Инвестирование в коммерческую недвижимость: Челябинск

Площадь 90 - какая единица измерения?)

Поправил в стартовом топике, спасибо за замечание, как-то упустил.

Много вопросов.

Какой этаж?

Есть ли отдельный вход?

Налоги в цифрах учтены?

Кто будет физически сдавать? (подписать договора и тп)

Что будет там ? магазин или офис?

Можно раздробить на 9 помешений по 8 метров + коридор?

Вообще на первый взгляд, кажется что доход завышен... На деле будет меньше.

А какие другие варианты есть?

Я бы не вкладывал все в один актив, а выбрал бы разные из разных отраслей.

Пока это рискованная непортфельная инвестиция ...

1. Отдельный вход они готовы сделать, тут индивидуальный подход обещают сделать.

2. налоги учтены, но цифры всё равно примерные.

3. По тому кто сдавать будет пока что не ясно, но если обращаться в какую-то управляющую компанию, сдается мне цифру дохода и окупаемости можно срезать на треть или половину.

4. Что там будет пока что не ясно, идет строительство и концепция не определена, но рядом стоят огромные комплексы, где располагаются магазины (Ашан и куча мелких), на других этажах разные кафе. Тут с высокой вероятностью будет тоже самое. Вообще заявлено как "торгово-общественные комплексы". Вот скриншот всего этого комплекса (проекта), зеленым выделено где будет рассматриваться покупка http://my.jetscreenshot.com/2959/20160119-qtuc-455kb.jpg - строится в центре элитный ЖК, одно достроенное здание уже выкуплено каким-то сетевым супермаркетом (оба этажа) - один под супермаркет / склад, второй под офисы этого же магазина.

Этажей два, цена как я понял на 2-ом дешевле, но судя по нашему общению с ними всё рассматривается "индивидуально" в зависимости от оплаты и чего-то еще, я не вникал пока что.

Вот планировка 1-го этажа: http://my.jetscreenshot.com/2959/20160119-hkyr-457kb.jpg

2-го: http://my.jetscreenshot.com/2959/20160119-gn4g-344kb.jpg

про доход я соглашусь, но после создания темы сел смотреть цены и понял, что для этого районе я рассчитал всё же примерно правильно.

Пока что я рассматриваю покупку площади от 80 до 150 м2,

Другие варианты я рассматривал. Можно на эти же деньги купить в этом районе (или эконом районах) квартиры в новостройках и сдавать их, в перспективе самому переехать туда. Этот вариант отпал, так как есть риск вообще не сдать и менее рентабельная область.

рассматривал инвестиции в свой бизнес, но я работаю с соц. сетями и вкладывать туда огромные деньги, развивая при нынешней ситуации что либо (при том, что vk.com купило мейл.ру и сейчас он умрёт) я просто опасаюсь.

В том, в чём я не разбираюсь и есть риски, вкладывать не буду. Сайты - круто, но нет, не моё это. Если вернуться на пару лет назад всё бы вложил в соц. сети и они бы уже окупились. Сейчас же тут не та ситуация.

Доверительное управление рассматривал, но опять таки нет и не в рублях. В настоящий момент вижу самым лучшим активом иметь недвижимость.

Почему Вы видите тут большие риски? Очень хочу понять Ваше мнение, ведь в ТК все места заняты и не пустуют, тут сейчас такая ситуация.

Я не живу в Челябинске, да и не был там никогда.

В своем городе инвестировать бы не стал в коммерческую недвижимость.

А теперь, чисто по теории, если хотите деньги сохранить, или несколько преумножить и передать наследникам, то инвестировать нужно в различные источники и не связанные с рублем.

Большие риски:

1) связанные с девальвацией рубля, может быть просто долларовый вклад открыть будет выгоднее в перспективе 3-5 лет даже?

2) с экономикой РФ, может быть снимать офисы или точки для продажи не будут

3) Вы хотите инвестировать все в один лот, чисто статистически это может принести как больше денег, хотя и шанс больше того что вся инвестиция (в 9000 к) сгорит, выгоднее в долгосроке вкладывать в различные источники из различных отраслей

для себя я этот вопрос решил через инвестиции, номинированные в долларах в зарубежном банке саксобанке, покупка акций etf и облигаций, сейчас в процессе регистрации там

еще рекомендую вот эту книгу http://www.ozon.ru/context/detail/id/16940043/ , она небольшая и очень простая для ознакомления

Большое спасибо за развёрнутое конструктивное мнение.

В чём-то согласен на счёт рубля, по этому и стремлюсь их хотя бы сохранить. Но даже в случае, если рубль обесценится и 1 доллар будет стоить 4000 рублей, то не будут же у нас продавать квартиры за 1000 долларов :)

Хотя цена недвижимости особо и не меняется, но тем не менее вряд ли такое допустят.

Но вот крайне не соглашусь, что все 9кк могут сгореть. Если это предположить, то должно наступить событие, при котором все ТЦ резко закроются и опустеют, никто ничем не будет торговать... Вряд ли такое случится, разве что полномасштабные военные действия на территории РФ и полный крах экономики, лишение всех людей своих доходов и рабочих мест. ну как-то звучит сильно пессимистично и не правдоподобно. В любом случае можно будет продать я думаю, пусть за меньшую стоимость даже.

За книгу большое спасибо, я обязательно займусь её прочтением и посмотрю альтернативные варианты, которые Вы предложили.

не знаю как в Челябинске, у нас в мск таких предложений вагон. Еще года три назад вкладывался народ, чтобы работать по такой схеме, как у вас. На данный момент это никому не надо. Застройщик пытается спихнуть помещения, чтобы выйти в кеш. Далее ваша забота. Ни каких 10% в год не будет. Максимум 5, НО арендный бизнес такое дело, что им надо плотно заниматься. Купить и курить бамбук не получится.

Вероятно это на окраинах МСК, я думаю в самом центре такое исключено. Дело в том, что добрая часть помещений там уже скуплена (в моём варианте), то есть еще на этапе стройки объекта и выбирать, как я понял из слов застройщика-собственника, осталось мало вариантов.

А так верно - много объявлений о продаже помещений на окраинах, а тут центр и по факту это будет некая достройка к уже существующему крупному ТЦ.

Я знаю, что надо с этим работать, ну либо передать управляющей компании. В любом случае спасибо за ответ, это очень полезная информация ☝

Буду рад любым мнениям в этой теме в поддержку или опровержение вложений.

А вы сами на его месте говорили бы что-то другое?)

По теме: я бы не стал. И согласен с аргументами rast.