Инвестирование в коммерческую недвижимость: Челябинск

12
Darkin
На сайте с 27.06.2008
Offline
95
4280

Добрый день. Я не профессиональный инвестор, ранее был сторонником хранения денег в банке или вложения в свои бизнес-проекты, но текущая ситуация хранения в банке пугает и временно хочется вложить деньги в "кирпичи". В свой бизнес вложения не оправдываются, он связан с соц. сетями, а ситуация там не очень сейчас (всё скупил мейл.ру).

В частности прочитав дюжину статей, изучив темы в этом разделе (в частности была интересна эта тема /ru/forum/905018, но я предпочитаю инвестировать в то, что под боком) пришел к выводу, что самый выгодный вариант - это коммерческая недвижимость.

В настоящий момент рассматриваю инвестирование в такую недвижимость с целью её последующей сдачи. Предполагаемый объект находится в самом центре города Челябинск в бизнес-районе в крупном ТК. Привлекательность достаточно высока, цены тут на недвижимость достаточно низкие. Изначально была идея купить там квартиру для сдачи, а в последствии для себя, но идея переросла в коммерческую недвижимость.

В связи с чем, по скольку я не профессионал (все с этого начинали, я тоже многое прочитал), а инвестиции получаются практически под ноль (инвестирую все свободные средства, за исключением оборотов текущего бизнеса), есть опасения и я бы хотел от Вас услышать конструктивную критику, прежде всего от опытных людей, которые в такую недвижимость инвестировали и могли бы помочь с рекомендациями, по скольку это мой первый опыт.

Пожалуйста, расскажите о своём опыте, что думаете о вышеописанном и стоит ли сейчас вкладываться в коммерческую недвижимость в престижном районе крупного города Челябинск?

Какие плюсы от инвестиции в описанной ситуации выше:

- Высокая привлекательность объекта, самый центр города.

- Относительно более быстрые сроки окупаемости, нежели там же купить квартиру и сдавать.

- Относительно не высокие риски всё потерять, по скольку самый центр и как выяснилось из разговора с собственником "соседние" здания никогда не пустуют, при съезде одного арендатора заезжает другой (да и сам видел, был в соседних ТК).

Минусы:

- Риски будущего, то есть если ситуация продолжит усугубляться, многие просто не будут ничем торговать (санкции и прочее на зарубежные товары), по скольку в таких районах люди с высоким достатком и продавцы ориентированы на продукты высокого зарубежного качества, чего в нашей стране, увы, нет.

- Дороговизна объекта, в связи с чем инвестиции почти всех свободных средств уйдут в этот объект.

По моим подсчётам, анализируя стоимость сдачи и вложений, окупаемость данного помещения составляет 9 лет на момент "сейчас".

Буду благодарен за любую критику, дискуссии, рекомендации относительно всего вышеописанного. Решение еще не принято

Я напишу цифры:

Площадь 90 м²

Цена 9 000 000

Доход в год ~1 000 000

Цифра дохода примерная без привязки к текущей ситуации и ситуации в будущем. Получается рентабельность 11% годовых и свой объект. Учитывая приведенную выше тему сдается мне, что какая-то низкая рентабельность у объекта вложений... Но это не Москва, это город с самой дешевой недвижимостью и её арендой.

emariaru
На сайте с 26.10.2010
Offline
73
#1

Площадь 90 - какая единица измерения?)

Darkin
На сайте с 27.06.2008
Offline
95
#2
emariaru:
Площадь 90 - какая единица измерения?)

Поправил в стартовом топике, спасибо за замечание, как-то упустил.

L
На сайте с 31.01.2010
Offline
93
#3

Много вопросов.

Какой этаж?

Есть ли отдельный вход?

Налоги в цифрах учтены?

Кто будет физически сдавать? (подписать договора и тп)

Что будет там ? магазин или офис?

Можно раздробить на 9 помешений по 8 метров + коридор?

Вообще на первый взгляд, кажется что доход завышен... На деле будет меньше.

Шри-Ланка (http://lankaway.ru/)
R
На сайте с 08.05.2008
Offline
223
#4

А какие другие варианты есть?

Я бы не вкладывал все в один актив, а выбрал бы разные из разных отраслей.

Пока это рискованная непортфельная инвестиция ...

Тема по продвижению сайтов. От 30 000 р. со ссылочным и копирайтингом!. (/ru/forum/801720) Темка по аудитам и консультациям. Стоимость аудита 9 000 рублей. (/ru/forum/622569) skype rastijko
Darkin
На сайте с 27.06.2008
Offline
95
#5
lordden:
Много вопросов.
Какой этаж?

Есть ли отдельный вход?

Налоги в цифрах учтены?

Кто будет физически сдавать? (подписать договора и тп)

Что будет там ? магазин или офис?

Можно раздробить на 9 помешений по 8 метров + коридор?

Вообще на первый взгляд, кажется что доход завышен... На деле будет меньше.

1. Отдельный вход они готовы сделать, тут индивидуальный подход обещают сделать.

2. налоги учтены, но цифры всё равно примерные.

3. По тому кто сдавать будет пока что не ясно, но если обращаться в какую-то управляющую компанию, сдается мне цифру дохода и окупаемости можно срезать на треть или половину.

4. Что там будет пока что не ясно, идет строительство и концепция не определена, но рядом стоят огромные комплексы, где располагаются магазины (Ашан и куча мелких), на других этажах разные кафе. Тут с высокой вероятностью будет тоже самое. Вообще заявлено как "торгово-общественные комплексы". Вот скриншот всего этого комплекса (проекта), зеленым выделено где будет рассматриваться покупка http://my.jetscreenshot.com/2959/20160119-qtuc-455kb.jpg - строится в центре элитный ЖК, одно достроенное здание уже выкуплено каким-то сетевым супермаркетом (оба этажа) - один под супермаркет / склад, второй под офисы этого же магазина.

Этажей два, цена как я понял на 2-ом дешевле, но судя по нашему общению с ними всё рассматривается "индивидуально" в зависимости от оплаты и чего-то еще, я не вникал пока что.

Вот планировка 1-го этажа: http://my.jetscreenshot.com/2959/20160119-hkyr-457kb.jpg

2-го: http://my.jetscreenshot.com/2959/20160119-gn4g-344kb.jpg

про доход я соглашусь, но после создания темы сел смотреть цены и понял, что для этого районе я рассчитал всё же примерно правильно.

Пока что я рассматриваю покупку площади от 80 до 150 м2,

rast:
А какие другие варианты есть?

Я бы не вкладывал все в один актив, а выбрал бы разные из разных отраслей.
Пока это рискованная непортфельная инвестиция ...

Другие варианты я рассматривал. Можно на эти же деньги купить в этом районе (или эконом районах) квартиры в новостройках и сдавать их, в перспективе самому переехать туда. Этот вариант отпал, так как есть риск вообще не сдать и менее рентабельная область.

рассматривал инвестиции в свой бизнес, но я работаю с соц. сетями и вкладывать туда огромные деньги, развивая при нынешней ситуации что либо (при том, что vk.com купило мейл.ру и сейчас он умрёт) я просто опасаюсь.

В том, в чём я не разбираюсь и есть риски, вкладывать не буду. Сайты - круто, но нет, не моё это. Если вернуться на пару лет назад всё бы вложил в соц. сети и они бы уже окупились. Сейчас же тут не та ситуация.

Доверительное управление рассматривал, но опять таки нет и не в рублях. В настоящий момент вижу самым лучшим активом иметь недвижимость.

Почему Вы видите тут большие риски? Очень хочу понять Ваше мнение, ведь в ТК все места заняты и не пустуют, тут сейчас такая ситуация.

R
На сайте с 08.05.2008
Offline
223
#6
Darkin:


Другие варианты я рассматривал. Можно на эти же деньги купить в этом районе (или эконом районах) квартиры в новостройках и сдавать их, в перспективе самому переехать туда. Этот вариант отпал, так как есть риск вообще не сдать и менее рентабельная область.

рассматривал инвестиции в свой бизнес, но я работаю с соц. сетями и вкладывать туда огромные деньги, развивая при нынешней ситуации что либо (при том, что vk.com купило мейл.ру и сейчас он умрёт) я просто опасаюсь.

В том, в чём я не разбираюсь и есть риски, вкладывать не буду. Сайты - круто, но нет, не моё это. Если вернуться на пару лет назад всё бы вложил в соц. сети и они бы уже окупились. Сейчас же тут не та ситуация.

Доверительное управление рассматривал, но опять таки нет и не в рублях. В настоящий момент вижу самым лучшим активом иметь недвижимость.

Почему Вы видите тут большие риски? Очень хочу понять Ваше мнение, ведь в ТК все места заняты и не пустуют, тут сейчас такая ситуация.

Я не живу в Челябинске, да и не был там никогда.

В своем городе инвестировать бы не стал в коммерческую недвижимость.

А теперь, чисто по теории, если хотите деньги сохранить, или несколько преумножить и передать наследникам, то инвестировать нужно в различные источники и не связанные с рублем.

Большие риски:

1) связанные с девальвацией рубля, может быть просто долларовый вклад открыть будет выгоднее в перспективе 3-5 лет даже?

2) с экономикой РФ, может быть снимать офисы или точки для продажи не будут

3) Вы хотите инвестировать все в один лот, чисто статистически это может принести как больше денег, хотя и шанс больше того что вся инвестиция (в 9000 к) сгорит, выгоднее в долгосроке вкладывать в различные источники из различных отраслей

для себя я этот вопрос решил через инвестиции, номинированные в долларах в зарубежном банке саксобанке, покупка акций etf и облигаций, сейчас в процессе регистрации там

еще рекомендую вот эту книгу http://www.ozon.ru/context/detail/id/16940043/ , она небольшая и очень простая для ознакомления

Darkin
На сайте с 27.06.2008
Offline
95
#7
rast:
Я не живу в Челябинске, да и не был там никогда.

1) связанные с девальвацией рубля, может быть просто долларовый вклад открыть будет выгоднее в перспективе 3-5 лет даже?
2) с экономикой РФ, может быть снимать офисы или точки для продажи не будут
3) Вы хотите инвестировать все в один лот, чисто статистически это может принести как больше денег, хотя и шанс больше того что вся инвестиция (в 9000 к) сгорит, выгоднее в долгосроке вкладывать в различные источники из различных отраслей

для себя я этот вопрос решил через инвестиции, номинированные в долларах в зарубежном банке саксобанке, покупка акций etf и облигаций, сейчас в процессе регистрации там

еще рекомендую вот эту книгу http://www.ozon.ru/context/detail/id/16940043/ , она небольшая и очень простая для ознакомления

Большое спасибо за развёрнутое конструктивное мнение.

В чём-то согласен на счёт рубля, по этому и стремлюсь их хотя бы сохранить. Но даже в случае, если рубль обесценится и 1 доллар будет стоить 4000 рублей, то не будут же у нас продавать квартиры за 1000 долларов :)

Хотя цена недвижимости особо и не меняется, но тем не менее вряд ли такое допустят.

Но вот крайне не соглашусь, что все 9кк могут сгореть. Если это предположить, то должно наступить событие, при котором все ТЦ резко закроются и опустеют, никто ничем не будет торговать... Вряд ли такое случится, разве что полномасштабные военные действия на территории РФ и полный крах экономики, лишение всех людей своих доходов и рабочих мест. ну как-то звучит сильно пессимистично и не правдоподобно. В любом случае можно будет продать я думаю, пусть за меньшую стоимость даже.

За книгу большое спасибо, я обязательно займусь её прочтением и посмотрю альтернативные варианты, которые Вы предложили.

A
На сайте с 12.12.2008
Offline
196
#8

не знаю как в Челябинске, у нас в мск таких предложений вагон. Еще года три назад вкладывался народ, чтобы работать по такой схеме, как у вас. На данный момент это никому не надо. Застройщик пытается спихнуть помещения, чтобы выйти в кеш. Далее ваша забота. Ни каких 10% в год не будет. Максимум 5, НО арендный бизнес такое дело, что им надо плотно заниматься. Купить и курить бамбук не получится.

Вечные ссылки (/ru/forum/962266) на моих сайтах.
Darkin
На сайте с 27.06.2008
Offline
95
#9
ardova:
не знаю как в Челябинске, у нас в мск таких предложений вагон. Еще года три назад вкладывался народ, чтобы работать по такой схеме, как у вас. На данный момент это никому не надо. Застройщик пытается спихнуть помещения, чтобы выйти в кеш. Далее ваша забота. Ни каких 10% в год не будет. Максимум 5, НО арендный бизнес такое дело, что им надо плотно заниматься. Купить и курить бамбук не получится.

Вероятно это на окраинах МСК, я думаю в самом центре такое исключено. Дело в том, что добрая часть помещений там уже скуплена (в моём варианте), то есть еще на этапе стройки объекта и выбирать, как я понял из слов застройщика-собственника, осталось мало вариантов.

А так верно - много объявлений о продаже помещений на окраинах, а тут центр и по факту это будет некая достройка к уже существующему крупному ТЦ.

Я знаю, что надо с этим работать, ну либо передать управляющей компании. В любом случае спасибо за ответ, это очень полезная информация ☝

Буду рад любым мнениям в этой теме в поддержку или опровержение вложений.

karpa
На сайте с 14.12.2015
Offline
3
#10
Darkin:
добрая часть помещений там уже скуплена (в моём варианте), то есть еще на этапе стройки объекта и выбирать, как я понял из слов застройщика-собственника, осталось мало вариантов.

А вы сами на его месте говорили бы что-то другое?)

По теме: я бы не стал. И согласен с аргументами rast.

12

Авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий