Офис в квартире. У кого есть опыт?

Вопрос
Поступила информация, что непроизводственные фирмы могут организовывать свои офисы в квартирах при этом не переводя их в нежилой фонд. Так ли это?

Ответ

В соответствии с п.2 ст.30 нового ЖК РФ, вступающего в действие с 1 марта 2005г. собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом. В соответствии со ст.17 названного нового ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. С 1 марта 2005г. допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. Согласно п.3 ст.293 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Согласно п.2 ст.671 ГК РФ наймодатель может предоставить жилое помещение юридическим лицам во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Согласно ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Согласно ст.10 ныне действующего ЖК РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983 в редакции от 20.07.2004) жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества. Адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время использовать квартиру как офис может только адвокат, в том числе образовавший адвокатский кабинет. После вступления в законную силу нового ЖК РФ с 1 марта 2005г. возможности использования жилой квартиры под офис препятствует действующий ГК РФ, поэтому организовать офис в жилой квартире без перевода помещения в нежилое нельзя, пока не будут внесены изменения в ГК РФ. Однако использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение после 1 марта 2005г. допускается.

Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10

Sim:
Семен Семеныч, а какого рода могут быть проблемы?

Key_Yo:
Чиновников каких-то немного подмазал. Без проблем. И солидно, прям совсем центр, ремонт отличный - офисный.

Семен Семеныч:
Все ваши дальнешие действия в размещению в такой квартире организации будет абосолютно незаконны.

Kostya:
ИП не может работать дома?

Семен Семеныч:
Только не путайте индивидуального предпринимателя с организацией (юридическим лицом).

Sim:
Ради такого дела можно индивидуальным предпринимателем стать. А у ИП наемные сотрудники бывают?

Mr.Gold:
Но вот засада в чем, если ООО отвечает своим уставным капиталом, как правило это 10 000 руб и все. то ИП отвечает СВОЕЙ головой, свободой и СВОИМ ЧАСТНЫМ имуществом - накосячил, могут и хату отнять, штрафанули - могут и машиной забрать.

юни:
у нас квартира переведена в нежилой, насколько я знаю (шеф приедет из отпуска, могу узнать подробнее).

Проблемы бывают только если иногда заходящие люди, из управы, видят несколько скромных бутылочег, в кладовой. Решается всё это душевной беседой за бесплатным обедом.