Региональный сайт недвижимости

Нет, не всегда. Если ваша база будет актуальна, сайт будет удобен для пользователей, и вы наберетесь терпения, и не забудете о внешней оптимизации, то будет вам счастье.

Агрегаторы всегда будут выше. А что вам мешает наплодить себе сателитов-агрегаторов, где ваши объекты будут всегда выше?

По высокочастотным запросам о поиске недвижимости агрегаторы (или тематические порталы объявлений) будут выше всегда. Сейчас тоже работаю над таким сайтом, каталог недвижимости вообще в последнюю сторону отодвинули по значимости так как база у отдельного агенства всегда гораздо меньше чем база недвижимости у того же авито.

tippula, если у вас хватит сил, времени, знаний и умений перебить ихний потенциал, то вы будете выше.

По региональным ВЧ запросам типа купить квартиру, снять и т.п. довольно сложно обойти раскрученные доски и агрегаторы ИМХО. Рекомендовал бы вам пробовать по СЧ и НЧ.

в региональной недвижимости преобладает оффлайн реклама (смотря что считать регионом)

Для необластных городов это так.

А сайт выполняет роль виртуального каталога. Не серпом единым...

а где искать кроме вордстата и адворда и подсказок НЧ по недвижке?

Так а зачем вам ещё что-то на первых порах? 90% всех баз есть в этих источниках, а вот когда вы проработаете полностью семантику из вордстата, адвордса и подсказок, я бы рекомендовал смотреть семантику конкурентов.

Продвижение вашего сайта логичнее всего построить следующим образом:

Запросы, обладающие наибольшей конкуренцией, использовать на основных категориях. Но под 1 страницу 150 запросов не проработаешь, поэтому надо делать тегирование с перелинковкой. Таким образом, у вас получиться схема, где нк будут двигать вк.

Пример. У вас есть пул из 150 запросов по теме "покупка квартиры в районе" - это и есть основная страница. Из этих 150 только 30 наиболее конкурентные, поэтому и ставим их на основную категорию. Под остальные делаем теги - "покупка недорогих квартир в районе", "купить квартиру за 1000000 рублей в районе" и т.д.