Офисные помещения под аренду

При грамотном подходе к выбору коммерции - выхлоп получается раза в 2 лучше чем с жилой недвигой. Но тут нюанс в слове "грамотном", т.к. при неграмотном вообще в минус можно работать. С жилой проще в том, что какую бы не купил - она все равно работать будет.

Выкуп отдельных комнат в здании (помещения в ТЦ) - дополнительный риск в отношениях с владельцем здания (или владельцем многих комнат), которые по сути диктуют правила использования (и немаловажно - тарифы).

Выкуп в жилой недвиге на первых этажах - ну вот риски http://izvestia.ru/news/672346

При дальнейшей продаже тоже нюанс - налогового вычета не будет.

С арендаторами тоже вопрос сложный, от обычных жильцов в квартире не ожидаешь перепланировок, а вот в коммерции какая-то стройка неизбежна - а ну как капитальные конструкции снесут - отвечать владельцу.

В общем в принципе покупать как инвестицию выгодно, но надо разбираться в вопросе очень хорошо. С жилой недвигой проще.

спрос на коммерческую недвижимость неуклонно падает. не думаю, что это перспективнее жилой недвижимости

Нужно смотреть кому платить будешь. Я так думаю возможен вариант подключения к электричеству и интернету напрямую. А владельцу платить только за... ОДН или как правильно. За туалет, уборку. Так?

Там вроде вжарили тех, у кого счетчиков нет. Ну а будут душить, будет лучше тем, у кого помещения не в жилых домах.

ИП на УСН вроде и так их не имеет.

Да ну, какая там стройка и перепланировка. Обычные каморки по 20 квадратов. Плюс в договоре ведь можно указать все, чего нельзя делать.

Где проще, там и денег меньше. И этот вариант я рассматриваю не как перевод всех активов. Скорее как диверсификацию активов. Квартира под сдачу это хорошо, но неплохо бы еще что-то иметь пассивного.

В кризис на все падает. И на квартиры тоже.

И я не ставлю вопрос что выгоднее, квартира или офис. Я рассматриваю именно офис, но для понимания цифр и возможного сравнения, отталкиваюсь от квартиры, т.к. схоже по сути, цене и выхлопу.

Тут ситуация аналогична ситуации с УК в новых домах (когда ее не переизбрать и она делает что хочет), наверное знакомы так или иначе?

УК в коммерческом здании примерно то же самое, только хуже - потому что коммерция. Электричество и интернет - ладно (хотя тоже могут запретить заводить интернет от кого-то левого), а вот примет УК решение что помещения не предназначены для магазинов розницы или что пол надо бриллиантами выстлать за счет владельцев или охрану элитную нанять или что все помещения должны соответствовать экологическим стандартам и привет - влетаешь на расходы. Так что от этих ОДН могут волосы на голове дыбом встать.

При этом могут принять решение в УК типа "офисы метражом от 31 до 31.2 метров обязаны блабла", а то что под эти параметры только Ваш офис подойдет - ну что поделаешь, большинство решило, а здание это коммуналка где решает большинство.

Если офис у Вас в ТЦ где 50% (а реально и 30% достаточно) помещений у одного собственника - к гадалке не ходи, по факту окажетесь в роли бесправного арендатора с диктуемыми Вам условиями, хоть и собственник.

Да вроде вообще бизнес ущемляют. Кассовые аппараты, повышенные тарифы для коммерческих помещений, запрет хостелов и т.д.. А это и интерес к коммерческим площадям снизит, особенно к маленьким.

Да, но жилую-то Вы на физ.лицо купите.

Тут вопрос трудозатрат. Что бы правильно выбрать коммерцию - надо потратить до фига сил и времени, управление тоже посложнее, затраты в пассивном режиме простоя выше, стоит ли это +6% годовых если Вы планируете брать 20м каморку? Вот в чем вопрос.

Чтобы не оверквотить так отвечу на первый абзац.

А собственники каморок никак не могут повлиять на решение УК? Вот вы пишите "большинство решило".

Вобщем нужно перед покупкой внимательно читать еще и устав? правила пользования зданием.

А если физлицо ни одного дня не отработало как наемный работник и все платежи в бюджет были только от ИП на УСН, вроде ведь налоговый вычет не положен.

Да, именно каморки по 20 метров и рассматриваю.

В Ярославле что однушки начинаются от 1,6 млн, что такие каморки. Выхлоп под 10 руб в месяц.

Решает голосующее большинство.

Если офисное здание состоит из реально не аффилированных и разношерстных собственников - там поборов не будет, т.к. большинство не подпишется, но и шанс продавить уборку и текущий ремонт минимум (все будет обваливаться, протекать, всем будет по фиг).

Если у офисного здания большая часть голосов (по метражу) в руках одной компании, то все, ничего не сделаешь с поборами, сколько захотят - столько будут брать, при чем с кого угодно. Пошел бизнес у Вашего арендатора - так Вас обложат, что Вам будет проще его выгнать и посадить "рекомендуемого ТЦ арендатора на льготных как для своих условиях в обмен на закрытие глаз на нарушение Вами правил эксплуатации здания".

Физ.лицо может безвозмездно предоставить квартиру кому угодно, например своему брату с ИП на УСН или в ООО где оно ген.дир. Нет дохода у физ.лица - нет коммерческой эксплуатации физ.лицом, есть вычет. Это даже если забыть о том, что вместо платежей в налоговую за 2016 год достаточно в начале 2017 съесть старый договор за 2016 и подписать новый - фиг кто что докажет.

всё решает место и само помещение...

если не знаете тонкостей, то долгосрочно пойдете в минус

Спасибо КЭП.

Это выражение актуально про любой бизнес.

Недавно рассказали про такое - http://www.barworks.nyc/investment/

Короче за 25к$ покупаешь место в офисе, потом сам сдаешь в аренду или сдаешь хозяевам. Горы обещают чуть ли не золотые, у нас в городе тоже такого типа компания появилась

Центр чего вы рассматриваете? Штата Дакота? Там неплохо в этом бизнесе, нефтяникам сдавать.

Хотя если чел называет схлопнутым бизнес хостелов, то он... дайте угадаю... Из Москвы. Бинго?