Пока гром не грянет: фанатов ипотеки заметно поубавилось - 2

Не остро, но узнать что по чем от представителя из Мюнхена было бы хорошо.

В личку напишите, что конкретно надо прояснить, напишу риэлтору, через пару дней получите ответ (разумеется чем точней сформулируете вопрос, тем точней будет ответ).

Когда-то Довлатов написал, что Америки не существует, это миф - из тех, кто уезжает, никто не возвращается... :)

Америки действительно не существует - есть пятьдесят штатов, в каждом свое регулирование. Поэтому за Америку говорить не буду, только за Калифорнию.

1. Без риэлтора вообще обойтись можно. Встретил продавец дома покупателя, полюбил, сделку закрыли. Риэлтор отдыхает.

Другой вариант, когда продается жилье, попавшее под foreclosure, когда банк распродает изъятое за долги. Как правило - напрямую, без риэлторов, чтобы не делиться деньгами - банки этого не любят. Цены на такие дома вкусные, но риск громадный, так как такие дома могут быть обременены всякими liens (финансовыми обязательствами, не выполненными прежними владельцами, которые могут быть наложены на имущество) в непредсказуемом количестве - верный источник головной боли для нового владельца. Маляру бывший владелец мог задолжать за побелку стен, чистильщику бассейна, подстригателю газонов, сантехнику и т.д. Поскольку взять что-то с прежнего владельца было проблематично, иначе он бы дом не потерял, все эти работники затаились на время, и ждут, не проявляя себя чтобы не спугнеть, когда появится новый владелец. Которому тут же выкатят претензии по полной программе и инициируют изъятие дома за долги - чтобы стимульнуть расплатиться с их сильно раздутыми к тому времени финансовыми претензиями и гонорарами их адвокатов. Целая когорта адвокатов занимается именно такой охотой.

Так что дешевая покупка минуя риэлтора может обернуться ночными кошмарами и реальной возможностью потерять дорогое приобретение еще до того, как удастся в него вселиться.

2. "Независимых" риэлторов в природе не существует. Есть агенты, которые тянут на себе всю тягомотину общения с клиентом, все книксены и приседания, всю разводку. Они всегда представляют брокера. Контракт с клиентом подписывают не от своего имени, а от имени брокера. То есть клиент вступает в договорные отношения не с каким-то васейпупкиным, а с крупоной брокерской компанией в лице ее агента. Отношения агента и материнской компании регулируются требованиями компании. В каких-то случаях агент получает 50% от суммы контракта (обычная практика), в некоторых случаях и все сто, что редко. Помимо этого, компания-брокер жестко регламентирует, какие уступки в плане финансов агент может сделать клиенту, а на что категорическое табу. Так что на практике спектр отношений весьма многообразен.

3. Брокер обычно несет и полную ответственность за финансовую чистоту недвижимости. В случае появления, как чертик из табакерки, всяких liens, новый владелец переадресовывает их к брокеру. Если только в контракте хитрый брокер не оговорил, что оказывает не полное обслуживание, а ограниченное. Но в этом случае и гонорары тоже резко понижены.

4. В качестве гарантии, что риэлтор получит свое финансовое вознаграждение, закон обязывет клиента после закрытия сделки в любом случае оплатить услуги. То есть прямого запрета подписать контракт со вторым, третьим и сто-десятым риэлтером нет. Но как только клиент приобретет, или продаст свою недвижимость, он обязан оплатить услуги по первому контракту, вне зависимости от того, как и через кого он потом дом покупал-продавал. Скорее всего и остальные риэлторы предъявят ему соответствующие финансовые претензии.Так что придется расплачиваться с каждым, кого нанял. Отвертеться не удастся, недвижимость - надежный якорь, если не сказать ядро на ногах владельца. Не захочет заплатить добровольно - изымут недвижимость, продадут и сами с собой рассчитаются. Так что финансовые стимулы у клиента работать с несколькими риэлторами сразу полностью отсутствуют.

Есть и нюанс. Если агент не ловит мышей и не устраивает клиента - сменить его можно в любой момент. Контракт подписан не с агентом, а с брокером. И клиент имеет право потребовать от брокера поменять агента. Тот обязан удовлетворить претензии. В этом случает агент с оплатой скорее всего пролетает, так как подобные случае брокер всегда оговаривает в контрактах со своими агентами. С другой стороны, все правильно. Нефиг лениться, или устраивать распальцовки перед клиентом. Клиента надо любить, облизывать и удовлетворять всеми доступными способами, чтобы не соскользнул.

5. Расценки риэлтора - дело договорное, как я уже говорил, и обычно зависят не от агента, а от правил, установленных для него брокером. То есть уступки, на которые он может пойти для клиента, достаточно ограничены. Обычная расценка - 6-7 процентов от стоимости дома. Но тут надо учитывать, что в эту сумму входит и оплата риэлтора второй стороны. Заработок они делят поровну, помимо этого половину их зарабока как правило забирает компания-брокер. Так что реально получается 1,5%-1,75% от сделки на один риэлторский нос.

Правда ни закон, ни правила брокера не запрещают риэлтору оговорить в контракте для себя, любимого, еще и небольшую премию за закрытие сделки - обычно в районе трех штук. Но никто и не обязывает клиента подписывать такой контракт - агентов вокрег, как собак нерезанных, и все хотят заработать свои полтора процента. Так что найти оффер без дополнительных изысков не велика проблема. Когда клиент попадается грамотный и пропускающий обычный риэлторский треп мимо ушей, риэлтор не сильно сопротивляется и настаивает на подобных вкусняшках для себя. Иначе может вообще без клиента остаться.

Или, если клиент одновременно продает дом и покупает другой у одного и того же брокера, он вполне может при составлении контракта потребовать существенной скидки. Например - заплатить 6 процентов не за каждую сделку, а за все вместе - покупатель и продавец ведь один и тот же, не надо делиться с брокером другой компании. Такие варианты всегда предмет торгов, но как правило брокер разрешает агенту подписать такой контракт. Естественно, при условии, что вторая сделка пройдет через того же брокера.

Как бы так. Но это очень примерная схема, потому как в жизни все гораздо сложнее и запутаннее. Много исключений из правил, нарушений закона и откровенных мошенничеств. Опять же еще раз подчеркну - в каждом штате свои собственные тараканы.

С уважением,

Виктор

vmegap, огромное спасибо, за развернутый ответ, было интересно почитать.

присоединяюсь

Т.е. работодателем считается дом, а не его владелец? Но это же полный бред!

бред не бред, но интересно ...

тоесть получается, что .... а хз чего и получается :)

Анонс вчерашней программы на РТР

===

Операция "Rex"

Новое сенсационное расследование Аркадия Мамонтова. Чего опасаются и к чему готовятся американские власти? Для кого построены сотни новых тюрем, по виду напоминающие концлагеря? Для кого агентство по чрезвычайным ситуациям США заготовило миллионы гробов? Сотни тысяч американцев в связи с экономическим кризисом потеряли жилье и работу. Привыкшие жить сладко, уверовавшие в собственную демократию, эти люди завтра могут выступить против собственного правительства. Оно к этому готово. Во всех регионах страны возведена уже сеть тюрем, рассчитанная на миллионы человек. Это секретные объекты - колючая проволока, военизированная охрана по периметру, запреты на фото и видеосъемку и даже остановку. От американцев скрывают все. Картина, которая любого повергнет в шок: на частной территории под Атлантой - склад пластиковых гробов, в каждый из которых может поместиться около 3-4-х тел погибших. Рассчитано на четыре миллиона жертв. Что ждет самую свободную страну мира?..

===

А американские мужики-то, наверное, и не знают...

Лора надо предупредить

Вчера регистрировали договор залога на зеленом проспекте, по ипотеке мало сделок, но проходят все таки по немногу, по вторичке больше конечно.

Вообще то топик дебильный, так как ипотеку не от хорошей жизни люди берут, они не фанаты ипотеки как написано в заголовке топика, ипотетчики просто вынуждены покупать себе жилье пускай даже в кредит.