возвотились при изменении планировки. опять таки звукоизоляция.

- высота потолка редко когда ниже 3,4. в среднем тяготеет к 3,6-3,8 метра. бывает и 4,2 как у меня.

Ну вид из окна мы рассматривать не будем, тут каждому свое. но я бы с горяча так не дефилировал знаниями и не писал что капремонт говно. Говно это то что сейчас строят, а вот именно эта прослойка домов - это лучшее что можно урвать если подходить грамотно.

я не знаю как там по математике, но я знаю людей кто так делает и это работает. При этом сейчас сам вязался в эту тему, взяв хату, ипотека которой гасится от сдачи в аренду второй. 5 лет и всё, одна выкупила другую, а свободные средства пущены в другое дело.

выходит знаете -)

люди то понятно, а вот работает ли - вопрос.

Евген, посмотрим. карман не оттягивает.

Судя по всему у Вас отрывочные знания, которые Вы считаете полными.

Это и есть кап.ремонт. Во время него устраняются все несоответствия нормам строительства. При этом то что еще в норме - не меняется.

Формально это тоже кап.ремонт, хотя когда от дома остается только кап.стена (лестничные клетки тоже нередко перестраивали, так появлялись лифты), то это на ремонт уже не особо тянет.

Но суть в другом, смысл в том, что это 60-80. Сейчас, на минуточку, 2014. Дома после кап.ремонта 70-80 - ничуть не лучше панелек (кроме хрущей и кораблей) тех же годов.

Такое ощущение что Вы к/р СФ перепутали со сталинками. В СФ достаточное количество потолков 2.4-2.8, в основном 2.8-3.2, а выше 3.4 это отдельные дома - которые стоят весьма конских денег как правило.

При изначально поставленных Вами условиях (взять 2 ипотечные вместо 1 нормальной и со сдачи их в аренду отбивать ипотеку) это фантастика.

А если Вы купили квартиру за 10млн, вложив один ипотечный миллион и отбиваете выплаты с аренды, то это не стоит обсуждения, с таким же успехом Вы могли 1 рубль в ипотечный кредит взять:) Смысл говорить об "отбивке ипотеки за счет аренды", если квартира по сути за свои деньги куплена?

Единственное исключение это период когда квартиры (и аренда) реально дико росли в цене. Тогда понятно, что выросшая в 5 раз аренда могла начать покрывать ипотеку. Но не благодаря "хитрой схеме", а просто благодаря удаче с ростом цен на квартиры.

И раз уж не знаете как там по математике, вот простой пример .

Квартира допустим ценой в 6млн, у Вас 4.2 потолки, так что дешевле Вы вряд ли ее взяли, даже если УГ.

6млн квартиру, можно сдавать за 30 тысяч. Окей. Пусть за 40 тысяч.

При скромных 12% и 5 годах ипотеки - платеж составит 133 тысяч в месяц, если квартира куплена в ипотеку (вся квартира, а не часть стоимости добита ипотекой).

С интересом послушаем историю о том, как 40 тысячная аренда покрывает 133 тысячный платеж:)

Что бы покрывать платеж в 40 тысяч - нужно брать в кредит не больше 1.8млн, т.е. меньше трети квартиры.

В принципе это конечно вариант, но тогда непонятно на кой черт ипотека в принципе - выгоднее взять квартиру дешевле ровно на эти 1.8млн и не отстегивать банку эти 12% годовых.