Недвижимость по ипотеке

vmegap, поскитаетесь лет 15 по съемным хатам, потом поймете насколько лучше жить в своей хате, пусть даже по ипотеке. Куда лучше, чем каждый год или каждый день выслушивать бред от хозяев, различные претензии, кидалова от агентств и т.д.

vmegap, от безвыходности берут, с коррупцией, монополией, риэлторами вносящими свой солидный вклад в завышение цен никто бороться не собирается. Если говорить о Москве то многие переезжают в Подмосковье. При взносе в 60% от стоимости квартиры выплаты по кредиту (даже с грабительскими процентами) получаются меньше стоимости аренды квартиры.

Репортаж был по РЕН ТВ о жителях Дальнего Востока, переезжающих в Китай где цена метра составляет 400 долларов за метр.

Хороша фраза, уже звучавшая на этом форуме- "Луковицы тюльпанов никогда не подешевеют" :).

У меня только двое знакомых купили квартиры в ипотеку. У обоих рыночная стоимость квартир уже больше, чем общая сумма выплаты по кредиту.

Если человек небогатый, ипотека - это способ купить квартиру при недостатке средств.

Если по ипотеке приобретается дорогая недвижимость (стоимостью от 500 тыс. евро), то это часто делается для того, чтобы не выводить деньги из бизнеса - выгодней заплатить банковский процент.

Ипотека - очень хорошая и выгодная вещь, но в России она пока в зачаточном состоянии. Ставки в 5% как в Европе в России пока и не снились, поэтому у нас ипотека нужна/доступна не более 10% населения.

Все нормально с головой у тех, кто берет ипотеку, не переживайте за них. ;)

Всегда радуют журналистские приемы, которые Вы используете в написании постов на форуме. ;)

Приведите аргументы своей арифметикой, почему считаете, что это плохое вложение денег. :)

Интересно, какие именно параметры Вы не учтете.

Виктор, речь про американских людей или про российских? московских, в частности? И причем тут вложение денег? Квартира - это пассив (если она приобретается с целью проживания, а не для перепродажи или сдачи в аренду).

Кстати, интересно: какая доля продаж квартир в России и, в частности, в Москве приходится на ипотеку? Краем уха слышал цифру 6%.

Sim, по данным Московского правительства, с 2000 по 2007 год было выдано 20000 ипотечных кредитов. Сколько это в процентном отношении - фиг знает.

Риэлторы и те, кто профессионально зарабатывает вокруг недвижимости, всегда оперируют двумя "убойными" аргументами. "Сегодня", и "вы выплачиваете себе". То есть как бы подразумевается, что по сравнению с 2-3 годичной давностью недвижимость сильно выросла, и так будет всегда. И что деньги, которые вы выплачиваете по ипотеке, как бы ваши, так как взамен вы владеете квартирой.

Обе аксиомы не имеют ничего общего с действительностью.

И ключевой момент - сроки ипотеки. Когда с вами говорят о "сегодня" и о "вчера", помалкивают, что в зону рискованного земледелия вы втягиваетесь на десятилетия. И второй момент - ипотечная квартира фактически не ваша и вам не принадлежит, вы фактически снимаете ее. Только платите не аренду банку, а не квартирной хозяйке.

Недвижимость в СССР и в ранней России была сильно недооценена. Поэтому все, кто покупал до массового психоза, естественно оказались в шоколаде. Так всегда и везде бывает с недвижимостью. Но поезд уже ушел. При искуственно сформированном массовом мнении, что недвижимость всегда в цене и всегда растет, неизбежно недвижимость оказывается переоцененной, как сейчас. И через какое-то время неизбежно происходит коррекция, на этот раз в сторону понижения. Так что все, кто покупает сейчас, или в пару предыдущих лет, в долгосрочном плане скорее деньги потеряют, если только не успеют по возможности быстро расплатиться с ипотекой.

Второй рисковый момент связан с ложной посылкой, что настоящее будет автоматически экстраполироваться в будущее. То есть что хуже не станет. :) Дефолт 1998 года для большинства населения грянул неожиданно, и десятки миллионов людей оказались в полной ж. Но тогда у этих миллионов не было ипотечных долгов.

России такое больше не грозит? Да ни один экономист не возмется такое утверждать, если период предсказаний простирается больше, чем на несколько месяцев. А уж о десяти-двадцати годах вперед вообще речь вести нереально.

В 29 году прошлого века в штатах неожиданно разразилась Великая депрессия, длившаяся пятилетку. Серьезный кризис раз в 7-9 лет вообще норма для любой страны развитой капиталистической системы. Это как бы вненшние факторы, которые неожиданно могут больно ударить по тем, кто ходит под ипотекой.

Другой фактор, сугубо российский - запредельные по объемам корпоративные заимствования, которое правительство до последнего времени никак не ограничивало. Результат - иностранные долги корпораций уже составляют 2/3 российского ВВП. То есть повтор дефолта 1998 года через пару-тройку лет вполне возможен. Не факт, что он обязательно будет иметь место. Но и не факт, что он не может случиться. И чем тогда выплачивать ипотеку?

Наконец, 10-20 лет - действительно большой срок. Никто не знает, что может с человеком случиться - например, внезапная болезнь. Или автоавария. Вспомните того же Караченцова. С вами подобного произойти не может? У вас все расписано и вы от всего застрахованы?

В Москве уже более 10 процентов квартир куплены не для жилья, а для сдачи внаем, то есть в спекулятивных целях. И как только спекуляции перестанут приносить прибыль, от недвижимости станут избавляться. Так всегда и везде бывает. Что всегда вызывает падение цен на недвижимость.

То есть самый главный риски ипотеки, о котором риэлтеры не хотят говорить, а заемщики - думать, это ее долгосрочность и изменчивость окружающей среды. То есть никто не застрахован от внезапного дефолта по выплатам. А в этом случае теряется все: и квартира, и все выплаченные ранее средства.

Но это еще хороший вариант. Хуже, если дефолт платежей наступает не только у вас, а у массового заемщика. Что запросто может произойти во время очередного капиталистического кризиса, или государственного дефолта, или стихийного бедствия.

В этом случае стоимость недвижимости понижается резко, как и доходы людей, и спрос на недвижимость даже по невысоким ценам, снижается до нуля. Что делают в таких случаях банки? Требуют от заемщика погасить немедленно оставшуюся задолженность, или значительную ее часть. Такое условие банк обязательно закладывает где-то в договоре. А денег на это у заемщика нет. Но даже если банк такое требование и не выставил, из-за общего снижения заработков вполне реально оказаться в положении, когда нечем выплачивать текущие платежи. Банк забирает квартиру и продает ее по текущей рыночной стоимости, то есть задарма. Вся разница между стоимостью проданной квартиры и суммой невыплаченной ипотеки вешается на заемщика. То есть человека теряет квартиру, теряет все выплаченные деньги, и еще остается много-много денег должен банку.

Как это работает? Мой приятель в 1997 году купил у банка дом, прежней и нынешней стоимостью в полтора миллиона, за сто тысяч долларов. Потому что предыдущий владелец после средней силы землетрясения 1994 года не смог выплачивать ипотеку, и банк продал дом по рыночной цене для быстрой продажи.

Если думаете, что в России все будет иначе, не как в других странах, то вы безнадежный оптимистю :)

Так я только один ма-алюсенький аспект ипотеки сейчас затронул - финансовые риски. А собственно финансовых соображений даже и не касался. :)

С уважением,

Виктор

vmegap, а арифметика то где?

Будет и арифметика, сейчас напишу. :)

С уважением,

Виктор