Сессии php в принципе плохая идея использовать.
Т,к. если делать их на файлах, то натыкаешься на периодическую блокировку, а если колхозить мемкешед или базу - начинаются проблемы с конкурентностью.
Сама по себе идея такого механизма неплоха, но лучше его реализовывать не оглядываясь на пхп-шные функции в принципе.
Хана рублю:\
Полагаем понедельник будет чернее четверга, да и вообще неделя пройдет под флагом "мы все умрем". Шортисты приподнимуться.
Принципиально ничего не меняет, тут подстава в этом "пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.". Суд по добросовестности как раз и определяет "должен был знать" или нет и если решат что "не принял должной осмотрительности" и "должен был знать", то ой.
Наследник может и всю забрать. Допустим хату получил наследник второй очереди, а появился наследник первой очереди. Тогда наследство уходит полностью в первую очередь. Или допустим появляется наследник нетрудоспособный, а наследство квартира которую нельзя пилить на части. По идее компенсировать в такой ситуации должны.
Договор подписывать только нотариально и через нотариуса же подавать на регистрацию, это без вариантов.
А вот заказывать нотариусу проверку - еще раз повторимся - смысла нет, то же само что агентство будет, нет такой нотариальной услуги по гос. тарифам. Лучше юриста, при чем не из шарашкиных юр.консультаций.
По поводу риэлторов. Это как правило неизбежное зло, по комиссиям и условиям по разному бывает, все индивидуально. Но если агент влезет в сделку - как минимум заставьте его поработать.
Справки (выписки по прописанным, квитанции, к участковым, в дурку и т.д.) лучше собирать лично (добросовестный покупатель только так и будет), но пусть агент Вас на своем авто покатает, время работы заранее выяснит, адрес куда ехать, очередь заранее займет, по поводу оценки квартиры пусть разные фрмы пробьет... в банке пусть на время договориться, комиссии выяснит, кофе принесет с круасанами. Короче спустите на него всю рутину если уж он будет в сделке.
И попытайтесь узнать сколько риэлтор берет со сделки. Они будут говорить чушь типа "это для Вас бесплатно", но Вы ставите четко вопрос - "какая комиссия со сделки". Если риэлтор адекватный и честно делает свою работу - он без проблем это скажет, за честную работу не стыдно назвать честно сколько берешь. Если будет "трешь жмешь фиг поймешь", то скорее всего здесь какая-то лажа, которая может аукнуться. Типа покупатель за квартиру получает 1млн, риэлтор 500 тысяч, при цене квартиры в 1.7млн, а покупатель потом говорит "чего это я получил так мало, это меня ввели в заблуждение, давайте расторгать". Вариант призрачный, но возможный. Хотя в питере если вариант вкусный, а риэлтор на экслюзиве - пытать по поводу комиссии бесполезно, сорвут сделку и глазом не моргнут.
И главное - никаких залогов/задатков/авансов/гарантийных взносов в пользу агента/агентства. Если что-то сорвется - задолбаетесь выбивать, если вообще сможете. Если продавцу нужны гарантии (бывает такое) - пишется договор, сумма закладывается в ячейку. Агентство - это черная дыра в этом смысле.
Однократной это вроде один раз за квартиру. Это то, что мы писали в 6 пункте в первой своей мессаге тут. Но во-первых, раньше писали что компенсация ограничена 1млн https://www.garant.ru/news/1286799/ хотя сейчас по тексту закона получается вроде убрали лимит , во-вторых можно задолбаться доказывать что Вы были добросовестным. Обошли ли соседей? Заключили ли договор с нотариусом бумажный на проверку всего? Общались ли с участковым? Посоветовались ли с астрологом? Суд по добросовестности иногда очень странны решения принимает, это реально последняя соломинка.
Это не так. Если в выписке что-то не так, сделка просто не пройдет и приобретателем Вы не станете 😂
Нам лениво искать, но есть судебное решение где человеку отказали в добросовестности на основании того, что он не опросил соседей кто реально проживает в квартире...
basterr,
Просто постарайтесь по возможности найти вариант "почище" изначально. Они и не особо дороже как правило, просто реже встречаются и быстрее уходят.
Для себя сделали вывод что из обязательного тут минимум 3 года собственность и отсутствие непонятных прописанных. Остальное в разумной зоне риска при адекватной проверке.
Идеальный вариант - первый собственник~и (приватизация/покупка), больше 10 лет, со всеми когда-либо прописанными на руках, при этом в идеале в браке еще с тех пор (для понятности семейного положения). Несовершеннолетние как собственники - не страшно, при согласии опеки и полной оплаты квартиры только после того, как им будет предоставлена согласованная опекой собственность.
Дальше задача сделать так, что бы в случае обмана продавец попадал на УК, а не ГК.
Общее правило такое - продавец о чем-то умолчал - разбираетесь в гражданском суде долго и нудно, документально отрицал - идете подавать на мошенничество и продавцу светит уголовка.
Продавец умолчал о детях, жене, кредитах, прописанных, договоре аренды - гражданское дело - т.к. ну мало ли забыл, А вот если умолчал и подписал бумагу что ничего этого нет - будет уголовное - т.к. осознанно умолчал, ввел в заблуждение.
Если Вы не покупаете новую квартиру, а меняете старую на новую, то есть еще интересный вариант.
Оформлять сделки не двумя договорами купли продажи как любят агентства (им так проще), а договором обмена. В случае двух ДКП Вы при проблемах возвращаете купленную квартиру и бегаете с приставами за деньгами, а в случае договора обмена Вы при проблемах возвращаете купленную квартиру и получаете свою обратно и с приставами бегаете уже за разницей в деньгах.
Спрашивать справки не надо боятся. Если человек начинает истерить при просьбе к нему принести справку из дурки, то собственно и справку уже не нужно - и так всё ясно 😂 Вас, кстати, тоже могут попросить принести эти справки, т.к. продавцу риск расторжения сделки тоже не нужен.
Статья называется "Положение о предоставлении социальных выплат на строительство (приобретение) жилья гражданам, проживающим на сельских территориях", компенсация ставки по ипотеке и является социальной выплатой.
Не Ваш видос?
Покупают обычно там где по средствам, не всегда это рядом с работой, по топику тут выше человек хотел купить под сдачу, а некоторые на фрилансе работают или удалёнке.
Там самая подстава не столько в 5 годах, сколько в необходимости работать в этом селе😂
Задолженности по квартплате формально никаким боком, это нотариус чего-то свое придумал. Имеет право в принципе, но это отсебятина.
На самом деле нотариус особо ничего не проверяет, он просто смотрит паспорта, зарегистрированность собственности и посылает документы в росреестр.
У нотариуса за регистрацию недвижимости фиксированная стоимость спущенная государством. В эту стоимость входит - проверка паспортов, сверка данных с росреестром и посылка в росреестр договора.
Нотариусы пытаются зарабатывать дополнительно на всяких доп. услугах типа составлении договора и прочего, но эти услуги они оказывают так же как агентства или юристы или просто человек с улицы - это не нотариальные по сути действия. Поэтому да, нотариус может проверять квартплату, но к нотариальным действиям это отношения не имеет. Надо понимать, что весь этот штат - это просто такой же штат как в агентстве допустим и надежность его работы аналогичная.
Если очень вкратце.
1) Агентства ничего толком не проверяют и ответственности не несут.
2) Юрист может помочь проверить, но ответственности не несет
3) Прописать пункт по поводу недействительности можно, так же как и по поводу ничтожности и притворности и любых других ситуаций - можно, но он будет работать только если продавец добросовстный.
4) Налоговый вычет действует с момента его возникновения. Т.е. то что уплатили до покупки квартиры - вычесть не получится. Если подаешь на вычет, то можно зацепить предыдущих 3 года (но не раньше даты покупки квартиры), но потом вычет капает сколько угодно и подавать можно в любой момент.
5) Страховка сделки как правило не работает на защиту, т.к. в большинстве случаев исключат ретроспективное покрытие. И хотя это может быть оспорено в суде, результат неизвестен.
6) Защита добросовестного приобретателя теоретически есть, но сумма ограничена 1млн и нет судебной практики как это доказывтаь. Однако в любом случае проверяйте все (документы, соседи, участковый, приставы... и т.д.), документируйте свои проверки, всячески показывайте что Вы проверили что могли не только для проверки самой, но и что бы потом можно было доказать свою добросовестность.
7) Прописка. Если человек был прописан и не участвовал в приватизации, он имеет право проживания пожизненно. Но при этом его могли выписать в свое время. Проверяйте ситуации со всеми прописанными.
8) Аренда. Если есть договор аренды, то он автоматом будет действовать и с новым собственником. Договоры больше года должны регистрироваться в фрс и будут видны, меньше года - ой. Можно купить квартиру с арендатором.
9) Банкротство. Если продавец попадет на банкротство в течении трех лет после продажи, то есть хороший шанс что сделку оспорят. При этом тут не будет формальной вины продавца. Защиты нет, даже полностью честно купив можно лишиться квартиры. Подстраховка - покупка не меньше чем за рыночную/кадастровую стоимость + оплата безналом + возможность показать откуда деньги.
10) Мат. капитал. Военные субсидии и прочее. Если квартира покупалась с мат.капиталом, то продавец может скрыть этот факт и еще 21 год сохраняются риски, 21 год, т.к. ребенок может подавать в суд после совершеннолетия + 3 года срок давности. Поэтому изучайте источники средств приобретения квартиры. Военные субсидии и прочии дотации могут отозвать если найдут нарушения и тогда сделки по цепочке могут быть расторгнуты, если продавец не вернет денег.
11) Оплата. Никаких ячеек. Агентства впаривают их только потому, что им удобнее брать комиссию нелегально. Оплата только через аккредитив, депозит нотариуса, безнал. Ячейки не только рискованно, но и бездоказательно (свидетельские показания о передаче денег не принимаются, расписка может быть оспорена).
12) Брак, дети и совместное имущество. Адский ад. Может быть заключен брачный контракт о котором Вы не знаете. Брак может быть не отмечен в паспорте или может быть заключен вообще в другом государстве и Вы об этом не узнаете. Один из супругов продавца может внезапно родить до регистрации квартиры и влетите на проблемы с опекой, т.к. продажа квартиры будет ухудшением условий жилья младенца.
13) Счетчики и прочая коммуналка. Долги - не страшно, главное зафиксируйте в договоре показания счетчиков. Долги падут на предыдущего владельца полностью, хотя звонить и дергать могут. Главное - пломбы на счетчиках и корректность их установки, т.к. если что - эти проблемы упадут на Вас а там огромные суммы могут быть - миллионы в худшем случае.
14) Мертвые, пропавшие без вести, наследники, супруги, инвалиды и прочие незащищенные группы лиц имеющие по той или иной причине право на собственность или проживание (просто в меру родственных связей), и т.д.. - могут появиться в сроки до 10 лет после сделки и защиты толком нет. Случаи достаточно редкие, но возможные, описывать их все - долго и уже не в рамках форума. Например - родственник инвалид не имевший отношение к квартире может по закону иметь право на проживание в квартире, пусть даже он там не зарегистрирован и не был собственником, просто потому что родственник.
15) Психи. Справки из дурки и нарко (или наличие вод. прав) это подстраховка, но не защита. И нотариус не защита. Могут потом оспорить доказав что именно в момент сделки продавец был не в адеквате. Хотя сложно будет. Но риск есть.
p.s.: Вот поэтому в частности первичка дороже вторички. Потому что квартира это не просто бетон, это риски.
