Инвестиции в коммерческую недвижимость: Москва и Подмосковье

Если слишком сладко стелят - ищи подвох. Недвижимость это не Интернет, и не МММ (Паммы) - там только по большому везению может быть 3-4 года. А по больнице - от 10 лет.

Подвох здесь видно невооруженным глазом. Львиная доля доходности - продажа юридических адресов. Один росчерк пера в правительстве - и этой статьи дохода нет вообще. Вывод - это высокорисковая инвестиция.

А значит, мы покупаем офис за 1 млн, сдаем его за 16 тыс рублей в месяц, получая 19% годовых в рублях, до вычета налогов. Уже за 3 года не окупится. Если будет новый виток кризиса - от офисов начнут отказываться, либо плату придется снижать. Конечно, от дешевых офисов будут отказываться в последнюю очередь, но все же.

В итоги возврат инвестиций может составить 7-8 лет, а в этом уже ничего сказочного нет.

Плюс очень важный момент: этой недвижимостью нужно управлять. Я знаю, что надо мной все смеются, когда я говорю о том, что управление недвижимостью - это такой бизнес, в котором нужно трудиться :) Но я не гордый, раньше все смеялись, когда я говорил, что недвижимость может не только дорожать, а еще и дешеветь, сейчас над этим уже не смеются.

А значит, придется либо работать на свои инвестиции, либо платить управляющей компании, тому же ТС, например. А это существенно подстрижет доходность.

В итоге: увы, чуда не произошло. Нормальные инвестиции, нормальная доходность, все, кто ищет "палево тем" - как из 1000 сделать полмиллиона - могут идти дальше работать в Макдональдс ;)

Хай-риск есть везде где есть сверхвысокая (по сравнению со средней температурой по больнице) доходность. Это нормально. В итоге люди выбирают:

- либо много денег, но с высоким риском (лотерея и МММ, как по мне)

- либо денег как у всех, риски такие же как у всех

сдавать одну квартирку не хватит даже на проездной и обеды в офисе... если мы говорим про обычную квартирку где-нибудь у мкада

Очень интересная тема, подписываюсь.

ТС, а что скажете про текущую % ставку ипотеки? 12% по идее делает невыгодным инвестирование. Вот берем студию у м.Новокосино за 4.2 ляма, первый взнос 400к, остальное - ипотека. Даже если разделить эту студию на 2 микро-студии по 14 метров, то сдать их можно тысяч за 40 суммарно, а ипотека выходит под 53к.

И про апарт-отели тоже было бы интересно услышать экспертное мнение. Прописаться нельзя, зато стоимость на 20% ниже рынка.

И где вы искали микро коммерческую недвижимость за 1 лям? Излазил авито и циан, ничего вменяемого нету(

===

А так, есть подозрение, что зарабатывает ТС больше на курсах, чем на недвижке: цены то ого-го http://1000investorov.ru/training/3-x-mesyachnyj-kurs-po-sozdaniyu-postoyannogo-denezhnogo-doxoda.html

угу, ремонт прибавьте еще. Потом эту г-но мудию будете искать кому за 25к в месяц сдать. Прошло то время.

есть помещение 180м, три года назад с ремонтом вышло 15млн. Сейчас это универмаг, разбит на очень много отделов. Чистая прибыль 150к в месяц, с уплатой всех налогов, зп и тд. И да это при 100% наполняемости. Считайте сами.

вот еще. Сейчас предлагают нам офис выкупить 66м за 8.5 млн. Он нам не нужен. Но даже если его купить, можно в потолке сдать за 50к. Дороже нафик никому не надо. Район новокосино

1% в месяц - неплохо, кстати. Наверняка, ещё и капитализация самого здания выросла.

Но 15 лямов - очень много для простого чела. Лям, может два, можно наскрести наличкой и у банка 3-4 выпросить в ипотеку. Поэтому народ и ищет малые инвестиции :) Типа купил хату у метро - сдал её, а она часть ипотеки покрывает. Ну, и ищут, что попроще сделать, ибо все силы брошены на создание основного денежного потока (бизнес, работа и т.п.).

на циане можно найти 4 метра в новой москве за 80,000 рублей под юрадреса. чем не микро?

---------- Добавлено 02.08.2015 в 23:26 ----------

1800 вы хотели сказать? 180 как-то маловато для универмага... у меня дом в котором я живу 200+

не, именно 180. Первый этаж жилого дома. Видели такие магазинчики? Лабиринтами еще называют.

Размер дома большого значения не имеет. Главное как внутри спланировано и сделано. У нас дом 600+ и чего. Живем только на первом. Хватает. Иногда на втором в пару комнат гостей селим. На третьем давно не была. А там говорят 3 комнаты))) И да, семья у меня большая)))

4,2млн - это в построенном доме. Можно взять за 2,7млн на начальной стадии. Это само по себе дает 40т.р./мес за счет подорожания объекта. Но это, конечно, уже другой способ заработка.