Песенка про нефть)))
Константин, попробую резюмировать отношение скептически настроенных людей к данному предложению:
1. на фоне текущей непонятной ситуации на финансовых рынках прямо сейчас глупо перекладывать деньги в неликвид любого вида;
2. для того, чтобы выгодно купить любой объект недвижимости в незнакомом городе, незнакомой стране необходимо самому там пожить день, неделю, месяц и т.д. пока лично не получишь из первых рук всю необходимую информацию (один знакомый купил дом в Геленджике после года проживания там на съемной квартире, пока все не изучил и смог прогнуть конкретного продавца до приемлемой цены);
3. стоимость в 100к батт за м2 превышает среднюю стоимость готового жилья по району и близка к верхней границе среди новостроя (здесь могут быть два момента - стоимость может быть явно завышенной; даже, если стоимость не завышена, продать квартиру в последствии без потери цены будет сложнее, чем нормальное, но более дешевое изначально жилье);
4. то, что какая то фирма построила 6000 квартир не означает, что построят мою квартиру.
5. основной аргумент, которым Вы оперируете - выплата 10% годовых со стоимости договора покупателю в течении 10 лет. Остановимся на нем подробнее:
Допустим, коренной патаец Ванчай Петрович организовал управляющую компанию "Тайские рога и копыта", которую Ваш застройщик выставил второй стороной договора по которому идет выплата 10% в год. И спустя какое то время, например, после реализации всего объема по схеме "10% годовых" Ванчай Петрович захочет переехать на Самуи, где он другую компанию открыл "Самуйские рога и копыта". Ему ничего не помешает ликвидировать "Тайские рога и копыта", которые должны покупателю еще 8-9 лет выплачивать по 10% годовых.
Зачем кому то платить по 10% годовых по какому то договору, если это уже не выгодно, и есть несколько способов прекратить подобные выплаты? Уверен, что уже сейчас по данному проекту все продумано, кому платить, когда и сколько таким образом, чтобы расходы были минимальными и по суду ничего не предъявишь.
Краткий экскурс в российскую реальность:
- предварительный договор купли продажи объекта недвижимости: деньги берем сегодня, построим хоть через 100 лет, если не нравится - вернем деньги обратно без процента за пользование;
- договору уступки: прокладка платит застройщику Х рублей, уступает покупателю по цене Х+Y рублей, если застройщик банкротится - покупателю возвращают только Х рублей, Y рублей на карман прокладке;
- договор ЖСК: различные взносы по уставу, минимальные права по срокам (только через суд опираясь на понятие "разумные сроки"), коллективная финансовая ответственность членов ЖСК, например, за эксплуатационные расходы, поэтому не платить коммуналку до ремонта не получится;
- договор по 214 ФЗ - всегда прописывают условия переноса даты передачи квартиры, чтобы на штраф не попасть.
Т.е. на отечественном примере какой тип договора не возьмешь - везде есть подводные камни и способ нахлобучить покупателя.
У вас там в Тае по другому, что ли?
Вчера уже посчитал, что при условии, что сегодня я вношу всю стоимость квартиры, а через 2 года ее построят и мне оформят собственность на нее, то с учетом установки счетчиков, выплаты в амортизационный фонд и платы за оформление собственности реальный доход с привлеченной суммы будет не 10% в год, а в районе 7,5% за первые 2 года участия в этой авантюре.
Вполне вероятно, что под предлогом какой то будущей доходности застройщик:
- построит дом за счет привлеченных более дешевых денег, чем если обращаться в банк;
- продаст квартиры из квоты доверчивым иностранцам по цене в 1,5-2 раза большей чем в аналогичных соседних домах;
- продаст остальные квартиры местным по рыночной цене;
- будет собирать завышенную дань за эксплуатацию дома;
- не будет платить 10% годовых мотивируя это словами "смотри пункт 3.15.а, где написано, что при таких то условиях доверчивый иностранец идет лесом."
Выводы эти базируются на:
- беглом изучении ставок по кредитам в тайских банках;
- информации о стоимости м2 по квартирам в этом регионе на сайте www.hipflat.co.th/ru/;
- информации о доходности сдачи квартир в аренду в этом регионе на сайте www.hipflat.co.th/ru/;
Одно из первых объявлений по ссылке:
Полностью меблированная студия 32 метра 99,000 бат за м2 (общая стоимость 90к$)
Т.е. за те же деньги можно приобрести готовое жилье с ремонтом и мебелью где уже сейчас, а не через 2 года, можно жить. Помимо проживания можно получать доход на тех же условиях.
На фоне этого ввязываться в 2-х летнюю стройку и последующий многолетний ремонт со всеми дополнительными рисками глупо.
Стоимость на этапе котлована должна быть существенно меньше, чем в обжитом соседнем здании аналогичном по параметрам.
Кто хочет получить более полную картину по ценам - первый попавшийся нормальный сайт neothai.ru (в Пратамнаке цены на готовые апартаменты начинаются от 26,000 бат м2, на строящиеся от 45,000 бат м2)
Другой не менее интересный сайт по недвижимости в Паттайе www.hipflat.co.th/ru/ (там по каждому зданию есть динамика изменения средней стоимости м2) Кроме того можно узнать, что сегодня среднерыночная цена в районе Пратамнак ฿65,496 за кв.м., а среднерыночная цена в городе Паттайя ฿67,899 за кв.м. Интересной информацией на этом сайте являются данные по достижимому арендному доходу (там где он показан, т.е. может быть рассчитан цифры 6-9% годовых без учета коммунальных и прочих расходов). Т.е. можно сделать предположение, что тема с 10% годовых не подкрепляется реальным спросом на аренду.
Сказал бы, что с собой есть только миллион пятьдесят тысяч. Миллион сто будет через несколько дней. Т.е. и от сделки не отказываешься и проверяешь, готов ли продавец получить деньги сегодня но чуть меньшую сумму.
На то, что в интернете стоит два миллиона, нужно знать закупочную цену, может она пятьсот тысяч.
Главное сейчас деньги из банка унести с нормально начисленными процентами в соответствии со старыми тарифами ))))
Когда по звонку в декабре 2014 года они поднимали процент по текущему вкладу на размещенную на вкладе сумму, подумал - что мешает им так же опустить эту же ставку.
Список вопросов:
1. в каких районах Паттайи реализуются объекты недвижимости в рамках предложения;
2. какой тип жилья реализуются (на примере российской: жилая/коммерческая, квартиры/апартаменты);
3. где можно посмотреть статистику цен по данным районам Паттайи за м2 по соответствующему типу жилья;
4. кто продавец (вся цепочка от начального инвест контракта, разрешения на строительство);
5. на какой стадии продается объект;
6. есть ли ГАС РФ "Правосудие" в Тайланде для проверки участников цепочки;
7. как оформляется право собственности на объект в какие сроки;
8. какими налогами облагается объект;
9. какой договор заключается с эксплуатирующей компанией;
10. какие эксплуатационные расходы по объекту;
11. на основании чего иностранный гражданин может получать доход в Тайланде;
12. какой порядок уплаты подоходного налога от прибыли со сдачи объекта;
13. облагается ли какими нибудь налогами доход от продажи объекта в будущем
Это первое приближение без изучения конкретных договоров. Что скажите по общим вопросам?
Согласен с Вами разговаривать не о чем.
Когда новоиспеченный риэлтор не хочет дать необходимую для оценки предложения информацию, которую нужно собрать из достоверных источников, а просто сыплет пространными рассуждениями о продажах и доходности - это как торговец на рынке, у которого нет сертификатов, но "клянусь - арбузы астраханские, сам вчера собирал".
Kinst, Ваши желания очевидны.
Но потрудись, все таки направить процесс набивания слов на форуме в раскрытие выгодности "Инвестиции в тайскую недвижимость под 10% годовых". Возможный вариант изложения я уже предложил.
И почему то вспомнилась текущая судьба автора "у кого нет миллиарда могут идти в ж*пу" после Ваших оценок платежеспособности.
Я пиццу уже много лет не ел, поэтому не могу ничего сказать.
Не уходите от темы топика - когда будет перечень доступных для инвестиции в Тае районов и сравнительная динамика изменения стоимости м2 в этих районах с местом на лондонском кладбище за 10 крайних лет?
