Покупка земли под ИЖС

Есть мысли купить землю под ижс. Но в юридических аспектах нифига не понимаю. Какие бумажки должны быть у продавца? Красная бумажка о собственности, кадастровый план, что еще? Приватизированная земля и земля под ИЖС отличаются? Что такое ЛПХ (личное подсобное х-во) в юридическом смысле? какие проблемы могут возникнуть, если строить большой дом на территории какого-нибудь СНТ? должна ли быть у продавца аэро-фото-съемка?

и плюс еще неюридические вопросы: как определить, что земля нормальная, что не торфяная, что весной по ней не проходит русло снежной реки? искать на возвышенности, там где вокруг все строятся/построились? что еще важно знать для принятия решения? спасибо!