Прогноз цен на недвижимость

Москва например

что бы снизили цены нужно переломать "перекупов". т.е. частное лицо, которое раз в пятилетку продает квартиру цену на рынке не регулирует. оно будет только подстраиваться под цены "перекупов". а они деньги потратили и нужно отбивать выгоду ;)

могут быть одиночные снижение цен, но они чаще всего сразу покупаются "не простыми людьми" ;)

что бы снизили цены нужно переломать "перекупов". т.е. частное лицо, которое раз в пятилетку продает квартиру цену на рынке не регулирует. оно будет только подстраиваться под цены "перекупов". а они деньги потратили и нужно отбивать выгоду ;)

могут быть одиночные снижение цен, но они чаще всего сразу покупаются "не простыми людьми" ;)

Нет, это города-миллионики.

настолько колхозный взгляд на вещи, что даже объяснять не хочу в чем вы не правы.

цены есть цены. они формируются не только перекупами, но еще и кучей факторов - риски, экономика, платежеспособный спрос. например как того ни хотели перекупы, а в 2009 цена на метры просела на 30% и точка. дальше можешь хоть исхотеться весь, а дороже было не продать.

И тем не менее на одних перекупах рынок не держится. Рынок держится на спросе "простых" людей в конечном итоге.

А теперь смотрите ситуацию с точки зрения простого человека.

Питерскую однушку за 4млн можно снимать за 20 тысяч (это достаточно стандартное правило - аренда где-то 6% в год от цены квартиры).

При ипотеке всего под скромные 15% (с учетом страховок и т.д.) ежемесячные проценты (если 100% взято в ипотеку) будут составлять порядка 50 тысяч.

При покупке квартиры в собственность - ежемесячные потери (по сравнению с депозитами под 12% - не редкость) будут составлять 40 тысяч в месяц.

И вот теперь смотрите - сидит такой программист на зарплате 60 тысяч в месяц и думает - что бы ему сделать - купить хату в ипотеку и выкидывать 50 тысяч в месяц на одних процентах (без погашения ОД!), купить в собственность и выкидывать 40 тысяч в месяц или просто снимать и платить 20 тысяч в месяц.

Будет ли этот программист покупать квартиру при таком раскладе?

Если программисту хочется поиграть в финансиста (что при зарплате 60 тысяч достаточно смешно), он думает "ага, квартиры-то дорожают", и прикидывает что покупка квартиры это вложение средств, ... но при вышеназванных цифрах (вполне реальных и практических) квартиры должны дорожать в год минимум на 8%, а в случае ипотеки - минимум на 11% просто что бы сравниться с арендой квартиры (при покупке квартиры надо учитывать налоги и кап.ремонт и содержание и риски).

В определенном смысле рынок недвижимости суть есть спекулятивный, где цены задаются толпой.

Если цены достаточно быстро не растут - они начинают падать. Сам факт того, что цены перестали расти медленнее чем 8-11% (а они в среднем никогда не росли быстрее чем те 8-11%), создает ситуацию, когда спрос на квартиры падает, цены начинают падать - квартиры становится еще менее выгодно покупать. Толпа в принципе радуется любому росту, поэтому тренд тяжело ломается, но застывшие цены на квартиры или не дай бог падающие - заметит только так.

При определенном падении цен - коммуналка и налоги начинают причинять боль что давит цены еще дальше вниз. При чем дна здесь практически нет.

А вот стеклянный потолок по ценам уже практически достигнут, при всем уважении к москве - когда за цену однушки в москве можно взять 3 в берлине... это уже давно пробитый стеклянный потолок.

edogs, Когда я делал аналогичные расчеты, то пришел точно к такому же выводу. Недвижимость - это плохой актив (за некоторыми исключениями), а если учитывать резко возрастающие налоги и расходы на коммуналку, то недвижимость вообще может стать пассивом. Смотрел цены на квартиры в одном городке дальнего подмосковья: цена за однушку - около 2 миллионов, а в найм можно взять ту же однушку всего за 10-15 тысяч руб в мес. Причем снять можно прямо сейчас, не откладывая, не копя, не беря кредитов. А 10-15 тысяч легко покрываются доходом от небольшого сайтика (это уже нормальный актив). Да при найме свободы больше: не понравилось в одном месте, можно поехать в другое. Хотя минусы, конечно, тоже есть.

А как же риэлторы, эти нехорошие люди? За новострой не скажу, но на вторичке они явно играют весомую роль.

awasome, а что риэлторы?

А что риэлторы? Это простые посредники. Зачем усложнять? Имхо, всё просто. Есть продавцы и есть покупатели. И те и эти - в ограниченном числе, ограниченным количеством квартир и денег. Предположим вам надо продать квартиру. Вы выставляете ее по определенной цене (сами или через риэлторов - не важно) и... ждете месяц, два-три-год... Что делать то будете? Да, риэлторы первые убедят вас снизить цену.

ЗЫ:

Сегодня вроде как во втором чтении приняли изменения в закон об уплате налогов на недвижимость, увеличив время владения, освобождающее от налога, с трех до пяти лет. Закон вступит в силу в 2016 году.

Как думаете, может этот фактор также повлиять на снижение цен? Ведь логично предположить, что те, потенциальные продавцы кто попадает в вилку 3-5 лет владения, захотят в срочном порядке успеть провести сделку до 2016-го года. Т.е. количество предложений может резко вырасти и это при падающем спросе.