RokkoJ

RokkoJ
Рейтинг
127
Регистрация
15.12.2011
edogs:
Да тот же самый бухгалтер. Ну куда Вы без него денетесь?

Опять по кругу разговор пошел. Про помидорки видно вы не поняли. Ладно, еще раз. Бухгалтеров у меня 10, двух сокращаю, остальные работают за ту же зарплату. Точно также делает еще 10 компаний в моей отрасли. Итого на рынок труда выходит 20 уволенных. За это время открывается одна новая фирма и принимает на работу 8 человек из этих 20, куда пойдут остальные 12? А если у меня один бухгалтер, то нафиг он мне вообще нужен? В са-а-а-ад, нанимаю аутсорсеров и снижаю свои расходы.

edogs:
по bn.ru . Мы же ссылались и именно ее стату обсуждали. Полнота и актуальность очень высокая по санкт-петербургу, фактически отражает где-то на 90% реальность рынка. За москву не говорим, ибо там таких источников не знаем - не интересовались.

Я от вас про эту базу первый раз услышал вообще. Но в тех же московских базах типа виннера или соба раньше можно было увидеть по 3-4 объявления о продаже одной и той же квартиры с разными контактами и разными ценами.

edogs:
Про необходимость единственного жилья даже в конституции написано вроде:) А то что дачку покупают не для постоянного проживания и не в первую голову разве надо аргументировать?

Ага, счаз. Вы сами почитайте, что у вас там написано - "цен на предметы первой необходимости".

Рассказать, что такое предметы первой необходимости или сами разберетесь? И причем здесь конституция? Там что, написано, как формируются цены на недвижимость? :) Ах да, ну может квартира у нас сейчас как батон хлеба стоит? Типа сколько у меня тут денег в кармане, ага, сто рублей, пойду куплю доширак, пакет молока и однушку-студию в Новой Москве.

---------- Добавлено 25.02.2015 в 03:28 ----------

_Ivan_:
В конце прошлого года многие сильно запаниковали. Например, одни мои знакомые вовремя взяли нужный им дуплекс в районе бетонки с ипотекой 3-3,5 млн, одобренной в начале декабря по старому проценту.

Сначала решили продавать сдаваемую однушку за 5,8 млн - гасить ипотеку, покупатель уже стоял на пороге.

Но непонимание того, что делать с оставшимися 2 млн, вероятно, послужило причиной отмены сделки.

Мне их логика не понятна совсем, т.к. при сохранении месячного платежа в 45000 руб - за год они заплатят 490000 только одних процентов и 49000 от суммы долга. В то время, как сдача квартиры принесет 360000 в лучшем случае.

Т.е. желание сохранить квартиру в течении этого года будет им стоить 180000 руб. Причем, будет ли стоить однушка 5,8 млн в конце года - неизвестно. Кроме того, через год у них так и останется 3млн основного долга по ипотеке.

Дополнительные выплаты по основному долгу из возможных появившихся источников могут помочь, но эти деньги можно было спокойно класть на депозит под 20% годовых.

Пример показывает, что логика на рынке недвижимости не всегда имеет место быть.

Мне с самого начала такой заход не очень понятен. Зачем брать ипотеку и потом продавать однушку, чтобы погасить ипотеку? По логике наоборот надо - продали однушку, купили дуплекс, остаток денег вложили куда-нибудь. Да хоть в туже квартиру в новострое в районе бетонки - как раз хватит и рядом, что удобно. Или на депозит. Не суть важно, просто если они боялись таки рисков выхода из недвижки, то эти риски и нужно было решать. Они же сразу влетели в ипотеку с расчетом, что с такой инфляцией старый одобренный процент будет даже выгоден. Хотя если у них изначально была мысль просто купить дуплекс и покрывать часть ипотеки сдачей в аренду этой однушки + ненапрягающая бюджет доплата, то вполне себе рабочая схема. На логику еще влияет такой момент - дуплекс-то, наверное, для себя любимых покупался с целью расширения жилплощади и никаких инвестиционных целей особо не приследовалось?

И вопрос - какой у них был первоначальный взнос?

edogs:
А аргумент-то в чем? Да, квартиры могут выставлять по разным ценам, и че?:)

Читайте внимательнее - два года назад ценник был таким же :)

edogs:
Да разговаривать с ними уметь просто надо. Дело не в честности, дело в том что им 2 часа на дорогу для просмотра тратить тоже не с руки, если они понимают что их вариант клиенту не нужен.

Ну да, человек, который ни разу не связывался с недвижкой, сразу же вдруг уловил все нюансы и раскалывает всех риэлторов как в гестапо. Его задача взять с вас аванс рассказав побольше заманухи, а дальше уже можно и нюансы раскрывать - вдруг прокатит!

edogs:
Для них это дело прошлое, потому что они УЖЕ купили.
Вы никогда не думали, что все надо покупать не на пике роста, а наоборот на падении? Так вот сейчас квартиры в баксах в 2 раза упали.

Вы не поняли, тут обратная ситуация - они купили давно и сейчас продавали. Ну и про аренду не забывайте - на ровном месте потеря половины дохода - ой как неприятно.

edogs:
Сейчас именно спешить уже поздно, можно не торопиться, резкого роста не будет. Но и затягивать не стоит, т.к. рост будет и явно больше чем под подушкой или даже на депозите.

Ну вот вроде и договорились :) Я про тоже самое говорю - в текущей ситуации если все остается как есть, то резкого роста цен не произойдет.

edogs:
Вы смешиваете в кучу просто обе категории. И тем и тем покупка интересна. Первым в ипотеку, вторым за наличку.

Простите, но смешиваете как раз вы. Термин "валютчик" и его трактовка определялась вами :)

Ипотека сразу мимо - % нереальный. А за наличку - так я вроде признал, что кто-то может и купит, кто копил именно на квартиру в конкретном месте и для себя для проживания. А как инвест - все равно пока недостаточно аргументов.

edogs:
Предлагаете говорить о 100%?

Нет, отнюдь, предлагал разобраться в инфляционных составляющих в каждом случае отдельно, но раз вам все равно 40% или 100%, то предлагаю дальше этот момент не обсуждать - не вижу смысла.

edogs:
Так а зачем тогда говорите что падает? Если не отслеживаете?

Время от времени почитываю аналитику, общаюсь с людьми, которые тесно связаны с новостройками и обращаю внимание на различные виды рекламы, в которых большими буквами указаны все бонусы, скидки, акции и прочее, которые можно получить купив квартиру у застройщика.

edogs:
С подрядчиками 90% расплачивается квартирами, содержание ложится на покупателей всегда. Кредиты - кредиты да, но кредит застройщик взял еще до кризиса и по смешным ценам. Так что новые проекты он не начнет - от чего рынок сожмется и цены взлетят... поэтому старые можно держать сколько угодно - рост цен старые кредиты перекроет по любому.

Ой, вот только полную чушь не надо нести, хорошо? Может в Питере кто-то и расплачивается квартирами, но в Москве и МО такой практики давно уже нет. Ибо в этой ситуации минимум трое моих знакомых уже стали бы невольными обладателями квартир (интересно, а своим сотрудникам они что, платили бы долями в этой квартире?), но этого почему-то не произошло. Кроме того, я лично печатал счет застройщику на оплату электрики на объекте, уверяю вас - там были рубли :) Дальше, по содержанию - опять вы чушь сказали. С новостройками дело происходит так: с момента сдачи дома назначается управляющая организация, которая занимается обслуживанием дома и взымает за это плату. Обращаю внимание - юридически это совершенно другая компания, формально не имеющая отношения к застройщику. За содержание не проданных квартир должен платить застройщик - это его собственность пока квартира не продана.

edogs:
Акции и скидки придумываются для маскировки роста цены.
Стоило 1000р. Повесили 1500р зачеркнутые, написали 1200р. Профит.

Это только в теории. Рост стоимости квартиры в новостройке обычно заканчивается моментом сдачи-приемки дома. Если там уже год прошел и до сих пор много чего не продано - таким тупым заходом проблему не решить. И да, простая ситуация. смотрит себе человек новостроечку, но денег не хватает, ждет. Тут бац - акция. Он такой довольный приходит, мол все, по акции готов купить, а ему в ответ не то, что дешевле, - на 20% дороже счет выставляют. Дальше рассказывать? :)

edogs:
Еще раз - это Вы сказали что банк в восторге от ситуаций, когда человек продает предыдущую квартиру для покупки новой. Так что ответьте на этот вопрос сами:)

Все понятно :)

edogs:
При совдепии по 30 лет ждали и ничего.

Хм, вы серьезно вообще? Копить 30 лет на квартиру? Да уже ваши дети и внуки к этому времени с вами вместе жить будут. И да, если копить 30 лет, то и спрос на квартиры возникнет через 30 лет и рост цен также через 30 лет будет. Ну, когда все наконец накопят.

edogs:
Зато офигенно привязана к кризисам, потому что других способов сохранить бабло в россии нет.

Это стереотип, причем весьма распространенный, причем обычно в среде тех, кто на квартиру еще не заработал. Золото, антиквариат, художественные ценности и далее по вкусу - тут уж кто в чем разбирается. Можно же и не в России хранить бабло, кстати. На худой конец храните в сайтах, если так проще :) И не в российских, а в западных :)

_Ivan_:
Ничего странного:
6600 - нормальный ремонт, в санузле плитка, кухонный гарнитур.
5850 - муниципальный ремонт, т.е. практически "без ремонта"

Разница 750к.

Да моя мысль была несколько в другом - два года назад ценник был точно такой же и разница тоже в пределах 1 млн. И объекты были аналогичные - пустой муниципальный ремонт под снос и более-менее приличный ремонт с мебелью. У меня у друзей квартира в этом доме, они как раз ремонт делали в то время, потому и помню что к чему.

По разнице в цене согласен. При этом по логике событий все самые дешевые квартиры должны были бы уже давно скупить и начать сдавать "валютчики" и прочие очкуны от недвижимости. Минимум мебели есть, ремонт квартиросъемщики пусть убивают - все равно не жалко. Но ведь стоят пока такие объекты на рынке.

edogs:
Так приводите. В чем иначе смысл топика, если примеров нет?
Мы именно показательный пример привели, при этом не сильно ликвидный. Около метро, стандартная советская панель хорошего уровня, при этом даже не проверяли безпроблемность варианта на текущий момент (а в 2013 аналог был безпроблемным).

http://sob.ru/prodazha-kvartir/1-komn/ul-makarovoy-tatyanyi

Разбег в цене в одном доме почти 1 млн. Примерно такая же картина была и пару лет назад.

edogs:
Мы написали "обзвонить сначала", а не бегать сразу. По звонкам отсев достаточно хороший, тем более что продают в 99% случаев агенты.

Рассмешили :)

Это же честнейшие и компетентнейшие люди, ни разу ничего не приукрашивающие, тем более по телефону! Не хочу никого задеть, но % профессионалов в этой среде крайне не высок.

edogs:
То что продают люди с такой логикой как Ваша, плюс новостройки. Но Вы правы - предложение сожмется - именно поэтому и вырастут цены.

Хм, а я тут причем? Я не продаю ничего, да и не стал бы сейчас продавать - не то время. Новостройки совсем не панацея, тем более, что там есть свои нюансы.

edogs:
Опять же, это аргумент за поднятие цен. Да, те кто сидел в недвиге - эпикфэильнулись. Но это дело прошлое. А сейчас имеем тот факт, что те кто мечтал о варианте "сидеть за границей и получать доход" - сейчас имеют возможность реализовать свою мечту в 2 раза дешевле и с надеждой на рост что в рублях что в баксах.

Как-то вы так легко все списали - дело прошлое, дело житейское, квартира/аренда в два раза подешевела - ну с кем не бывает :) Интересно, как это может быть делом прошлым для этих людей, если их доход упал в два раза и стоимость активов также упала ровно на столько же? Кроме надежды на рост ничего и не остается. А вот реальных оснований для таких надежд я не усматриваю.

edogs:
Вы в предыдущем сообщении буквально расписывали все ужасы выдергивания денег из банков и что это нельзя сделать быстро и без потерь. Так что далеко не все успели. Плюс далеко не поздно, только сейчас стало ясно насколько кризис постоянен и мощен.

Не ужасы, но в какой-то момент это было реально сложно сделать. Про кризис - тут вообще масса мнений и в эту тему я не готов углубляться. Но все равно не понимаю пока причин, по которым нужно спешить купить квадратные метры. С машинами еще более-менее понимал, старые продадут, а новые будут по новым ценам из-за привязки к валюте. А квартир даже в новостройках, построенных по старым ценам, хватит еще надолго.

edogs:
Во-первых, валютчики это те кто хранит в валюте. У них многое поменялось, если у них был рублевый доход. Особенно если они скопили 50 тысяч на комнату, а сейчас могут купить за эти 50 тысяч квартиру. Во-вторых, риск потери сбережений есть, а вдруг завтра нефть по 100, бакс снова по 45, и фиг они квартиру за свои 50 тысяч купят.

Ранее вы писали, что это те, у кого постоянный доход в валюте. Теперь это уже те, кто хранит в валюте. Допускаю, что есть такие люди и ситуация на рынке повернулась в их сторону. Но считаю, что их совсем не много и погоды они никак не сделают. Да и может есть у них мысль о том, что дно еще не пройдено и доллар по 100 рублей будет и вместо комнаты они купят сразу двушку :)

edogs:
Проиндексируют в 1.5 раза, вырастет в 1.5 раза, цены в 1.5 раза поднимутся. Все будет "так же как до кризиса". Сейчас просто дело в том, что инфляция уже в 1.5 раза, зарплата еще не поднялась, а недвига уже выросла на 15%. Поэтому рублевые зарплатчики временно выпали из гонки.

Вы упорно доказываете про инфляцию - то 40%, то 1,5 раза и никак не понимаете, что это слишком усредненный показатель, не имеющий прямой завязки с недвижимостью. Оп-па, рублевые зарплатчики из гонки выпали, хорошо, так откуда спрос-то будет, чтобы цена квартир росла?

edogs:
Опять же - покажите пример. Те новостройки то мы смотрим, там дисконт такого плана - в декабре задрали на 30%, сейчас понизили на 15% и выставили неликвид.

Пример не покажу - не отслеживаю за ненадобность.

Но что касается новостроя - это не вторичка, где не хочу - не продаю, сижу, жду погоды. Тут надо регулярно продавать, потому как застройщику по кредитам платить надо, подрядчикам заплатить за уже выполненные работы тоже надо, содержание также стоит денег. В итоге каждый день непродажи обходится в определенную сумму. Да, можно и цены поднять, но какой смысл, если все равно не покупает никто? Вот и приходится выдумывать акции и скидки.

edogs:
А зачем тогда Вы говорили, что "банк любит такие варианты когда квартира уже есть". Чего он их любит-то, если он предыдущую квартиру не видит.

Посмотрите с позиции банка - зачем ему видеть предыдущую квартиру, когда за нее тут же вносятся деньги в качестве первоначального взноса?

edogs:
Поэтому он будет копить.

Долго же придется копить.

edogs:
Потому что народ очкует что завтра на эти деньги и туалетной бумаги не купишь, это основное. Остальные аргументы уже тоже описывали - если Вас что-то в них смущает - скажите что именно.

Не надо ассоциировать себя с народом :) Эти самые очкующие перед НГ в панике пачками скупали телевизоры и холодильники, а потом не менее бодро выставляли их на авито. Вы сейчас видите лютый ажиотаж в магазинах бытовой техники или автосалонах? Чем же от этого отличается ситуация с квартирами, где все эти квартирные очкуны, кто не успел купить тогда? И в n+1 раз повторю - недвижимость у нас гораздо меньше привязана к валюте, чем авто и техника, продукт-то сугубо местный с минимумом валютных вложений.

edogs:
Вы описываете ситуацию с дворником, а не со специалистом.

Да ну? Какая-то у вас прямо религиозная вера в востребованность этого мифического специалиста :) Приведите пример что ли, кто он, этот специалист, по вашему мнению?

edogs:
По базе ручками смотрим.

По какой базе? Кто гарантирует полноту и актуальность информации и чистоту выборки?

edogs:
Принцип формирования цен на предметы первой необходимости и на предметы роскоши разный.

А ловко так вы записали квартиру в предметы первой необходимости, а загородный дом - в роскошь :)

Каширин:
Когда две стороны, как RokkoJ и edogs, сцепились не на шутку, это означает только одно: один из них хочет продать квартиру, а другой - купить :)

Отнюдь :)

Вроде никто не продает и не покупает и весь спор сводится к попытке более точно определить границы роста цены. Хотя попутно цепляется много косвенных факторов и способов их трактовки. Потому и кажется, что прямо вот все так горячо в диалоге :)

edogs:
Погрешности все мимо кассы, т.к. мы взяли самый дешевый на сейчас вариант в сравнении с реально хорошими аналогичными вариантами на осень 2013. Т.е. все погрешности будут в пользу увеличения цены на текущий вариант.

Я точно также сейчас приведу пример какой-нибудь квартиры, при том, что цена на аналогичную ни разу не поменялась с осени 2013 года :) Не показательно ни разу.

edogs:
С целью "закопать деньги" вторичка чуть ли не проще чем новостройка. Делается тупо выборка "безпроблемных по оформлению квартир недалеко от метро" и первые 10 вариантов наиболее низких по цене объезжаются и торгуются, потом в росреестр и через месяц - вуаля. Да, если в сделке встречка, несовершеннолетние, дарение, нет 3 лет, цепока, совместная собственность и прочий геморой - вторичка напряг. Но ктож заставляет искать такие варианты? С тем же успехом можно в новостройке поискать варианты с продажей по предварительным договорам и от неизвестного застройщика. Кстати, регистрация новостройки в фрс затягивается нередко на полгода (в питере по крайней мере), а вот вторичка проходит достаточно быстро, а уж ипотечная так вообще пролетает со скоростью света.Между прочим, сейчас с рынка почти все безпроблемные варианты уже подвымели, что как бы ярко свидетельствует о том кто и для чего покупает.

Это со стороны так просто кажется, побегайте недельку по просмотрам и уже несколько другое впечатление будет. Отобрали 10 квартир, поехали, а там начинает всплывать то одно, то другое, то третье, о чем в объявлении ни пол-слова не было. По оформлению - да, ипотека по закону оформляется то ли за неделю, то ли за две недели.

Теперь с обратной стороны - кому охота выходить в деньги в такой нестабильной ситуации? Все нормальные варианты по вашей же логике просто снимают с продажи и выставляют в аренду. Что покупать-то?

edogs:
О ликвидности речь не идет конечно, хотя она в общем-то неплохая, при разумной цене и правильно купленном варианте продать можно за месяц без проблем. Опять же, Вы же продаете инвест-квартиру, а не "5 несовершеннолетних детей просят титьку квартира по наследству плюс доля по дарению плюс отец алкоголик плюс сын в армию ушел прописанный"©
Акции - это те же деньги в плане рисков потери умноженные на риски изменения курса акций. Не то.
Драг.металлы - если это реальные слитки, то как их хранить и сразу ндс, если омс - то это опять же риски банкротства банка. Не то.
А квартира это "пенсионерский актив" - в крайнем случае со сдачи в аренду с голоду не помрешь, при этом не уменьшающийся со временем... попробуйте скажите это про что-либо другое?

Ликвидность тут определяется в большей степени ценой. Слить с дисконтом можно, да, продать в рынке и быстро в текущей ситуации наверное уже сложнее будет. Драг.металлы - храните в монетах, например. Ага, актив :) У вас нет знакомых, которые живут за рубежом и сдают квартиру здесь? Так вот из хорошего актива она резко стала весьма посредственным - цена в долларах упала в два раза и ежемесячный доход от сдачи в аренду также в два раза просел. Золото так не просело. Нет, ну само собой соглашусь, что свои три копейки от сдачи в аренду иметь можно, но при прочих равных почему бы не прикупить недвижку под сдачу заграницей? Там постабильнее будет доход.

edogs:
Мы исходим из того, что кризис в частности и упавшие в валюте в 2 раза цены подтолкнут к покупке квартир тех, у кого есть деньги и кто либо очкует их потерять (кризис) либо тех кто хочет купить в 2 раза дешевле пока есть (валютчики). Когда эти две категории кончатся - на рынок придут люди с постепенно проиндексированными на уровень инфляции зарплатами и подхватят эстафету, но это будет года через 2.
Прибавьте к этому тот факт, что новостроек будет сильно меньше (кредиты строительные компании брать не будут, кому-то не дадут, кому-то будет дорого), т.е. предложение сожмется.

Да все уже, никто больше не очкует - поздно :) Кто успел - тот купил, кто не успел - смирился и расслабился. Валютчикам смысл дергаться и хоронить деньги в бетоне? У них стабильный валютный доход и ничего для них не поменялось. Им как не нужна была квартира раньше, так и сейчас не нужна и риск потери сбережений не стоИт.

Ладно, пусть людям через два года наконец проиндексируют зарплаты, но так по-вашему за эти два года недвижимость так вырастет в цене, что ее все равно никто не сможет купить. Хотя старые квартиры, тем не менее, раскупят валютчики и инвесторы и предложений на рынке не будет, что, по идее, еще больше вызовет рост стоимости. А пока ситуация такова, что те же новостройки продают с большим дисконтом и это говорит о превышении предложения над спросом.

edogs:
В питере такого практически не было и вообще не было от банков (пара агентств так баловалось, условия были неадекватными вообще).
Банк не учитывал старую квартиру никак, а на первый взнос хотел видеть наличку. Взять в ипотеку большую квартиру расплатившись по первому взносу маленькой квартирой нереально было в принципе, даже схемы такой у банков не было. Ну а продавать старую, арендовать другую до покупки новой - это самая обычная ипотека.
Плюс такой еще момент. Апгрейд-то квартиры по доступности сильно хуже не стал, взять в ипотеку 1млн на апгрейд (как раз 1 комната по питерским ценам) даже при нынешних 20% ставках не такая уж проблема. Да и на спрос не влияют апгрейды. Поменять 2 боттла пива на три - дык на рынке так 5 боттлов пива и останется.

Там все гораздо проще, старая квартира продается, добавляются ипотечные средства и покупается новая квартира. Банк не видит никаких квартир, только деньги. И не надо ничего арендовать, сделка между всеми участниками проходит в один день в одном банке, а условия заселения-выселения обсуждаются заранее. Обычная такая схема цепочки купли-продаж.

edogs:
Если мы говорим чисто о спросе, то мы опять кивнем в сторону автомобилей. В 2014 автос стоил 880 и подарков на 60к давали, сейчас такой же стоит 1150 и подарков не дают. А платежеспособный спрос стал меньше. Вах?
На цену квартир влияет то сколько люди готовы платить, а не столько сколько они могут платить. Т.е. все же спрос, а не платежеспособнй спрос.

Чего-чего? Человек может и готов платить больше, но будет платить столько, сколько у него есть денег:) То есть именно столько, сколько может себе позволить на данном этапе. Сейчас предложение превышает спрос и цену определяет именно покупатель. Но ниже определенного уровня предложение по объективным причинам опускаться не будет, поэтому цены будут достаточно стабильны. Баланс спроса и предложения как раз находится примерно на нынешнем уровне цен. Если у народа вдруг появятся деньги, то цены пойдут вверх, но пока вряд ли. Вы опять скажете, что деньги есть у людей, вон сколько депозитов, но с какой стати эти деньги должны быть в текущей ситуации вложены в недвижимость я так и не понял.

edogs:
Будут.
Во-первых, если продавать помидорки по 200р вместо прежних 100р, то прибыль с них будет 20р, вместо прежних 10р. Так что деньги для повышения зарплат будут. И даже если помидорок будут покупать в 2 раза меньше, то это просто вернет прибыль фирмы к прежним 10р, но при увольнении 5 бухгалтеров из 10 - денег все равно на зарплату у фирмы будет в 2 раза больше.
Тут вопрос скорее в том, что фирма будет пытаться заработать пользуясь кризисом как поводом, но вечно у нее это получаться не будет.

А если по цене 200 руб. помидорок будут брать в 3 или 4 раза меньше? И только по цене в 150 руб. всего в два раза меньше? Чистая прибыль-то уменьшилась. Зажал народец денежки, вывел из своего рациона помидорки и общее потребление томатов снизилось к примеру на 30%. Ну и зачем мне, как помидорному торговцу, 2 грузчика, когда коробок стало в два раза меньше? Правильно, одного сократим. и везде примерно в таком же духе ситуация.

edogs:
Ну не будет хороший спец работать за 1000 баксов, если раньше он получал 2000 баксов, даже если он получал в рублях. Не поднимут зарплату - уйдут люди, вообще фирмы не будет. А смысл в сокращениях прост - иметь возможность поднять зарплату тем, кто реально делает работу, за счет тех, кто не дотягивал.

А куда он уйдет-то? Нет на рынке других предложений работы, а на каждое более-менее приличное место стоит очередь из 20 таких же как и он. Никуда не денется ваш специалист, погорюет немного и останется пережидать кризис. Просто потому, что в такой ситуации лучше 1000 баксов, чем ничего.

edogs:
Там ссылка просто на статистику была. Надо было период выбрать как мы в тексте писали - с начала года допустим. Плюс надо учитывать вымывание из статистики последних месяцев 1 комнатных квартир. Понятно, что метр в многокомнатных стоит дешевле. Однокомнатные раскупили - их доля дорогих метров в статистике уменьшилась, получился перекос. Мы имеем ввиду что в 1-шке метр допустим 100 тысяч, в 4-ке 50 тысяч. Если в стате 10 однушек и 10 4-шек, то средняя 75 тысяч. А если 9 однушек купили, то средняя как бы 50 получилась. Хотя по факту средняя-то та же. Есть там такой недостаток в выборке. Если смотреть реальные варианты, то 15-20% за последний год как раз и есть.

Там всего лишь усредненная динамика роста цен, про структуру продаж вроде бы не было информации. С чего делается допущение, что скуплено 9 однушек из 10? А если 5 из 10? А оставшиеся 5 ничем не хуже, но просто нет спроса на них?

edogs:
Из 10 Ваших знакомых хотя бы 5 хотели бы сменить жилье на лучшее? Если да, то вот Вам и дефицит:)

Из этих 5 у кого есть деньги на смену жилья? Ни у кого нет денег, вот и нет никакого дефицита :)

edogs:
Это настолько другая недвижимость, с настолько другими правилами, что с тем же успехом можно было цену статуи свободы приводить в пример:)

А что тут принципиально другого-то? Также покупают, также сдают в аренду.

edogs:
Реальная цена аналогичных вариантов осени 2013 года.

Все сразу - инфляция за 1,5 года, аналог в данной ситуации имеет определенную погрешность в цене в любом случае, так же может быть завышенная оценка продавца, состояние квартир разное, другие индивидуальные особенности.

edogs:
Да, потому что с нашей точки зрения это не имеет отношения к дискуссии.
Нене. Как Вы выше верно заметили - мы про Ваш опыт и не спрашивали. Это Вы начали, а мы просто подчеркнули нелепость этих требований отзеркалировав Ваши требования с легким усилением.

Имеет все же. Процесс подбора квартиры достаточно не прост, а уж если это вторичка, то тут вообще гораздо сложнее. Человек, который с этим ни разу не имел дела, вряд ли побежит в кризис вбухивать все деньги в недвижимость. Есть же варианты попроще.

edogs:
Это не общий постулат, вот в чем дело. Это одна небольшая частность.
Наша мысль сводится к тому, что недвига будет дорожать из-за того, что в нее будут прятать деньги и из-за того, что новостроек будет меньше и из-за того, что в нее будут инвестировать "баксовики".

А почему именно в недвижимость? Почему не акции, не драг.металлы, например? Квартира - не самый простое вложение с позиции ликвидности.

edogs:
Вы сослались на пример ипотечного кризиса в сша, заявив что одной из его причин был кризис неплатежей ипотечников. Вы в этом абсолютно правы.
Но, мы говорим о том, что этот пример нельзя переносить на россию.
Ибо если в сша ипотечных квартир (от общего количества) грубо говоря 90% и поэтому кризис неплатежей влияет на рынок сильно, то в россии ипотечных квартир (от общего количество) нет и 10%, поэтому кризис неплатежей на рынок сильно не повлияет.

Все, теперь мысль понял.

А как насчет того, что продажи по ипотеке грозят упасть практически до нуля и как это повлияет на спрос и цены? Особенно с учетом того, что ранее 2 квартиры из 3 покупались именно по ипотеке?

edogs:
Тут еще в другом дело.
Если человек может найти только 500 тысяч для ПВ, то вряд ли он найдет белое подтверждение дохода для выплаты кредита в 4.5млн. Тем более что доход надо показать намного выше, чем при 50% ПВ. К тому же при 10% ПВ ставка обычно окажется на 2-3% выше, что повысит требования к доходам еще сильнее. В общем 10%-тщиков так мало, что ими можно пренебречь.

Это по вашей логике, а вот посмотреть бы реальные данные от банков. Тут еще нужно смотреть на долю тех, кто продавал старую квартиру и приобретал квартиру большей площади взяв разницу в ипотеку. К этим требования были еще ниже. Теперь этих людей на рынке не будет, что в целом тоже не придаст рынку активности.

edogs:
Вообще нехватка. Говорим о спросе вообще.

Тогда скорее уж нехватка качественного жилья с хорошей инфраструктурой вокруг и возможностью найти хорошую работу рядом с домом.

Спрос вообще как таковой на уровень цен не влияет. Только платежеспособный спрос влияет на цену.

edogs:
Бухгалтерия не "более или менее полезна", она тупо "необходима".
По поводу утрирования, ну, этож для упрощения, а не со зла. Но обратите внимание, из этих предыдущих 10 человек пусть останется даже 5, но этим 5 повысят зарплату, а квартиру в ипотеку собирался покупать дай бог 1 из этих 10. О чем и речь - сокращения не затронут ЦА которая собиралась брать ипотеку или уже взяла ее. В россии ставки по ипотекам ниже 9% в рублях не были, это Вам не 3-6% в европах, она была доступна только хорошим специалистам, которых не выкидывают вот так просто, которых в кризис холят, лелеют, нагружают работой и поднимают им зарплаты... пусть даже увольняя всех остальных.

Оставшимся после сокращений зарплату поднимать никто не будет. Иначе какой смысл в этих сокращениях-то? Объем работ в кризис объективно снизится, кстати, может выйти и так, что многих хороших спецов попросят на улицу в силу того, что они просто станут не нужны. Допустим на новый долгосрочный проект набрали грамотных профессионалов, стартанули и бац - через пол-года пришел кризис и финансирование не просто сократили, а вообще прекратили и проект заморозили. Все на улицу. А у этих ребят ипотека и на такую хорошую старую зарплату сейчас нет вакансий на рынке.

edogs:
Инфляция быстрая, а рост цен на квартиры медленный. Тут вопрос в сроках. Инфляция 40% в этот год, допустим, квартиры на 50% поднимутся за 2 года, к примеру, эти 50% в любом случае перебьют депозиты, особенно если учесть аренду, да и вообще неплохо.

Еще раз - не надо рассматривать инфляцию в целом, рассматривайте конкретные товары и вы заметите, что где-то и более 40% инфляция, а где-то и 10% не будет.

edogs:
10-20% уже отыграл за полгода. Еще полгода и будет еще 10% минимум
Мы бы поставили скорее на 50% в пределах 2 лет. Это не мегапрофит, но это выгоднее нынешних депозитов, а с арендой так вообще. К тому же в контексте топика и покупки недвижимости - явно лучше взять сейчас за 4млн, чем через 2 года за 6млн, разве нет?
Но опять же, если бакс откатится к 45 (считаем это критичной точкой), то подорожания не будет вообще.

По вашей же ссылке статистика была с ростом всего на 7%, откуда 10-20% взялось? И предпосылок для такого роста я не вижу. Ну нет дефицита в площадях, за последние годы строили очень плотно и очень активно, продавать можно еще долго, как раз хватит до выхода из кризиса :)

edogs:
Э, а когда мы перешли от обсуждения "бедного бухгалтера с ипотекой на грани увольнения" к "мажору задумывающемуся о покупке дачи за 56млн"? Мы говорим только о "рядовой" недвижимости. Цена кремля и эрмитажа не обсуждается:)

Простой пример того, что цена на недвижимость может падать.

Присущ:
ИМ это очень далеко от пассивного дохода. Пассивный доход в сберкассе.

Ага, я прям вижу, как вы произносите эту фразу в лицо потенциальному покупателю вашего ИМ :) И говорите, мол нет, друг, не продам я тебе свой бизнес, не принесет он тебе пользы, иди в сберкассу :) Хотя, опять же, согласен.

Тут Arsenij прав - или покупать разбираясь в специфике бизнеса или начинать с нуля.

Но если посмотреть со стороны продавца ИМ, которому это все уже давно надоело и надо просто продать и забыть, то ведь все будет казаться простым и очевидным, при этом приносящим стабильный доход и меньше, чем за 12 месячную прибыль продавать будет жалко.

edogs:
Ну раз так, Вы наверное сможете аргументированно убедить владельца http://www.bn.ru/detail/flats/721995.html?from=search продать его квартиру за 5млн?

Почему именно за 5 млн? С чего взялась именно эта цифра?

edogs:
Так же как и Вы. И даже если Вы ответите про опыт - без подтверждения это всего лишь слова. Так что или давайте банковские выписки со счетов и свидетельства о регистрации недвижимости в топик выкладывайте или завязывайте предъявлять фигню.

А вы меня про мой опыт и не спрашивали. И при этом заранее ставите какие-то условия с выкладыванием подтверждений на форум :) Самому не смешно, не? Просто давно заметил, что больше всех в пассивный доход от покупки и сдачи в аренду квартиры верят те, кто ни разу с этим не сталкивался.

edogs:
Как раз Вы смешали все в кучу. Речь шла о том, что "ах кризис ипотеку никто платить не сможет все продадут квартиры".

Может вы что-то не так поняли, но общий постулат был таков - количество продаж недвижимости значительно уменьшится при отсутствии возможности взять ипотеку. При этом параллельно может увеличиться кол-во объектов, по которым люди не смогут гасить кредиты, что тоже не будет способствовать росту цен. То есть опять же - предложений много, спроса мало.

edogs:
В этом контексте доля в количестве новых сделок не важна, важна доля в количестве квартир всего. А она в россии (в отличии от сша) крошечная.

Доля чего в чем важна? Тут я вообще ничего не понял :) Причем тут количество квартир всего?

edogs:
Вы просто не понимаете о чем говорите.
4.5млн (90%) на 30 лет под 15% дает 56 тысяч. 2.5млн (50%) на 15 лет под 15% дает 35 тысяч.
Люди с меньшими доходами никуда ничего растянуть не могли, т.к. им не по карману было 90% брать в кредит. Да и растягивать им смысла не было, ибо 4.5млн на 15 лет давало 62 тысячи вместо 56 - разница порядка 10% всего при в 2 раза большем сроке.

Да, тут я думал, что разница в платежах будет существеннее.

Тем не менее, по поводу ипотеки в целом, пусть 10% начальный взнос - 500К руб., 50% - 2,5 млн. У скольких потенциальных заемщиков есть эти 2,5 млн? Сколько времени они будут копить на первоначальный взнос в 50%? Если же требуется найти всего 10% от суммы, то поиск этих денег решается гораздо проще. А отсюда и большая доступность ипотеки народу и, как следствие, растущий спрос на недвижимость.

edogs:
Спрос не падает и еще долго не будет падать. В россии катастрофическая нехватка метров по сравнению с другими странами. В испании в кризис переезжают из 100м в 50м, в россии же и 25м не у каждого есть.

Мы говорим о спросе вообще или о платежеспособном спросе? Вы считаете, что в России в целом нехватка квадратных метров или это касается только крупных городов? Про Испанию я вообще не в курсе, не интересовался за ненадобностью.

edogs:
Аргументировать что простите? Необходимость наличия бухгалтера в фирме? Ну давайте - предложите ленте там или окею уволить бухгалтерский отдел, посмотрим на результат Вашей идеи о оптимизации расходов.

А вы реально не понимаете, что сокращения начинаются в тех подразделениях, которые наименее полезны для фирмы? И не надо утрировать, целый бух.отдел сокращать никто не станет, просто работу предыдущих 10 человек за ту же зарплату останутся делать 7-8 оставшихся.

edogs:
А разве мы говорили про 40% в недвижимости? Впрочем, чего тут аргументировать http://www.bn.ru/graphs/index.php?singlgraph=main - рост с 98 до 108 за метр за год по питеру и это оптимистичный график, т.к. мелочь всю скупили и она в стате сейчас почти отсутствует. Величина роста вопрос отдельный. Единственное что сможет остановить рублевый рост - это если бакс откатится хотя бы до 45р. Но это уже немного другой вопрос.

Так это вы сами и говорили:

edogs:
Вот допустим ипотека взята под 10% годовых. При том что инфляция под 40%, а проценты по депозитам под 20% - это получается мегапрофит за который будут цепляться всеми зубами.

По вашей ссылке изменение рублевой цены в среднем 7%, это мегапрофит что ли? я раньше уже писал, что корректировка цены в плюс в пределах 15-20% допустима, но не более и совсем не на все объекты. Если взять дорогую загородную недвижимость, то она просела не только в долларах, но и в рублях по отношению к прошлому году. То, что продавалось за 56 млн год назад, сейчас стоит за 47 млн. и никто не берет. Изначальной переоценки объектов тут нет, год назад ведь покупали и по 56, но все не распродали, а потом и просто перестали покупать.

Arsenij:
На самом деле любой типовой бизнес оценивается по прибыли и аналогам. Проблема ИМ в том, что достаточно мало аналогов, и достаточно сложно оценить прибыль. Мало проектов, в которых показывается и считается все, особенно в малом бизнесе.
Вдобавок, как и в любом малом бизнесе, достаточно много зависит от его руководителя.
Как близкий аналог - печатный салон (визитки, буклеты и прочая лабудень). Там работает 2-3 человека и директор. При покупке выясняется, что вся прибыль, по сути, генерировалась директором, а как только он уходит, прибыль резко падает и салон уходит на грань окупаемости.

Вопрос в том как это оценивать и учитывать при покупке такого бизнеса? Если все завязано на одного человека, который и продает всю эту богадельню.

Arsenij:
Мое ИМХО - цена составляет 9-12 месяцев прибыли + дополнения, которые зависят от конкретики. Например, если я буду продавать магазин, то это контракты с поставщиками с условиями, которые получить никто "снаружи" не в состоянии. Не просто "прямые контакты", а максимум возможной скидки, например, без учета объема продаж :) В другом случае это может быть что-то еще....

Все эти моменты очень сложно оценить и проверить при покупке. Хорошо, если есть подобный опыт, а если человек совсем не в теме и собирается купить просто для получения пассивного дохода?

Вообще, целиком согласен с вами, кроме того, считаю, что случаи продаж подобных бизнесов единичны и что получается в итоге в большинстве случаев неизвестно.

Всего: 1450