Прогноз цен на недвижимость

Погрешности все мимо кассы, т.к. мы взяли самый дешевый на сейчас вариант в сравнении с реально хорошими аналогичными вариантами на осень 2013. Т.е. все погрешности будут в пользу увеличения цены на текущий вариант.

С целью "закопать деньги" вторичка чуть ли не проще чем новостройка. Делается тупо выборка "безпроблемных по оформлению квартир недалеко от метро" и первые 10 вариантов наиболее низких по цене объезжаются и торгуются, потом в росреестр и через месяц - вуаля.

Да, если в сделке встречка, несовершеннолетние, дарение, нет 3 лет, цепока, совместная собственность и прочий геморой - вторичка напряг. Но ктож заставляет искать такие варианты? С тем же успехом можно в новостройке поискать варианты с продажей по предварительным договорам и от неизвестного застройщика. Кстати, регистрация новостройки в фрс затягивается нередко на полгода (в питере по крайней мере), а вот вторичка проходит достаточно быстро, а уж ипотечная так вообще пролетает со скоростью света.

Между прочим, сейчас с рынка почти все безпроблемные варианты уже подвымели, что как бы ярко свидетельствует о том кто и для чего покупает.

О ликвидности речь не идет конечно, хотя она в общем-то неплохая, при разумной цене и правильно купленном варианте продать можно за месяц без проблем. Опять же, Вы же продаете инвест-квартиру, а не "5 несовершеннолетних детей просят титьку квартира по наследству плюс доля по дарению плюс отец алкоголик плюс сын в армию ушел прописанный"©

Акции - это те же деньги в плане рисков потери умноженные на риски изменения курса акций. Не то.

Драг.металлы - если это реальные слитки, то как их хранить и сразу ндс, если омс - то это опять же риски банкротства банка. Не то.

А квартира это "пенсионерский актив" - в крайнем случае со сдачи в аренду с голоду не помрешь, при этом не уменьшающийся со временем... попробуйте скажите это про что-либо другое?

Мы исходим из того, что кризис в частности и упавшие в валюте в 2 раза цены подтолкнут к покупке квартир тех, у кого есть деньги и кто либо очкует их потерять (кризис) либо тех кто хочет купить в 2 раза дешевле пока есть (валютчики). Когда эти две категории кончатся - на рынок придут люди с постепенно проиндексированными на уровень инфляции зарплатами и подхватят эстафету, но это будет года через 2.

Прибавьте к этому тот факт, что новостроек будет сильно меньше (кредиты строительные компании брать не будут, кому-то не дадут, кому-то будет дорого), т.е. предложение сожмется.

В питере такого практически не было и вообще не было от банков (пара агентств так баловалось, условия были неадекватными вообще).

Банк не учитывал старую квартиру никак, а на первый взнос хотел видеть наличку. Взять в ипотеку большую квартиру расплатившись по первому взносу маленькой квартирой нереально было в принципе, даже схемы такой у банков не было. Ну а продавать старую, арендовать другую до покупки новой - это самая обычная ипотека.

Плюс такой еще момент. Апгрейд-то квартиры по доступности сильно хуже не стал, взять в ипотеку 1млн на апгрейд (как раз 1 комната по питерским ценам) даже при нынешних 20% ставках не такая уж проблема. Да и на спрос не влияют апгрейды. Поменять 2 боттла пива на три - дык на рынке так 5 боттлов пива и останется.

Если мы говорим чисто о спросе, то мы опять кивнем в сторону автомобилей. В 2014 автос стоил 880 и подарков на 60к давали, сейчас такой же стоит 1150 и подарков не дают. А платежеспособный спрос стал меньше. Вах?

На цену квартир влияет то сколько люди готовы платить, а не столько сколько они могут платить. Т.е. все же спрос, а не платежеспособнй спрос.

Будут.

Во-первых, если продавать помидорки по 200р вместо прежних 100р, то прибыль с них будет 20р, вместо прежних 10р. Так что деньги для повышения зарплат будут. И даже если помидорок будут покупать в 2 раза меньше, то это просто вернет прибыль фирмы к прежним 10р, но при увольнении 5 бухгалтеров из 10 - денег все равно на зарплату у фирмы будет в 2 раза больше.

Тут вопрос скорее в том, что фирма будет пытаться заработать пользуясь кризисом как поводом, но вечно у нее это получаться не будет.

Ну не будет хороший спец работать за 1000 баксов, если раньше он получал 2000 баксов, даже если он получал в рублях. Не поднимут зарплату - уйдут люди, вообще фирмы не будет. А смысл в сокращениях прост - иметь возможность поднять зарплату тем, кто реально делает работу, за счет тех, кто не дотягивал.

Там ссылка просто на статистику была. Надо было период выбрать как мы в тексте писали - с начала года допустим.

Плюс надо учитывать вымывание из статистики последних месяцев 1 комнатных квартир. Понятно, что метр в многокомнатных стоит дешевле. Однокомнатные раскупили - их доля дорогих метров в статистике уменьшилась, получился перекос. Мы имеем ввиду что в 1-шке метр допустим 100 тысяч, в 4-ке 50 тысяч. Если в стате 10 однушек и 10 4-шек, то средняя 75 тысяч. А если 9 однушек купили, то средняя как бы 50 получилась. Хотя по факту средняя-то та же. Есть там такой недостаток в выборке.

Если смотреть реальные варианты, то 15-20% за последний год как раз и есть.

Из 10 Ваших знакомых хотя бы 5 хотели бы сменить жилье на лучшее? Если да, то вот Вам и дефицит:)

Это настолько другая недвижимость, с настолько другими правилами, что с тем же успехом можно было цену статуи свободы приводить в пример:)

---------- Добавлено 24.02.2015 в 00:27 ----------

Для того, чтобы это понять - это ж надо ваши простыни читать ;) а моя задача - чтобы раздел наполнялся и правила соблюдались.

Не, ну а почему тогда не оба хотят продать, просто один хочет быстрее, а другой дороже?😂

Опыт подсказывает: для длительного противостояния нужен конфликт позиций. А-ля: валить - не валить, доллар - рубль и проч.

Очень ярко видно по валютной ветке: кто в рублях - божится, что доллар вот-вот рухнет, кто в долларах - приводит простыни в пользу того, что рубль скоро будет 100 руб за доллар.

То же и с недвижимостью: если купил - рвет рубаху про надежный актив, вечные ценности, никогда не дешевеет. Кто хочет купить: скоро все обвалится, Земля налетит на небесную ось и квартиры в Москве так подешевеют.

Вечный конфликт длинных и коротких позиций :)

Хорошо сказано ☝ Но для меня картина иная. В отстаивании своей точки зрения я вижу желание быть правым, а короткие и длинные позиции - это все же желание выиграть. Если для выигрыша нужно поменять позицию - я ее с радостью поменяю. И скажу, увы, я был неправ, поэтому заработал 🤪

Ну для желающих инвестировать в свое мнение зпифн никто не отменял. Вполне ликвидно😂

Я точно также сейчас приведу пример какой-нибудь квартиры, при том, что цена на аналогичную ни разу не поменялась с осени 2013 года :) Не показательно ни разу.

Это со стороны так просто кажется, побегайте недельку по просмотрам и уже несколько другое впечатление будет. Отобрали 10 квартир, поехали, а там начинает всплывать то одно, то другое, то третье, о чем в объявлении ни пол-слова не было. По оформлению - да, ипотека по закону оформляется то ли за неделю, то ли за две недели.

Теперь с обратной стороны - кому охота выходить в деньги в такой нестабильной ситуации? Все нормальные варианты по вашей же логике просто снимают с продажи и выставляют в аренду. Что покупать-то?

Ликвидность тут определяется в большей степени ценой. Слить с дисконтом можно, да, продать в рынке и быстро в текущей ситуации наверное уже сложнее будет. Драг.металлы - храните в монетах, например. Ага, актив :) У вас нет знакомых, которые живут за рубежом и сдают квартиру здесь? Так вот из хорошего актива она резко стала весьма посредственным - цена в долларах упала в два раза и ежемесячный доход от сдачи в аренду также в два раза просел. Золото так не просело. Нет, ну само собой соглашусь, что свои три копейки от сдачи в аренду иметь можно, но при прочих равных почему бы не прикупить недвижку под сдачу заграницей? Там постабильнее будет доход.

Да все уже, никто больше не очкует - поздно :) Кто успел - тот купил, кто не успел - смирился и расслабился. Валютчикам смысл дергаться и хоронить деньги в бетоне? У них стабильный валютный доход и ничего для них не поменялось. Им как не нужна была квартира раньше, так и сейчас не нужна и риск потери сбережений не стоИт.

Ладно, пусть людям через два года наконец проиндексируют зарплаты, но так по-вашему за эти два года недвижимость так вырастет в цене, что ее все равно никто не сможет купить. Хотя старые квартиры, тем не менее, раскупят валютчики и инвесторы и предложений на рынке не будет, что, по идее, еще больше вызовет рост стоимости. А пока ситуация такова, что те же новостройки продают с большим дисконтом и это говорит о превышении предложения над спросом.

Там все гораздо проще, старая квартира продается, добавляются ипотечные средства и покупается новая квартира. Банк не видит никаких квартир, только деньги. И не надо ничего арендовать, сделка между всеми участниками проходит в один день в одном банке, а условия заселения-выселения обсуждаются заранее. Обычная такая схема цепочки купли-продаж.

Чего-чего? Человек может и готов платить больше, но будет платить столько, сколько у него есть денег:) То есть именно столько, сколько может себе позволить на данном этапе. Сейчас предложение превышает спрос и цену определяет именно покупатель. Но ниже определенного уровня предложение по объективным причинам опускаться не будет, поэтому цены будут достаточно стабильны. Баланс спроса и предложения как раз находится примерно на нынешнем уровне цен. Если у народа вдруг появятся деньги, то цены пойдут вверх, но пока вряд ли. Вы опять скажете, что деньги есть у людей, вон сколько депозитов, но с какой стати эти деньги должны быть в текущей ситуации вложены в недвижимость я так и не понял.

А если по цене 200 руб. помидорок будут брать в 3 или 4 раза меньше? И только по цене в 150 руб. всего в два раза меньше? Чистая прибыль-то уменьшилась. Зажал народец денежки, вывел из своего рациона помидорки и общее потребление томатов снизилось к примеру на 30%. Ну и зачем мне, как помидорному торговцу, 2 грузчика, когда коробок стало в два раза меньше? Правильно, одного сократим. и везде примерно в таком же духе ситуация.

А куда он уйдет-то? Нет на рынке других предложений работы, а на каждое более-менее приличное место стоит очередь из 20 таких же как и он. Никуда не денется ваш специалист, погорюет немного и останется пережидать кризис. Просто потому, что в такой ситуации лучше 1000 баксов, чем ничего.

Там всего лишь усредненная динамика роста цен, про структуру продаж вроде бы не было информации. С чего делается допущение, что скуплено 9 однушек из 10? А если 5 из 10? А оставшиеся 5 ничем не хуже, но просто нет спроса на них?

Из этих 5 у кого есть деньги на смену жилья? Ни у кого нет денег, вот и нет никакого дефицита :)

А что тут принципиально другого-то? Также покупают, также сдают в аренду.

Отнюдь :)

Вроде никто не продает и не покупает и весь спор сводится к попытке более точно определить границы роста цены. Хотя попутно цепляется много косвенных факторов и способов их трактовки. Потому и кажется, что прямо вот все так горячо в диалоге :)

Так приводите. В чем иначе смысл топика, если примеров нет?

Мы именно показательный пример привели, при этом не сильно ликвидный. Около метро, стандартная советская панель хорошего уровня, при этом даже не проверяли безпроблемность варианта на текущий момент (а в 2013 аналог был безпроблемным).

Мы написали "обзвонить сначала", а не бегать сразу. По звонкам отсев достаточно хороший, тем более что продают в 99% случаев агенты.

То что продают люди с такой логикой как Ваша, плюс новостройки. Но Вы правы - предложение сожмется - именно поэтому и вырастут цены.

Опять же, это аргумент за поднятие цен. Да, те кто сидел в недвиге - эпикфэильнулись. Но это дело прошлое. А сейчас имеем тот факт, что те кто мечтал о варианте "сидеть за границей и получать доход" - сейчас имеют возможность реализовать свою мечту в 2 раза дешевле и с надеждой на рост что в рублях что в баксах.

Вы в предыдущем сообщении буквально расписывали все ужасы выдергивания денег из банков и что это нельзя сделать быстро и без потерь. Так что далеко не все успели. Плюс далеко не поздно, только сейчас стало ясно насколько кризис постоянен и мощен.

Во-первых, валютчики это те кто хранит в валюте. У них многое поменялось, если у них был рублевый доход. Особенно если они скопили 50 тысяч на комнату, а сейчас могут купить за эти 50 тысяч квартиру. Во-вторых, риск потери сбережений есть, а вдруг завтра нефть по 100, бакс снова по 45, и фиг они квартиру за свои 50 тысяч купят.

Проиндексируют в 1.5 раза, вырастет в 1.5 раза, цены в 1.5 раза поднимутся. Все будет "так же как до кризиса". Сейчас просто дело в том, что инфляция уже в 1.5 раза, зарплата еще не поднялась, а недвига уже выросла на 15%. Поэтому рублевые зарплатчики временно выпали из гонки.

Опять же - покажите пример. Те новостройки то мы смотрим, там дисконт такого плана - в декабре задрали на 30%, сейчас понизили на 15% и выставили неликвид.

А зачем тогда Вы говорили, что "банк любит такие варианты когда квартира уже есть". Чего он их любит-то, если он предыдущую квартиру не видит.

Поэтому он будет копить.

Потому что народ очкует что завтра на эти деньги и туалетной бумаги не купишь, это основное. Остальные аргументы уже тоже описывали - если Вас что-то в них смущает - скажите что именно.

Вы описываете ситуацию с дворником, а не со специалистом.

По базе ручками смотрим.

Принцип формирования цен на предметы первой необходимости и на предметы роскоши разный.