Там 200 помещений в этом БЦ. И кто-то постоянно что-то продает :)
По документам вкратце так:
1. Заключается договор на вступление в коммандитное товарищество (далее КТ).
2. Денежная сумма оформляется, как взнос в складочный капитал КТ.
3. В договоре прописан % выплат и сроки начала выплат.
Почему выбрана форма КТ, а не ООО или ИП, потому что это единственная законная орг-правовая форма, которая позволяет принимать вклады и выплачивать по ним проценты.---------- Добавлено 04.08.2015 в 13:53 ----------
Да, конечно, причем многие из них зарабатывают без особых вложений своих денег, кто-то на посуточной аренде, кто-то на доходных домах. Примерно 20% выпускников вкладываются в наши проекты.
Вот часть реализованных проектов: https://yadi.sk/i/NJeolZTYiF7jx
Собрал разные типы помещений и объектов: офис в БЦ, убитое помещение под реконструкцию, гараж, доходный дом.
Все объекты реальные, если интересно, можно будет как-нибудь сделать экскурсию, показать вживую :)
Сейчас также реализуем коворкинг (цифры будут понятны через 1-2 месяца), проект с делением двушки в Москве на 3 студии со смешанным типом сдачи (цифры тоже через 1-2 месяца) и проект по реконструкции здания на Балаклавском проспекте 2000м2 с достройкой еще 3000м2. Осенью есть в планах купить еще 1 доходный домик (уже готовый, ибо стройка это долго) и стартовать проект по реконструкции БЦ на Соколе с достройкой пары десятков тысяч квадратов.---------- Добавлено 03.08.2015 в 13:52 ----------
Требования налоговиков. С ними не поспоришь.
Ух, как много всего написали за выходные. Не ожидал такой активности. Попробую ответить сразу не все вопросы, если вдруг кого забуду дерните тогда в личку или тут:
1. По юрадресам.
Почему не 20-30 партнеров. Их столько нормальных просто нет.
По каждой налоговой можно покупать несколько офисов, надо смотреть "массовость" адресов.
Отменой ЮА пугают всех каждый год, но вряд ли это случится.
Под ЮА подойдет офис от 10м2 (не гараж и не овощебаза), в свид-ве должно быть прописано "нежилое помещение", а не "гараж-бокс". Хотя у меня есть опыт продажи ЮА на гаражи, зависит от связей в налоговой. Но лучше не экспериментировать :)
2. По цене аренды и спросу. На мини-офисы спрос нормальный. Офисы от 7 до 20-40 метров сдаются, если у риелтора есть хоть немного мозга и он умеет писать объявления отличные от "сдается офис 10 метров, цена такая-то, звонить Васе" :)
3. Ипотечные схемы работают, если брать: трешку, таунхаус, загородный дом. Дельта: разница между суммой платежа по ипотеке и расходами на управление может доходить до 300 т.р. Зависит от объекта. С "трешки" можно зарабатывать от 40 тыс и выше. Зависит от ее планировки опять же.
4. Про необходимость управления. Да, это правда. Затраты на управление в случае привлечения сторонней компании примерно 25% от прибыли. Здесь надо четко понимать, что если вы инвестируете по модели доходного дома, сдачи посуточно, хостелы итп, то лучше отдавать в управление, там нужно постоянно работать. Если у вас 5-10 офисов для сдачи в аренду + юрадреса, то таким объемом можно рулить самому. Поиск арендаторов - перекладываете на риелторов.
5. Про заработок на тренингах. Нет, я зарабатываю именно на недвижимости :) Тренинги больше для души т.к со времен аспирантуры остался "преподавательский зуд".
6. Про невозможность инвестирования под 20-30% годовых и более.
Я чуть позже скину еще парочку-троечку кейсов с фотками конкретных объектов и циферками. Нужно просто найти время и все это оформить. Сейчас пока личный рекорд - 45% годовых, у ребят, кто занимается хостелами в доходных домах доходит до 80-90%, но там сильно (!) специфический бизнес и им надо ежечасно управлять :)
Работа 50/50 обычно ведется. Т.е продают адрес скажем за 20000 рублей, 10 тыс собственнику, 10 тыс себе забирает компания. Налоги обязательно, открываете ИП и платите 6% :)
Да, от 3-х лиц тоже заинтересованы. Есть несколько интересных проектов сейчас, которые реализуем. На самом деле предыстория создания топика такова, что Костя Каширин прочитал в моем фейсбуке тему про доходные дома и попросил поделиться опытом. Вот, делюсь :)
Схема получения дохода от юрадресов проста:
1. Нужно выбрать офис по популярной налоговой, желательно с не массовыми адресами. Купить его.
2. Найти 2-3 партнеров, кто будет продавать юрадреса.
3. Выдать доверенности и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности.
4. Получать деньги.
Основной подводный камень скрыт в пункте №1. Вообще есть целый форум по этой теме, regforum.ru, там много чего полезного и интересного.
Чернухи тут нет, все законно и легально.
Да, это в месяц. В среднем в месяц продается 3-4 юрадреса, сентябрь-октябрь может доходить до 5-8. На 24К - 3 компании. Больше 100 компаний обычно на адрес не сажается, хотя есть умельцы, кто регистрирует и по 500-1000 компаний на 7 метровый офис, законом это не запрещено.
Подготовлю в понедельник скину с цифрами. Там интересно :)
В прошлом, да и в этом пару мини-офисов взял. Могу чуть позже кейсы выложить или дать ссылку на их описание, если тут можно ссылку на сторонний сайт дать.
Выложили для теста сервис с фильтрами для плагина WINK в sape. Пока это стоп-слова и стоп-урлы.
Чуть позже добавим другие фильтры и критерии, если они, конечно, будут полезны. Нужна обратная связь по сервису.
Ну это не самый важный документ в библиотеке :) Но тоже иногда полезный.
