Недвижимость по ипотеке

Гриспен на покой не ушел, копи-паст рулит перепечатывание.

Обещал написать об арифметике ипотеки. Не буду писать о ситуации в Москве, она не типична.

Пишу на примере недвижимости в Калифорнии. Местная ситуация на рынке характерная и экстраполируется без значительных искажений и на другие штаты, и на развитые западные страны тоже. К тем же условиям придет и российский рынок недвижимости, когда все устаканится :)

Обычное условно "нормальное" соотношение рента к стоимости жилья составляет 8% в год. Эта цифра естественно может плавать конкретных районах в конкретное время в зависимости от местной ситуации, но она считается общепринятой в мире. То есть средняя сумма, выплачиваемая жильцом за арендуемое жилье в год, обычно составляет в районе восьми процентов текущей рыночной стоимости этого жилья. Для Москвы сейчас это не работает, но ажиотажный спрос вообще каким-то экономическим законам не поддается, наверное. :)

Вторая посылка - считается, что за счет общего роста экономики и инфляции, стоимость недвижимости в среднем возрастает на 2%-5% процентов в год. Естественно присутствует цикличность, но я беру цифры за долгосрочный отрезок времени, а они именно таковы. То есть стоимость недвижимсоти не столько возрастает на самом деле, сколько компенсирует всегда имеющее место снижение покупательной стоимости любой денежной единицы ввиду инфляции. Получается, что недвижимость в развитых странах служит для массового владельца скорее средство сохранения капитала, нежели средством заработка на росте ее стоимости.

Этот момент мне бы хотелось подчеркнуть: недвижимость рассматривается не как вредство заработка, а как инструмент сохранения капитала. В России в силу только-только становления рынка недвижимости это понимание на мой взгляд отсутствует.

Поехали дальше.

Берем весьма средний ценовой уровень дома в Лос-Анджелесе, скажем, 900 тысяч. 4-5 спален, три ванные, гараж на 3-4 машины, обязательный бассейн (иначе при здешней жаре испечешься!), как праило еще и джакузи, ну и дворик с пальмами. Или с мандариновыми-лимонными деревьями на ваш выбор.

Что выгоднее - рентовать все это благополучие, или приобрести по ипотеке в собственность и постепенно выплачивать самому себе на протяжении от 15 до 30 лет (обычные здесь сроки для ипотеки)? У кого более выгодная позиция - у того умника, который это все приобрел, или у идиота, который все это рентует? Займемся арифметикой, цифры, в отличие от риэлтеров, банкиров и адвокатов, никогда не врут. :)

Итак, дом стоит 900 тысяч. Давайте даже предположим, что с момента покупки его стоимость выросла, то есть покупали его за 800 тысяч. Пусть даже у покупателя были кое-какие сбережения, и 80 тысяч (10%) он сумел заплатить сразу. И у покупателя идеальная кредитная история, свыше 720 баллов, что подразумевает небольшие проценты по кредиту. И что кредит ему дали всего под 6% - так удобнее считать. То есть представим достаточно идеальную ситуацию.

Таким образом по ипотеке заем составляет $720,000 под 6%. Естественно это не считая страховки кредита, которую банк обязательно навяжет. Пусть страховка окажется самой дешевой, так как рассматривается идеальный вариант. Платеж в месяц таким образом составит $4,712.76 в месяц. Поскольку недвижимость в штате Калифорния, налог на нее будет в районе $8,800 в год, или $733.33 в месяц. Выплаты по этой недвижимости в месяц возрастают до $5445.76

Это помимо других расходов, таких как: 1.Страховка на сам дом (цена зависит у кого ты застраховался.). 2.Текущие расходы на дом - покраска, починка и пр (расходы в месяц зависят от климата, собственной аккуратности, и от того, насколько из правильного места растут руки - или придется нанимать работника). 3.Расходы на очистку территории - лужайки перед домом и двора (в зависимости от братков, которые "держат" этот район, стоимость оплаты этих услуг от 50 до 200 долларов в месяц). 4.Расходы на бассейн, его чистку и еженедельную борьбу с зацветанием - все это делают еженедельно приходящие мексиканцы и за эти визиты надо платить (в среднем - полтинник). 5.Еженедельный вывоз мусорных баков - плата городу (обычно в районе полтинника в месяц). 6.Оплата за воду, причем не только за душ и бытовое использование - но и за бассейн, джакузи. В случае банальной небольшой протечки бассейна месячный билл за воду может составить 600-700 долларов. Есть еще расходы на газ, электричество и телефон, но их я не учитываю вообще, так как в случае если дом рентует жилец, это его личные расходы. А вот перечисленные пункты расходов с 1-го по 6-й - лежат на владельце дома и к жильцу никакого отношения не имеют.

Но опять же оставим все эти расходы и вернемся к той сумме, которую в месяц положено выплачивать только по ипотеке.

$5,445.76 в месяц. Из которых $4,712.76 ыплачиваются непосредственно банку. Из которых примерно $3,600 в первые годы выплат являются процентами по кредиту. Это означает, что в конце первого года банку выплачено $51,801.01, из которых $8,841.27 является суммой погашения кредита, и $42,959.21 - процентами по кредиту.

Калифорнийские риэлторы в таких случаях приводят следующий "убойный" аргумент: если дом является твоим реальным первичным жильем, расходы можно списывать с налогов.

Считаем дальше. $42,959.21 + $8,800(налог на недвижимость) = $51,759.27, что в месяц составляет $4,313.25, которые можно списать с налого. Так сколько надо зарабатывать, чтобы в месяц платить такие налоги, с которых ЭТО можно списать? То есть на практике списывается ничтожная доля из этой суммы.

Получается, что полная стоимость для владельца "аренды" (а это фактически аренда дома у банка) оказывается на уровне $60,601.17, или $5,050.10 в месяц. Плюс вышеперечисленные 6 пунктов дополнительных ежемесячных расходов владельца.

Арендовать такой дом у владельца сейчас стоит от 2 до 2,5 тысяч в месяц, причем без этих 6 пунктов, которые жильца никоей гранью не касаются.

Собственно, аргументы "за" владение этим домом в Калифорнии сводятся к тому, что:

- можно списывать до 4,313.25 долларов в месяц с налогов. Весьма эфемерная выгода, особенно по сравнению с переплатой по банковским процентам. Это как покупать компьютер за $10,000 только потому, что эти десять тысяч можно потом списать с налогов. :)

- На доме можно будет в будущем зарабатывать, как на любом крупном активе. Этот аргумент посерьезнее, и для многих в штатах был решающим. От чего теперь многим крепко взгрустнулось. Потому что использовать такой актив можно оишь в виде связанного кредита, другими словами - когда дом используется в качестве залога. Когда недвижимость растет в цене, все нормально, пирамидная система работает. Но как только недвижимость затормаживается, или падает, участникам такой игры становится не сладко. Что сейчас и происходит.

Про минусы я уже писал.

- Риски. До того, как выплаты не закончатся, владелец все время находится под дамокловым мечом дефолта выплат. Может потерять и дом, и все предыдущие выплаты, и еще оказаться в долгах, как в шелках только из-за изменения коннктуры рынка, природного катаклизма, кризиса в стране, кризиса в международной экономике. В конце концов дефолт 98 года в России был спровоцирован крахом на азиатских биржах. Но еще раз напомню - тогда россияне еще не играли в ипотеку.

- Недвижимость, как любой крупный капитал, всегда является предметом посягательств в судебном порядке. Когда у человека есть что взять, желающих предъявить к нему претензии всегда найдутся. Это с равным успехом могут быть и налоговые органы, и всякие-разные коллекторы, и кто-то из родственников. Например, бывшая жена, или муж. К чему я? Готовьте деньги на адвокатов! Они вам скорее всего понадобятся. :)

- Третий момент может быть не столь важен, как предыдущие, но и отбрасывать его нельзя. Есть хорошая поговорка насчет сумы и тюрьмы, от которых не надо зарекаться. В жизни случиться может всякое, как - напомню, с Караченцовым. Когда может понадобиться социальная помощь от государства, и не будет денег на лечение и оплату текущих расходов. В штатах эта проблема в принципе решена - любой американец имеет право на протяжении жизни 60 месяцев в целом или частями получать социальную помощь от государства, в случае, если оказался в стесненных материальных обстоятельствах. Эта помощь выражается в бесплатной медстраховке, в деньгах на питание, в ежемесячной выдаче налички на текущие расходы, на частичном покрытии расходов на аренду жилья или даже предоставления государственной субсидированной квартиры, платить за которую стоит вообще копейки. Короче, тот самый знаменитый вэлфер. В каждом штате варианты вэлфера различны, но такой шанс не оказаться в беде есть у каждого американца. До тех пор пока американец проживает в рентованном жилье, или в своем собственном, полностью выплаченном доме. А вот если он четверть века назад купил дом по ипотеке и все эти годы надрывался с выплатой банку, а сейчас у него не оказалось денег платить, обратиться за положенным ему вэлфером как за спасательным кругом, он не может. Потому что подразумевается, что деньги, которые он платит за дом, это деньги из его доходов, а раз есть доходы, ни о какой социальной помощи речь идти не может. На что он при этом будет жить, что будет жрать и каким образом лечиться - никого не колышет. Пусть продает еще не выплаченный дом, и оплачивает сам свое лечение. Вот когда окажется нищим и на улице - тогда и сможет обратиться за помощью к государству. И помогут, но не раньше. Поэтому ипотека оказывается ловушкой.

Ну и после всего перечисленног, кто оказывается большим дураком? Тот, кто купил дом по ипотеке во вледение, чтобы "платить самому себе"? Или тот, кто снимает его у такого владельца за вдвое меньшие деньги, не связан никакими обязательствами и рисками, живет себе и в ус не дует?

С уважением,

Виктор

Честно - ожидалось, ну вот прям-прям именно этого и ждал. :)

Нетипичная, почему то, Москва, противопоставлена типичному Лос-Анджелесу, с 900 тысячными (такими типичными для всей Америки ;) ) домами.

Ниасилить. С этими ипотечными платежами (явными и скрытыми) черт ногу сломит. Может, кто-нибудь опубликует, кто в теме?

Я тоже. А что скажет топикстартер?

Ага, а проблемы ликвидности других активов (депозитов, акций и т.д.), разумеется, не существует. А американский кризис 1929 года - выдумка путинской пропаганды.

Kpd, Вы покупаете или продаете?

Ну а нам-то, нетипичным, что делать?

vmegap, я собственно чего не понял. Если владелец за п.1-6 тратит дохрена бабла, то смысл ему за такие копейки сдавать?

Фактически и юридически она принадлежит именно вам. Просто вы должны денег банку. В случае же с наймом, сколько бы вы не платили, квартира всё равно останется в собственности наймодателя.

В ж.., остались те кто занимал в долларах, рублевые долги погасить оказалось легче (если конечно в договоре не было пункта про право банка на изменение процентной ставки в одностороннем порядке).

Подешевевшими рублями, которых вдруг стало больше в наличии.

Всякое может быть. Если это будет не страховой случай, придется сдавать эту квартиру чтоб расплачиваться по кредиту. Или менять на халупу, чтоб доплатой погасить остаток кредита. В случае со съемным жильём и таких вариантов не будет. Просто выставит хозяин квартиры на улицу и всё.

Банки требуют погасить немедленно оставшуюся задолженность, в случае если имело место нарушение условий договора. Иногда они сами могут его спровоцировать, например, не напомнив про то что необходимо донести им какую-нибудь справку. Но тут уж самому внимательнее нужно быть. Если же они после дефолта, просто потребуют от всех немедленно вернуть деньги ....их всё равно никто не вернет, потому что у большинства их просто не будет.

Не подскажите, как риэлоры могут вызвать повышение цен? Часто об этом слышу, но описания механизма не встречал. А так хочется спихнуть продаваемую квартиру раз в пять дороже...

Мне сложно судить, что вы ждали, чего нет. Но ожидать хоть и от москвича, но много лет постоянно живущего в Лос-Анджелесе, описания тонкостей именно московской ипотеки, по меньшей мере странно. :)

Ситуация в Москве действительно не типична, нравится вам это, или нет. Нетипичная хотя бы потому, что в стране с достаточно нищим в целом населением в одной отдельно взятой точке на карте средняя стоимость недвижимости значительно превысила таковую в развитиых странах мира, выбравшись на первое-второе место в мире. Что явно не нормально и не характерно.

Ситуация же с ипотекой в Лос-АНджелесе как раз характерная, и ничем не отличается от таковой в любом крупном американском и европейском городе. Так что ваш сарказм по крайней мере неуместен. :)

С уважением,

Виктор

Берем стоимость захудалой однушки на окраине. Допустим 1500000 внесли.

Стоимость покупки: 5000000

Сумма кредита: 3500000

Срок кредита: 10 год

Процентная ставка: 12% годовых

Размер ежемесячного платежа: 50214.83

Итого банку будет выплачено: 6025779.6

Доход банка: 2525779.6

Доход банка в %: 72.17 %

+ до 10% риэлтору, 1% нотариусу, страхование квартиры 0.2-0.6% от стоимости покупки, страхование здоровья 1-1.5% от стоимости покупки.

Стоимость аренды квартиры там же 18-25 тысяч в месяц. Вроде бы как то так :)

А вот расчет двушки-трешки чуть поближе к центру со взносом в 30%

Стоимость покупки: 10000000

Сумма кредита: 7000000

Срок кредита: 10 год

Процентная ставка: 12% годовых

Размер ежемесячного платежа: 100429.66

Итого банку будет выплачено: 12051559.2

Доход банка: 5051559.2

Доход банка в %: 72.17 %

Аренда там же стоит 40-70 тысяч в месяц.

Он бы и рад сдать в два раза дороже. Так ведь не берут! А сдает, чтобы хотя бы частично покрыть свои расходы :)

Речь не идет о первом жилье. Одна из схемок для человека с доходами - вкладывать свободные деньги в очередную недвижимость, селить туда квартирантов, и за счет их оплачивать свою очередную недвижимость. Доплачивая и свои естественно, поскольку одних выплат от квартирантов практически всегда недостаточно, чтобы рассчитаться с банком.

С уважением,

Виктор

Хочу трешку поближе к центру за 10М. С ремонтом, конечно. Чтобы сразу можно было за 3k сдать.