По аренде по тому району не в курсе, любопытно. Это уже конечно оффтоп, но если не трудно, тыкните пальцем в конкретный пример двушки которую можно было бы сдавать за 50 тысяч (только "как есть", потому что ремонт понятно еще 1-1.5млн прибавит).
Не надо паясничать.
Когда специалист с лицензией говорит нам что дом с капремонтом не может иметь стены ниже 72см и потолки ниже 3.4 и газовой колонки там быть не может, а мы приходим и видим межквартирные стены толщиной 10см и потолок 2.4, а в ванной радостно пышет газовая колонка и у соседей так же, то что прикажете делать? Подумать что колонка привиделась, а сантиметр врет? 😂
Вы в 50-тых годах работали в проектном институте и занимались капремонтами? Респект и уважуха тогда😂
"Объяснять" и "ликбезировать" - по Вашему желанию, мы просто как факт отметим, что летом 2013 года отсмотрели кучу домов/квартир в центре питера, и минимум 50% отсмотренных нами вариантов противоречит тому, что Вы тут заявляете. А так - ликбезируйте, если хочется, чего уж там.
Мы не говорим что Вы не правы во всем, но Ваше описание капремонтов с/ф не покрывает и 50% возможных вариантов.
Да и суть-то была не в типе капремонта. Какая на фиг разница какой там толщины перекрытия, если им уже 50 лет. Какой там срок службы у этих домов и процент износа?
Вы хотите сказать что хату ценой в 5млн Вы сдаете за 50 тысяч? Значит Вы офигенно круто умеете сдавать и доход Вы в целом имеете за счет удачной сдачи в аренду. "Обычный" человек купивший хату за 5млн - сдать за 50 тысяч чистыми ее не сможет. 30-тник максимум. Поэтому Ваш вариант уникален и скорее лично Ваша заслуга, чем ипотеки как сервиса.
Судя по всему у Вас отрывочные знания, которые Вы считаете полными.
Это и есть кап.ремонт. Во время него устраняются все несоответствия нормам строительства. При этом то что еще в норме - не меняется.
Формально это тоже кап.ремонт, хотя когда от дома остается только кап.стена (лестничные клетки тоже нередко перестраивали, так появлялись лифты), то это на ремонт уже не особо тянет.
Но суть в другом, смысл в том, что это 60-80. Сейчас, на минуточку, 2014. Дома после кап.ремонта 70-80 - ничуть не лучше панелек (кроме хрущей и кораблей) тех же годов.
Такое ощущение что Вы к/р СФ перепутали со сталинками. В СФ достаточное количество потолков 2.4-2.8, в основном 2.8-3.2, а выше 3.4 это отдельные дома - которые стоят весьма конских денег как правило.
При изначально поставленных Вами условиях (взять 2 ипотечные вместо 1 нормальной и со сдачи их в аренду отбивать ипотеку) это фантастика.
А если Вы купили квартиру за 10млн, вложив один ипотечный миллион и отбиваете выплаты с аренды, то это не стоит обсуждения, с таким же успехом Вы могли 1 рубль в ипотечный кредит взять:) Смысл говорить об "отбивке ипотеки за счет аренды", если квартира по сути за свои деньги куплена?
Единственное исключение это период когда квартиры (и аренда) реально дико росли в цене. Тогда понятно, что выросшая в 5 раз аренда могла начать покрывать ипотеку. Но не благодаря "хитрой схеме", а просто благодаря удаче с ростом цен на квартиры.
И раз уж не знаете как там по математике, вот простой пример .
Квартира допустим ценой в 6млн, у Вас 4.2 потолки, так что дешевле Вы вряд ли ее взяли, даже если УГ.
6млн квартиру, можно сдавать за 30 тысяч. Окей. Пусть за 40 тысяч.
При скромных 12% и 5 годах ипотеки - платеж составит 133 тысяч в месяц, если квартира куплена в ипотеку (вся квартира, а не часть стоимости добита ипотекой).
С интересом послушаем историю о том, как 40 тысячная аренда покрывает 133 тысячный платеж:)
Что бы покрывать платеж в 40 тысяч - нужно брать в кредит не больше 1.8млн, т.е. меньше трети квартиры.
В принципе это конечно вариант, но тогда непонятно на кой черт ипотека в принципе - выгоднее взять квартиру дешевле ровно на эти 1.8млн и не отстегивать банку эти 12% годовых.
Вы сейчас говорите о вторичке или строящихся домах?
Если вторичка, отчасти это объясняется не столько ростом бакса, сколько паникой народа из серии "все пропало клиент уезжает", как только паника схлынет - может быть откат назад. Ведь предыдущие годы сколько бы бакс не колбасило - на цене это не отражалось вообще.
Если строящиеся дома, то цены на них можно сравнивать в разное время только при условии одинакового времени оставшегося до сдачи (например разные корпуса). Поскольку стройка дорожает в большей части не потому что дорожает недвижимость, а потому что чем больше построено, тем ниже риски недостроя.
Никаких подводных камней нет. Просто хотят знать на фига Вы держите ИП если не зарабатываете. Налоговой почему-то от "нулевиков" очень жмучно.
Напишите пояснение вида "нулевой показатель в связи с тем что не было дохода от деятельности" или "нулевой показатель в связи с тем что деятельность не велась", сдать лучше лично, принести запасную копию на которой поставят входящий номер и сохраните себе.
В случае если бы налоговая углядела бы где-то Ваш доход, то телега была бы вида "просим дать пояснение в связи с занижением дохода за 2013 год, т.к. согласно банковскому отчету вы получали деньги" - в таком стиле.
Каким образом?
Аренда дает 6% годовых, ипотека допустим 12% годовых. Это значит что при 50% первом взносе (2 квартирах) аренды будет хватать только на выплату процентов по ипотеке, но не основного тела долга. Т.е. упрощенно говоря 50% так и останутся непогашенными за счет аренды сколько бы времени не прошло. А при 3 квартирах первый взнос будет 33%, т.е. даже на проценты не хватит.
Идея "куплю 2 вместо одной но в ипотеку" имеет смысл только при условии что ожидается рост цен на недвигу выше чем ставка по ипотеке.
И если уж говорить про ипотеку, тут часто упускают самый интересный вариант - ипотека имеет смысл для тех кто работает на хорошей зарплате ради налогового вычета в размере процентов уплоченных по ипотеке, благо по текущему законодательству там даже лимита нет на вычет. А это уже считай фактически беспроцентный кредит, а не ипотека.
Кап.ремонт понятие относительное.
Если это к/р 50-60 годов, то иногда лучше что бы без капремонта, ибо уже давно все сгнило и проржавело.
Если это к/р 70-80 годов, то это паритет где-то с обычными панельками тех годов постройки.
Если это свежий к/р - этого века, то ценник на квартиры в таких домах в 2-3 раза выше чем в соседних без к/р и сдавать их таджикам - ну, соседи отдавшие по 200-300к за метр не поймут:)
Прочитали. Уверены Вы тоже. Разница между нами и Вами в том, что мы понимаем что Вы дали ссылку на недопустимо широкое определение включающее в себя в т.ч. и игру в казино, а Вы подгоняете свое видение этого определения под удобные Вам возможности для инвестиций.
Юр.лицо само зарегистрируется, налоги сами уплатятся, контроллировать работников будут ангелочки, а пожарники с санинспекцией вообще глупые страшилки. Окей, пусть так.
Вы переоцениваете дисциплинированность водителей:) На одной переобувке - 4 месяца в году минимум, скорее ближе к 6. А если грамотно рассыпать поблизости гвозди, то и больше 😂 Но сверхдоходов там нет, если на рутину нанимать помощника, то со 100кбаксов вложенных дай бог 1-2к в месяц будет в лучшем случае, если форс-мажоры не учитывать.
э, ну за 3 года можно было и в суд сходить. Быстрее было бы.
Тем более ЗоПП защищает дольщиков штрафами 3% (кажется) в сутки или 50% разово.
Еще раз - медленно повторим.
Ваше определение, Ваше, на которое Вы постоянно ссылаетесь, включает в себя и скачки и бандитов. Если Вы этого не понимаете - дискуссия смысла не имеет.
Более того, Ваши рассуждения об инвестициях в шиномонтаж, абсолютно не учитывают необходимость уволится с более доходной и безнапряжной и безрисковой работы, ради шанса примерно равной прибыли в процессе риска всеми деньгами и впахиванием как скаженный.
Мы бы не назвали этот "топ-5" консервативным рейтингом, рейтинг по параметру "активы нетто" с трудном можно к нему отнести и ЦБ РФ, кстати, придерживается такого же мнения, не предъявляя требований к банкам по этому параметру вообще никаких.
h1, h2, h3, h7 и другие - более значимые параметры, с требованиями цб рф к ним. Посмотрите тут http://www.analizbankov.ru/rating.php?PokId=2&orderby=Sum например.
К тому же махинации банков с этими параметрами - тот же хрестоматийный пример мособла где появилась куча депозитов, хотя до этого его стата была выше всех похвал - делают рейтинги околобессмысленными в принципе.
В софрино и бпф - около 3 месяцев банк мозг вкладчикам выносил не выдавая вклады, потом отозвали лицензию. С инресом такая чехарда 3 месяца продолжалась под санацией (сейчас прекратилась). С мособлом с переменным успехом до сих пор идет (тоже уже месяца 3, он под санацией СМП).
Т.е. когда отозвали - все по срокам понятно. А вот ДО отзыва - может пройти неопределенное количество времени, при чем если банк отдадут под санацию (инрес и мособл), то введение "регламента выплаты вкладов" - может подвесить там деньги на любой неопределенный период.
