Покупка вторички подводные камни подскажите

хм. а у меня, например, таких копий и оригиналов нет по своей квартире.

Давно обращались? Нотариус не подпишет документы на сделку, пока не получит все данные, вплоть до задолженности за вывоз мусора. Они запрашивают все данные со всех возможных мест и проверяют. Нам стопнули сделку из-за долга в 450 рублей за капремонт, пришлось оплатить и пока оплата не зафиксировалась в местном ФКР - документы нотариус не подписал. РФ

теща пару лет назад продавала, помогали ей. чет не помню чтоб кроме кадастрового паспорта, технического и документов на квартиру еще что-то где-то просили. ну и ессно с задолженностью квартиру не продать. то что из-за нее стопнули это ничего не значит.

Gans Gauss, Это совсем не то, из-за чего сделку могут признать недействительной. Требуется расследование, которое нотариус естественно проводить не будет.

Ну теневых собственников, хитрые предыдущие сделки и косяки в реестре они тоже сейчас нормально выявляют. Согласен, нужна хорошая контора для проверок. Раньше у нотариуса сидела секретарь и все, сейчас же целый штат, я сам был удивлен, когда с нами за стол обсуждения село 4 человека, и это не включая самого нотариуса.

Задолженности по квартплате формально никаким боком, это нотариус чего-то свое придумал. Имеет право в принципе, но это отсебятина.

На самом деле нотариус особо ничего не проверяет, он просто смотрит паспорта, зарегистрированность собственности и посылает документы в росреестр.

У нотариуса за регистрацию недвижимости фиксированная стоимость спущенная государством. В эту стоимость входит - проверка паспортов, сверка данных с росреестром и посылка в росреестр договора.

Нотариусы пытаются зарабатывать дополнительно на всяких доп. услугах типа составлении договора и прочего, но эти услуги они оказывают так же как агентства или юристы или просто человек с улицы - это не нотариальные по сути действия. Поэтому да, нотариус может проверять квартплату, но к нотариальным действиям это отношения не имеет. Надо понимать, что весь этот штат - это просто такой же штат как в агентстве допустим и надежность его работы аналогичная.

Если очень вкратце.

1) Агентства ничего толком не проверяют и ответственности не несут.

2) Юрист может помочь проверить, но ответственности не несет

3) Прописать пункт по поводу недействительности можно, так же как и по поводу ничтожности и притворности и любых других ситуаций - можно, но он будет работать только если продавец добросовстный.

4) Налоговый вычет действует с момента его возникновения. Т.е. то что уплатили до покупки квартиры - вычесть не получится. Если подаешь на вычет, то можно зацепить предыдущих 3 года (но не раньше даты покупки квартиры), но потом вычет капает сколько угодно и подавать можно в любой момент.

5) Страховка сделки как правило не работает на защиту, т.к. в большинстве случаев исключат ретроспективное покрытие. И хотя это может быть оспорено в суде, результат неизвестен.

6) Защита добросовестного приобретателя теоретически есть, но сумма ограничена 1млн и нет судебной практики как это доказывтаь. Однако в любом случае проверяйте все (документы, соседи, участковый, приставы... и т.д.), документируйте свои проверки, всячески показывайте что Вы проверили что могли не только для проверки самой, но и что бы потом можно было доказать свою добросовестность.

7) Прописка. Если человек был прописан и не участвовал в приватизации, он имеет право проживания пожизненно. Но при этом его могли выписать в свое время. Проверяйте ситуации со всеми прописанными.

8) Аренда. Если есть договор аренды, то он автоматом будет действовать и с новым собственником. Договоры больше года должны регистрироваться в фрс и будут видны, меньше года - ой. Можно купить квартиру с арендатором.

9) Банкротство. Если продавец попадет на банкротство в течении трех лет после продажи, то есть хороший шанс что сделку оспорят. При этом тут не будет формальной вины продавца. Защиты нет, даже полностью честно купив можно лишиться квартиры. Подстраховка - покупка не меньше чем за рыночную/кадастровую стоимость + оплата безналом + возможность показать откуда деньги.

10) Мат. капитал. Военные субсидии и прочее. Если квартира покупалась с мат.капиталом, то продавец может скрыть этот факт и еще 21 год сохраняются риски, 21 год, т.к. ребенок может подавать в суд после совершеннолетия + 3 года срок давности. Поэтому изучайте источники средств приобретения квартиры. Военные субсидии и прочии дотации могут отозвать если найдут нарушения и тогда сделки по цепочке могут быть расторгнуты, если продавец не вернет денег.

11) Оплата. Никаких ячеек. Агентства впаривают их только потому, что им удобнее брать комиссию нелегально. Оплата только через аккредитив, депозит нотариуса, безнал. Ячейки не только рискованно, но и бездоказательно (свидетельские показания о передаче денег не принимаются, расписка может быть оспорена).

12) Брак, дети и совместное имущество. Адский ад. Может быть заключен брачный контракт о котором Вы не знаете. Брак может быть не отмечен в паспорте или может быть заключен вообще в другом государстве и Вы об этом не узнаете. Один из супругов продавца может внезапно родить до регистрации квартиры и влетите на проблемы с опекой, т.к. продажа квартиры будет ухудшением условий жилья младенца.

13) Счетчики и прочая коммуналка. Долги - не страшно, главное зафиксируйте в договоре показания счетчиков. Долги падут на предыдущего владельца полностью, хотя звонить и дергать могут. Главное - пломбы на счетчиках и корректность их установки, т.к. если что - эти проблемы упадут на Вас а там огромные суммы могут быть - миллионы в худшем случае.

14) Мертвые, пропавшие без вести, наследники, супруги, инвалиды и прочие незащищенные группы лиц имеющие по той или иной причине право на собственность или проживание (просто в меру родственных связей), и т.д.. - могут появиться в сроки до 10 лет после сделки и защиты толком нет. Случаи достаточно редкие, но возможные, описывать их все - долго и уже не в рамках форума. Например - родственник инвалид не имевший отношение к квартире может по закону иметь право на проживание в квартире, пусть даже он там не зарегистрирован и не был собственником, просто потому что родственник.

15) Психи. Справки из дурки и нарко (или наличие вод. прав) это подстраховка, но не защита. И нотариус не защита. Могут потом оспорить доказав что именно в момент сделки продавец был не в адеквате. Хотя сложно будет. Но риск есть.

p.s.: Вот поэтому в частности первичка дороже вторички. Потому что квартира это не просто бетон, это риски.

Чуть больше года назад продавал квартиру и покупал дом. Дом покупали через риэлтора плюс "контроль" сделки опекой из-за детей (тоже собственники), квартиру покупали ипотечники через другого риэлтора.

Никто из перечисленных "структур" не требовал каких-либо особенных документов и не собирал каких-то особенных сведений, недоступных обычным людям. Только выписки из паспортного стола, кадастрового реестра, тех паспорт и справки об отсутствии задолженностей. И фсе. Так что полагаться приходится только на чутье.

Gans Gauss, Мне даже ходить для примера никуда не надо. :)

Несколько лет назад родители продали квартиру, которую приватизировали, когда я был мелким - в документах меня нет, но право-то имею, а не тварь дрожащая.

Я заверил у нотариуса бумажку, что никаких претензий, отправил ее EMS родителям, но покупашки ее не догадались попросить. Доверчивые. Правда тут они правы - доверять можно.

Родителям... А меня-то они в глаза не видели. Может выродок какой или в роддоме подкинули.

Нотариус смог бы пробить в каком-то реестре, что я не тварь, которая заявила бы о признании сделки недействительной? Там моей доли (формальной) на несколько лямов. А некоторые родную мать за бутылку убить готовы.

Нотариус удостоверяет согласие и вменяемость тех, кто присутствует перед ним. Но ведь на вторичке риски не ограничиваются тем, что продавец окажется психом.

флин фигасе. едогов всегда как ни почитаешь так и делать ничего не хочется( жесть какая. за развернутый ответ спасибо. но реально вторичка у нас процентов на 50 дешевле.

Значит это только то, что в обязанности нового владельца могут перейти лишь некоторые долги предыдущего, например взнос на капремонт ( может ещё чего, но это оч.маленький % от всей кв.платы).

За коммунальные услуги и содержание и ремонт – долг остаётся на предыдущем субъекте права... поэтому сама фраза “квартира с долгами” – кривая, кварира – это объект, долгов у неё быть не может...

Нормально продаётся кв при неких задолженностях продавца, а чтобы справку о них не получать – продаётся с условием “выписаться в течении месяца после сделки”...