Будет и арифметика, сейчас напишу. :)
С уважением,
Виктор
Риэлторы и те, кто профессионально зарабатывает вокруг недвижимости, всегда оперируют двумя "убойными" аргументами. "Сегодня", и "вы выплачиваете себе". То есть как бы подразумевается, что по сравнению с 2-3 годичной давностью недвижимость сильно выросла, и так будет всегда. И что деньги, которые вы выплачиваете по ипотеке, как бы ваши, так как взамен вы владеете квартирой.
Обе аксиомы не имеют ничего общего с действительностью.
И ключевой момент - сроки ипотеки. Когда с вами говорят о "сегодня" и о "вчера", помалкивают, что в зону рискованного земледелия вы втягиваетесь на десятилетия. И второй момент - ипотечная квартира фактически не ваша и вам не принадлежит, вы фактически снимаете ее. Только платите не аренду банку, а не квартирной хозяйке.
Недвижимость в СССР и в ранней России была сильно недооценена. Поэтому все, кто покупал до массового психоза, естественно оказались в шоколаде. Так всегда и везде бывает с недвижимостью. Но поезд уже ушел. При искуственно сформированном массовом мнении, что недвижимость всегда в цене и всегда растет, неизбежно недвижимость оказывается переоцененной, как сейчас. И через какое-то время неизбежно происходит коррекция, на этот раз в сторону понижения. Так что все, кто покупает сейчас, или в пару предыдущих лет, в долгосрочном плане скорее деньги потеряют, если только не успеют по возможности быстро расплатиться с ипотекой.
Второй рисковый момент связан с ложной посылкой, что настоящее будет автоматически экстраполироваться в будущее. То есть что хуже не станет. :) Дефолт 1998 года для большинства населения грянул неожиданно, и десятки миллионов людей оказались в полной ж. Но тогда у этих миллионов не было ипотечных долгов.
России такое больше не грозит? Да ни один экономист не возмется такое утверждать, если период предсказаний простирается больше, чем на несколько месяцев. А уж о десяти-двадцати годах вперед вообще речь вести нереально.
В 29 году прошлого века в штатах неожиданно разразилась Великая депрессия, длившаяся пятилетку. Серьезный кризис раз в 7-9 лет вообще норма для любой страны развитой капиталистической системы. Это как бы вненшние факторы, которые неожиданно могут больно ударить по тем, кто ходит под ипотекой.
Другой фактор, сугубо российский - запредельные по объемам корпоративные заимствования, которое правительство до последнего времени никак не ограничивало. Результат - иностранные долги корпораций уже составляют 2/3 российского ВВП. То есть повтор дефолта 1998 года через пару-тройку лет вполне возможен. Не факт, что он обязательно будет иметь место. Но и не факт, что он не может случиться. И чем тогда выплачивать ипотеку?
Наконец, 10-20 лет - действительно большой срок. Никто не знает, что может с человеком случиться - например, внезапная болезнь. Или автоавария. Вспомните того же Караченцова. С вами подобного произойти не может? У вас все расписано и вы от всего застрахованы?
В Москве уже более 10 процентов квартир куплены не для жилья, а для сдачи внаем, то есть в спекулятивных целях. И как только спекуляции перестанут приносить прибыль, от недвижимости станут избавляться. Так всегда и везде бывает. Что всегда вызывает падение цен на недвижимость.
То есть самый главный риски ипотеки, о котором риэлтеры не хотят говорить, а заемщики - думать, это ее долгосрочность и изменчивость окружающей среды. То есть никто не застрахован от внезапного дефолта по выплатам. А в этом случае теряется все: и квартира, и все выплаченные ранее средства.
Но это еще хороший вариант. Хуже, если дефолт платежей наступает не только у вас, а у массового заемщика. Что запросто может произойти во время очередного капиталистического кризиса, или государственного дефолта, или стихийного бедствия.
В этом случае стоимость недвижимости понижается резко, как и доходы людей, и спрос на недвижимость даже по невысоким ценам, снижается до нуля. Что делают в таких случаях банки? Требуют от заемщика погасить немедленно оставшуюся задолженность, или значительную ее часть. Такое условие банк обязательно закладывает где-то в договоре. А денег на это у заемщика нет. Но даже если банк такое требование и не выставил, из-за общего снижения заработков вполне реально оказаться в положении, когда нечем выплачивать текущие платежи. Банк забирает квартиру и продает ее по текущей рыночной стоимости, то есть задарма. Вся разница между стоимостью проданной квартиры и суммой невыплаченной ипотеки вешается на заемщика. То есть человека теряет квартиру, теряет все выплаченные деньги, и еще остается много-много денег должен банку.
Как это работает? Мой приятель в 1997 году купил у банка дом, прежней и нынешней стоимостью в полтора миллиона, за сто тысяч долларов. Потому что предыдущий владелец после средней силы землетрясения 1994 года не смог выплачивать ипотеку, и банк продал дом по рыночной цене для быстрой продажи.
Если думаете, что в России все будет иначе, не как в других странах, то вы безнадежный оптимистю :)
Так я только один ма-алюсенький аспект ипотеки сейчас затронул - финансовые риски. А собственно финансовых соображений даже и не касался. :)
А не могли бы вы поделиться со мной, темным, аргументами-основаниями для такого оптимизма?
В МММ, кто успел, тоже в выигрыше остались. ;)
Массовое - не то слово! Да и "падение" - не совсем правильное слово. "Обвал" намного точнее. В некоторых районах стоимость недвижимости уже снизилась на 25% и пока продолжает падать. Причем все это на фоне заметной на глаз инфляции и падении стоимости доллара. То есть когда недвижимость по определению должна расти, или хотя бы оставаться на месте. Пока же не обесценивается только очень дорогая недвижимость. Но все, что принадлежит среднему классу, резко идет вниз.
Ценнейший рецептик, однако! :)
Вообще тема вкусная, даже жалко стало, что воттку вот уже много лет как не пью :(
Запаске, чтобы нормально раскрыться, нужно 200-250 метров. Перворазников обычно кидают метров с 800-900. Так что есть вагон времении и полкилометра в запасе, чтобы при необходимости отораться, охрипнуть, и после этого спокойно дернуть второе колечко. :)
Типа, если сумел пробраться и спрятаться в трюме? :D
Дядь Коль, сходил бы ты к врачу.
Чрезмерное увлечение сладким, в твоем возрасте, на пустом месте как правило не возникает.
Бываю там иногда, по нескольку раз в год :)
Igar-ok, а что вы так скромко рекламки по ссылкопомойкам понатыкали? Вы бы себя не ограничивали, не ограничивали. В отсутствие контента посетителю разве что на рекламу тыкать и остается. :)
