Инвестиции в коммерческую недвижимость: Москва и Подмосковье

офигеть квартира 27м. ее еще ждать лет 5. там монолит, строят долго

А, так вот кто это говорил... а я-то думал...

вобщем не понять мне универмагов по 180 кв.м )) но 150 тыр это норм. 12% в год. в принципе было бы не плохо, если бы не инфляция

2.7 ляма - это 16й корпус, его нескоро построят. Тогда надо ещё учесть не только подорожание объекта, но и упущенную выгоду за годы стройки. Хотя, конечно, удорожание самого объекта обгонит упущенную выгоду. Но и ликвидность недостроя хуже :)

===

Немножко оффтопа: а как получить ипотеку под 12% вебмастеру? Ну, условно, есть доход с партнерок, всё через вебмани. Нужно же как-то подтверждать. Или через помогал? Ибо наличку с депозитов невыгодно вынимать...

это да. учитывая ситуацию в нашей стране. Падение спроса на аренду и тд. Раньше было $5кило почти...

---------- Добавлено 03.08.2015 в 11:20 ----------

кто вам сказал что она подорожает? С начала ..опы квартиры только дешевеют, ну не дорожают во всяком случае.

Ну, 2.7 ляма ~ $43к Объективно дешево для квартиры возле метро в столице. Смысл в том, что сейчас она не построена, а построенные стоят минимум 4 ляма - вот и получается удорожание.

Ух, как много всего написали за выходные. Не ожидал такой активности. Попробую ответить сразу не все вопросы, если вдруг кого забуду дерните тогда в личку или тут:

1. По юрадресам.

Почему не 20-30 партнеров. Их столько нормальных просто нет.

По каждой налоговой можно покупать несколько офисов, надо смотреть "массовость" адресов.

Отменой ЮА пугают всех каждый год, но вряд ли это случится.

Под ЮА подойдет офис от 10м2 (не гараж и не овощебаза), в свид-ве должно быть прописано "нежилое помещение", а не "гараж-бокс". Хотя у меня есть опыт продажи ЮА на гаражи, зависит от связей в налоговой. Но лучше не экспериментировать :)

2. По цене аренды и спросу. На мини-офисы спрос нормальный. Офисы от 7 до 20-40 метров сдаются, если у риелтора есть хоть немного мозга и он умеет писать объявления отличные от "сдается офис 10 метров, цена такая-то, звонить Васе" :)

3. Ипотечные схемы работают, если брать: трешку, таунхаус, загородный дом. Дельта: разница между суммой платежа по ипотеке и расходами на управление может доходить до 300 т.р. Зависит от объекта. С "трешки" можно зарабатывать от 40 тыс и выше. Зависит от ее планировки опять же.

4. Про необходимость управления. Да, это правда. Затраты на управление в случае привлечения сторонней компании примерно 25% от прибыли. Здесь надо четко понимать, что если вы инвестируете по модели доходного дома, сдачи посуточно, хостелы итп, то лучше отдавать в управление, там нужно постоянно работать. Если у вас 5-10 офисов для сдачи в аренду + юрадреса, то таким объемом можно рулить самому. Поиск арендаторов - перекладываете на риелторов.

5. Про заработок на тренингах. Нет, я зарабатываю именно на недвижимости :) Тренинги больше для души т.к со времен аспирантуры остался "преподавательский зуд".

6. Про невозможность инвестирования под 20-30% годовых и более.

Я чуть позже скину еще парочку-троечку кейсов с фотками конкретных объектов и циферками. Нужно просто найти время и все это оформить. Сейчас пока личный рекорд - 45% годовых, у ребят, кто занимается хостелами в доходных домах доходит до 80-90%, но там сильно (!) специфический бизнес и им надо ежечасно управлять :)

Риск того, что объект не построят, упущенная прибыль от работы этой суммы несколько лет, риск того что конечная сумма продажи будет ниже оценочной.

Иван, не кокетничай. Либо это твой бизнес, и у тебя должно быть на него время, либо о чем вообще мы тут говорим? ;)

Почитал, бы - будет время опубликуйте.